Новая фаза на рынке апартов: программы гарантированной доходности возвращаются
В 2022 году по линии апартаментов проявился ряд трендов: возвращение программ гарантированной доходности, популярность ипотеки для покупки юнитов, комбо сегментов в одном проекте. Но главное — сместились акценты. "Предыдущие годы рынок рос в количественном выражении, а теперь переходит к следующей стадии — эксплуатационной. В дальнейшем успешная работа конкретного проекта станет дополнительным доказательством продуманной в деталях, стабильно работающей модели инвестпродукта. И это будет усиливать его позиции на рынке", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. По данным NF Group в Санкт–Петербурге (ex–Knight Frank St. Petersburg), в Северной столице 2022 год был отмечен рекордным показателем ввода в эксплуатацию — 22 объекта, 8,9 тыс. юнитов, 244 тыс. м2. Свободное предложение увеличилось в 1,5 раза по сравнению с 2021–м, реализовано порядка 2,1 тыс. юнитов. "Средние цены по всем форматам апартаментов увеличились за год в среднем на 18%. Средняя цена сервисных юнитов по итогам года составила 268 тыс. рублей/м2 (+17% за год)", — приводит данные Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт–Петербурге. В 2023 году ожидается сокращение числа новых проектов. Что в свою очередь влечёт за собой выход на первый план вопросов управления и сдачи номеров в аренду. И это в условиях серьёзной конкуренции. "Безусловно, преимущество будет у тех апартаментов, которые смогут обеспечить высокое качество проживания и предоставления дополнительных услуг. Иными словами, как гость, так и инвестор будут оценивать прежде всего профессионализм и положительный опыт УК", — считает Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical. Привлечение аудитории и сохранение качества оказываемых услуг для увеличения возвратного туризма видит главными задачами управляющих компаний и Светлана Московченко. Эксперты Nikoliers отмечают, что сегодня апарт–отели для среднесрочного проживания нередко выбирают корпоративный сегмент и туристические группы. Кроме того, в новых качественных проектах гостей привлекает стоимость размещения, которая пока ниже, чем в гостиницах. "Внутренний туризм стабильно определяет Петербург как один из наиболее востребованных городов, поэтому от нехватки туристов город не страдает. Апартаменты выбирают всё чаще, этому способствует и структура номерного фонда: у классических гостиниц 60% приходится на “четвёрки”, у апарт–отелей 58% — это “тройки”", — добавляет Сергей Софронов. Есть и ещё одна тенденция. "За последние 3 года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении Северной столицы происходит в основном за счёт апарт–отелей. Если ранее мы фиксировали давление гостиниц на апартаменты, сейчас начинает происходить обратное", — отмечает Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. По данным агентства, только за 2022 год классифицированный номерной фонд апарт–отелей увеличился на 26% (1,4 тыс. лотов). Так, категорию "три звезды" получил Putilov Avenir (проект в составе сети Avenir от ГК "ПСК"), после чего стартовала сервисная эксплуатация объекта. По сути, апарт–отель начал работать осенью, то есть пока не относится к раскрученным. Однако управляющая компания сети — PSK Invest, — приводя данные за сентябрь–декабрь, говорит, что средний доход собственников соответствовал прогнозам и составил более 25 тыс. рублей в месяц. Не менее показательны в разрезе разговора о популярности апарт–отелей у туристов результаты за период 30 декабря — 8 января. "Итоги первого для Putilov Avenir периода краткосрочных размещений на новогодней неделе: среднее количество ночей пребывания — три. Средний чек — 9300 рублей. Возраст гостей 25–40 лет. Средняя загрузка 60% — что для нового объекта весьма неплохо. Например, средняя загрузка классических гостиниц Петербурга в 2022 году составила порядка 66%", — отмечают в PSK Invest. Праздники — как лакмусовая бумажка интереса гостя. Однако для УК — это результат чётко продуманной стратегии, которая и будет определять успех каждого конкретного проекта в новой фазе развития рынка.