Ждать или торопиться: экономист Голубев рассказал, стоит ли сейчас покупать недвижимость

Каждый новый кризис, сопровождающийся экономическими и финансовыми потрясениями, а также высокой волатильностью валютных курсов, стимулирует граждан к вложению в надежные активы. В России таким активом является жилая недвижимость. Доцент кафедры экономики Северо-Западного института управления РАНХиГС, кандидат экономических наук Артем Голубев поделился с ФБА «Экономика сегодня» прогнозом о будущем рынка недвижимости в России.

Зачастую кризису предшествует значительное удорожание недвижимости, когда спрос на жилье оказывается повышенным при сравнительно ограниченном объеме предложения.

Поскольку на рынке жилья ценообразование зависит прежде всего от спроса и предложения, то обозначим факторы, которые оказывают на них влияние. Считается, что достаточным предложением, способным заместить ветхое жилье и обеспечить нормальный спрос со стороны населения, является ежегодный ввод нового жилья из расчета не менее одного кв. метра на человека (то есть для России - около 150 млн квадратных метров). За последние десять лет этот показатель составляет около 0,5 кв. метра на человека, что говорит о недостатке жилья по сравнению с потенциальным спросом.

Граждане чаще приобретают жилье на имеющиеся накопления, либо с использованием кредита (чаще – ипотечного). Процентная ставка по ипотеке длительное время была двузначной, что ограничивало число желающих воспользоваться такой услугой банков. Поэтому доля лиц, взявших ипотеку в России еще в прошлом десятилетии, была небольшой.

Ежегодно в России лишь около 2% граждан совершают сделки по купле-продаже недвижимости. Это «тонкий» рынок, при котором приход на него дополнительно 1% граждан или уход такого же количества может привести как к взрывному росту цен, так и к их обвалу. Если при относительно стабильном предложении резко повышаются реальные доходы граждан или заметно дешевеет ипотека, это увеличивает спрос на жилье и оно дорожает. Если же доходы не растут и/или ипотечные кредиты становятся дороже, то снижение спроса, как правило, приводит к удешевлению жилья.

Оценивая перспективы рынка недвижимости в нынешней ситуации, стоит обратить внимание на факторы, которые влияли на него в предыдущие периоды. Пандемийному кризису 2020 года предшествовал длительный период стабильных цен: после некоторого снижения в 2015 году в последующие два года роста цен почти не наблюдалось. К 2018 году в реальном выражении (с учетом инфляции за три года) недвижимость заметно снизилась в цене. К тому моменту замедлились и темпы инфляции, что отразилось на постепенном удешевлении ипотеки. Это создало почву для повышения спроса на недвижимость.

Одной из антикризисных мер поддержки экономики в 2020 году стало введение льготной ипотеки, что позволило воспользоваться ею тем семьям, которым ранее она была недоступна. В результате вместо традиционного спада спроса и последующего снижения цен на недвижимость в период кризиса (как это было ранее в 1998-1999, 2008-2009, 2014-2015 годах) произошел резкий скачок цен на жилье с середины 2020 года до начала 2022 года. К примеру, средние цены на недвижимость в Санкт-Петербурге за это время выросли примерно на 60%.

В 2022 году фиксируются отличная от двухлетней давности ситуация. Так, к весне цены на недвижимость находились на рекордно высоком уровне, при этом ставки по ипотеке в марте подскочили почти вдвое – до уровня выше 20% и лишь к середине лета снизились до предкризисного значения. На фоне предыдущего сильного роста цен и резкого снижения реальных располагаемых доходов граждан в текущем году доступность жилья достигла многолетнего минимума. Согласно исследованиям hh.ru и ЦИАН, петербургской семье из двух работающих человек придется копить на квартиру площадью 54 кв. метра 6,1 год, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 4,1 года. В условиях такой дорогой недвижимости даже льготная ипотека не в состоянии обеспечить спрос на уровне прошлого года.

Рост цен на недвижимость и ежемесячные рекорды выдачи новых ипотечных кредитов, которые фиксировались со второго полугодия 2020 года, стимулировали застройщиков начинать новые проекты и возобновлять работы на объектах, замороженных в начале кризиса.

Так, большинство этих проектов были начаты в период с осени 2020 года по осень 2021 года. Если учесть, что строительный цикл в среднем составляет 2-2,5 года, то повышенный объем ввода этих объектов будет продолжаться с осени текущего года до конца следующего года. Однако и сейчас фиксируется рост предложения нового жилья: за первые семь месяцев 2022 года в России было введено более 60 млн кв. м., что на 38% превышает показатели аналогичного периода 2021 года. При этом на Санкт-Петербург и Ленинградскую область приходится наибольший прирост многоквартирного жилого строительства.

Поскольку доступность жилья для петербуржцев заметно снизилась к этому году, реальные располагаемые доходы, вероятно, покажут рекордное за несколько лет снижение при ожидаемой растущей безработице. А факторы для заметного роста спроса едва ли появятся.

В этих условиях тенденции на рынке недвижимости будут примерно теми же, что были в период кризисов 1998-го, 2008-го и 2014 годов – на коррекцию цен вниз. Это будет происходить до тех пор, пока доступность жилья вновь не восстановится (в результате удешевления недвижимости или/и роста доходов граждан). В случае, если формального снижения цен на рынке наблюдаться не будет, можно рассчитывать на скрытое снижение стоимости через скидки и дополнительные стимулирующие программы и бонусы от застройщиков.

Уже сейчас все большее распространение получают совместные программы банков и застройщиков, по которым ипотечная ставка может составлять 0,1% и даже ниже. В большинстве случаев в цене квадратного метра уже заложена субсидия от застройщика по процентной ставке и рассчитывать на скидки едва ли можно, даже если по стандартным ипотечным программам они будут присутствовать.

Тем не менее, если околонулевая ставка по ипотеке распространяется на весь период кредитования до 10 и более лет, то приобретение даже более дорогой недвижимости окажется выгодней, чем со скидкой, но на стандартных условиях или по льготной государственной ипотеке. Например, общая выплата по кредиту в 5 млн рублей с льготной ставкой 7% годовых составит за 10 лет почти 7 млн рублей (включая около 2 млн рублей процентами) с ежемесячным платежом в 58 тыс. рублей. В то время как по кредиту в 6 млн рублей со ставкой 0,1% годовых на тот же период общая выплата будет почти на 1 млн рублей ниже – 6,03 млн рублей, из которых переплата по процентам составит всего 30300 рублей. При таком варианте меньшим будет и ежемесячный платеж – 50300 рублей. Если же срок кредитования превысит десять лет, то выгода при почти беспроцентной ипотеке окажется еще более значительной.

Для подавляющего числа граждан ипотека сейчас является чуть ли не единственной возможностью для приобретения жилья. А вот накопления обесцениваются как за счет инфляции, так и за счет опережающего роста цен на недвижимость в долгосрочном периоде. При этом поймать период относительно низких цен на недвижимость при низких ставках по ипотеке в российских реалиях почти невозможно.

Получается, что на данный момент у потребителя есть два варианта решения жилищной проблемы: подождать более выгодных цен и скидок у застройщиков (сохраняя средства на банковских счетах под проценты), либо уже сейчас подобрать варианты с околонулевой ипотекой, но с явно завышенной стоимостью квадратного метра.