В очень отдаленном сходстве с ЖСК: приживется ли лизинг квартир в Петербурге?
Чиновники Минфина считают, что лизинг жилья для россиян должен стать в будущем альтернативой льготной ипотеке. Опрошенные 78.ru эксперты признают: в инициативе есть свои плюсы для петербуржцев, но подходит такая схема далеко не всем.
Формально предложения по лизингу «квадратов», то есть схема, когда жильё предоставляется в аренду с последующим правом выкупа по частям, появилась в РФ ещё в 2011 году. Но с тех пор таким способом улучшить жилищные условия, по оценкам экспертов, воспользовались лишь единицы. Теперь чиновники Минфина заложили институт лизинга в стратегию развития финансового рынка до 2030 года как альтернативу льготной ипотеке. 78.ru разбирался, сработает ли в Северной столице такое предложение, есть ли у него плюсы и какими подводными камнями оно может обернуться для желающих.
Если не понравился банку
Ключевым плюсом лизинга большинство экспертов называют то, что им могут воспользоваться люди, по каким-то причинам не подходящие под критерии банков по льготной ипотеке.
Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, для совершения лизинговой сделки достаточно предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. При этом клиент не обязан документально подтверждать свой доход.
— Разумеется, лизингодатель проверяет платежеспособность арендатора, но он может быть трудоустроен неофициально, — отмечает она.
Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев добавляет, что для лизинга жилья не нужно иметь, в том числе, поручителей.
Как поясняет пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров, в настоящий момент банки, работающие на рынке ипотечного кредитования Северной столицы, отклоняют от 30% до 40% первичных заявок на ипотечные кредиты.
Фото: pexels.com
— Однако здесь надо понимать важный нюанс: отказ в кредите одного ипотечного банка вовсе не означает, что все остальные поступят аналогично. А с учётом уже сложившейся практики, когда с ипотечной заявкой заёмщику помогает агентство недвижимости или застройщик, рассылая её сразу в десяток банков, вероятность того, что она везде будет отклонена, крайне невелика, — подчёркивает он.
Ещё одним достоинством такой схемы является возможность в индивидуальном порядке договориться о графике платежей.
— Как и при покупке жилья с привлечением ипотеки, клиент оплачивает первоначальный взнос, а остальную сумму переводит частями. Как правило, лизингодатели, в том числе застройщики, предлагают более гибкие условия, чем банки при предоставлении жилищных кредитов. Например, можно согласовать индивидуальный график платежей, которые, к тому же, не будут носить фиксированный характер, — подчёркивает Надежда Коркка.
Риск остаться без всего
На этом, по мнению большинства аналитиков и участников рынка, плюсы лизинговых сделок заканчиваются. Минусов здесь намного больше.
Как поясняет директор рейтингов кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Зоя Советкина, когда лизинговая компания устанавливает ставку своему клиенту, такая организация изначально берёт деньги в банке, естественно, под процент и затем накладывает свою маржу, и за это всё переплачивает физическое лицо.
Фото: Maksim Konstantinov/globallookpress.com
— При этом юридические лица не платят НДС, а для физиков нормативная база не проработана, потому ставки в итоге очень высокие, — констатирует она.
Надежда Коркка отмечает, что на протяжении всего срока действия договора жильё остаётся в собственности у лизингодателя. Если последний обанкротится, вероятно, арендатор потеряет квартиру и притом не вернёт выплаченные деньги.
— Сейчас в России не предусмотрено никаких гарантий для участников лизинговых сделок. Если власти планируют развивать данный механизм, в первую очередь необходимо восполнить этот пробел в законодательстве, — призывает Надежда Коркка.
Зоя Советкина уточняет: при банкротстве банка квартира остаётся в пользовании заёмщика, просто права требования переходят к третьей стороне. В случае, если лизинговая компания признаётся несостоятельной, жильё, действительно, изымается.
Как добавляет Надежда Коркка, кроме того, лизингодатели, в том числе девелоперы, отказываются совершать сделки со сроком выкупа, превышающим пять лет, тогда как ипотеку можно оформить на 20—30 лет. Авансовые платежи отличаются в зависимости от компании, предоставляющей недвижимости. Их размер колеблется от 0% до 49%. Но в среднем первоначальный взнос по лизингу равен 20%.
Фото: pexels.com
Василий Тимофеев также отмечает, что первоначальный взнос по договорам лизинга в Петербурге, как и в России, обычно больше чем по ипотеке, а срок выкупа короче — до 10 лет.
Возврат в прошлое или принципиально иное?
Среди ряда экспертов существует мнение, что лизинговые схемы — это некий возврат к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) из советских времён, но в «худшем их варианте».
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов признаёт, что некое сходство имеется, но оно весьма отдалённое. Так, по его словам, ЖСК позволяли покупать квартиры на гораздо более щадящих условиях. За просрочки жильцам просто накидывали процент к будущему платежу.
— Условно, был 0% годовых, стало 2—3%. С учётом инфляции, которая в позднем СССР тоже имелась, это было очень выгодно: вступить в кооператив и платить от случая к случаю, ожидая, пока долг обесценится. С лизингом так не получится. Ставка вполне может быть привязана к стоимости жилья. Оно может дорожать со временем. Частная компания не позволит не платить. И ставка по лизингу будет явно не нулевой, а скорее всего, выше инфляции. Иначе компании нет смысла связываться с такой сделкой, — рассуждает Валерий Емельянов.
Надежда Коркка считает, что принцип действия лизинговых компаний и советских жилищно-строительных кооперативов имеют мало общего. Как она вспоминает, вступать в ЖСК могли только те семьи, в которых жилая площадь в имеющейся квартире была меньше 6,5 кв. м на человека (со временем норматив увеличился до 12 кв. м). Ссуду на строительство в размере 70% стоимости строящегося дома кооперативам предоставляло государство.
Фото: Konstantin Kokoshkin/globallookpress.com
— Участники ЖСК выплачивали сумму за квартиры в рассрочку, больше напоминающую ипотеку, нежели лизинг. Средний размер платежа составлял 50 рублей. При просрочке ЖСК начислял пени. Покупатели имели право внести всю сумму целиком. Тем не менее, позволить себе это могли лишь немногие, так как при средней зарплате в 200 рублей за «однушку» нужно было заплатить порядка 5000 рублей, за «двушку» — 7500, за «трёшку» — более 10 тыс., — рассказывает Надежда Коркка.
Кому это подойдёт?
По словам Зои Советкиной, на лизинг недвижимости по итогам 9 месяцев 2022 года пришлось порядка 4% портфеля на рынке в целом.
— И это сделки не физических лиц, а юридических, в основном, корпораций. Если говорить о физиках — это единичные сделки, и по объёму они ничтожно малы, — констатирует она.
Валерий Емельянов отмечает, что нечто подобное лизинговым сделкам сейчас практикуют некоторые застройщики, продающие апартаменты, где нельзя выдавать классическую ипотеку.
— Это может называться чем-то вроде пробного периода: арендуете какое-то время и, если понравилось, то выкупаете квартиру со скидкой в рассрочку. Но рассрочка это три-пять лет, а никак не 20-30, под которые тянут ипотеку. Такие предложения (похожие на лизинг) ориентированы исключительно на состоятельных покупателей, которым неудобно выложить сумму целиком прямо сейчас, но она в принципе у них есть. Например, размещена в других активах. Им нужно время, чтобы продать другой объект по хорошей цене, перевести деньги и расплатиться. А пока готовы арендовать и заодно присмотреться, — рассуждает он.
Фото: pexels.com
Как считает Василий Тимофеев, лизинг имеет смысл рассматривать во вторичном жилье, так как оно не подпадает под льготную ипотеку, а цены на него дешевле, чем в новостройках.
Достаточно часто или…?
По словам специалиста по недвижимости «Макромир» Ольги Горбач, на вторичном рынке жилья Петербурга часто встречается ситуация, когда люди, арендовав жилье, через какое-то время задумываются о его приобретении. Такое явление особенно характерно для центральной части Северной столицы.
— Мы не раз сталкивались с ситуацией, когда люди, пожив в съемных квартирах на Петроградской стороне, рядом с площадью Восстания или около метро «Площадь Александра Невского», потом задумывались над вопросом о выкупе такого жилья у собственников и просили нашей помощи. Если владельцы «квадратов» отказывались, то часто все развивалось по следующему сценарию. Арендаторы начинали искать квартиры в том же или соседних домах, — поделилась Ольга Горбач.
По ее мнению, лизинг, прежде всего, может быть интересен инвесторам, у которых есть, накопленные, например, 10 млн рублей.
— Они бы могли вложить по 1 млн. руб. в каждый объект, а затем выкупить со временем все 10. А до этого момента выкупа жили бы на средства от аренды «квадратов» третьим жильцам, — полагает Ольга Горбач.
По ее мнению, также лизинг интересен молодым семьям, у которых нет своего жилья и сейчас они вынуждены его снимать без перспектив выкупа «вникуда».
Фото: pexels.com
— Да, по факту ипотеку выдают на период 20 лет, но в реальности в Петербурге некоторые выплачивают ее за 5 — 7 лет. А за это время получается так, что в семье появляются новые дети, часто разнополые. После чего опять встает вопрос об улучшении жилищных условий и берется новая ипотека на покупку большей квартиры, — поясняет Ольга Горбач.
По ее мнению, особый толчок к развитию лизинг мог бы получить после полноценного запуска в Петербурге программы комплексного развития территорий, над которой в настоящее время бьются депутаты ЗакСа. В ее рамках как раз и хотят предусмотреть вариант, когда у человека будет возможность остаться в том же доме, но в обновленном жилье.
И еще немного страшилок
Среди некоторых участников рынка существует мнение, что лишиться квартиры, взятой в лизинг, арендатор может в том случае, если просрочил даже один платеж. Большинство экспертов успокаивают: такие утверждения не соответствуют действительности.
Как разъясняет Зоя Советкина, предпринимать какие-либо действия многие компании начинают после того, как не внесен вовремя второй платеж.
Валерий Емельянов настроен менее оптимистично.
— Права на квартиру целиком принадлежат лизингодателю. Он может ее забрать, даже если с платежами все в порядке. Например, из-за ликвидации бизнеса. Объект продадут, а получателей лизинга выселят, как могли бы выселить и арендаторов. Конечно, предупредят заранее. И, вероятно, даже компенсируют ущерб. Но размер ущерба будет меньше, чем стоимость квартиры, — констатирует он.
Фото: pexels.com
Надежда Коркка ссылается на решение Верховного суда, согласно которому нельзя изымать лизинговое имущество, если сумма долга составляет менее 5% от его стоимости, а период просрочки не превышает трех месяцев.
— Это заключение касалось аренды техники, но, уверена, что по аналогии распространяется и на рынок недвижимости, — делает ремарку она.
Примечательно, что опрошенные эксперты уверены: в обозримой перспективе лизинг не сравнится по популярности с ипотекой. Но востребованность этой услуги может возрасти, если будет доработано законодательство в данной области.