Инициатива внести изменения такого рода в документации Центробанка, касающуюся выдачу кредитов застройщикам, исходила от комиссии общественного совета при Минстрое по проектному финансированию. По их мнению, результатом от реализации предложенных мер может стать снижение цены квадратного метра до 10 процентов для конечного покупателя. Подробный анализ этой темы провели «Известия». Суть предложения общественников касается изменения требований, предъявляемых к резервам банков на основании анализа кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета. Изменения коснутся, в том числе, критериев оценки по ссудам. Так, в настоящее время с учетом высокой категории качества заемщика банк обязан сформировать резерв в размере не менее одного процента от суммы выдаваемого кредита. Члены вышеупомянутой комиссии при Минстрое подсчитали, что его следует уменьшить до нуля и вдобавок опустить на 3–5% для других категорий заемщиков (слабая, удовлетворительная и достаточная). Согласно тексту документа, который общественники подготовили для Минстроя, они допускают, что банкам можно позволить независимо друг от друга давать оценку проектам разных юридических лиц в составе одной группы компаний в тех случаях, когда компании вполне обособлены — то есть между ними отсутствуют кросс-потоки и какие-либо обязательства. Сейчас ситуация осложняется тем, что банки не вправе кредитовать новые проекты той или иной группы компаний, когда общая сумма ее займов превысила четвертую часть капитала кредитной организации. К тому же сейчас резервы банков на возможные потери должны соответствовать сразу всей сумме кредита, хотя сам заём и выдается частями согласно темпам строительства. Поэтому, по мнению общественников, резервы тоже имеет смысл создавать частями. С одной стороны, прямой эффект от внедрения этих мер для покупателей может быть незаметен. Хотя сегодня уже не секрет, что бремя затрат застройщиков, как правило, достается покупателю жилья. Соответственно, предложенный пакет мер для облегчения финансовой нагрузки на строительные компании должен повлечь за собой общее снижение цены квадратного метра, высказал свое мнение председатель комиссии общественного совета при Минстрое по проектному финансированию Рифат Рузилевич Гарипов. Коммерческий директор девелоперской компании 3-Red Наталия Нестерова подтвердила, что на практике из-за резервной нагрузки на банки девелоперам нелегко достаются кредитные средства, поэтому свои расходы застройщики учитывают при формировании стоимости квадратных метров. Проблем также добавляет долгий срок выдачи займов застройщикам, который отражается на сроках реализации проектов и также влияет на конечной цену жилья. Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский подвтердил, что меры, сформулированные общественниками, приобретают особое значение теперь, в связи с продолжающимся ростом ключевой ставки и себестоимости строительства. Президент ГК «Основа» Александр Ручьев полагает, что столь полезная инициатива в конечном итоге позволит увеличить общие объемы строительства жилья и стабилизировать цены на квартиры. Предложение общественников отразится также и на требованиях к региональным девелоперам при выдаче им проектного финансирования. Например, для них может стать более доступна по географическому признаку программа субсидирования низкомаржинальных проектов (стоимостью до 500 млн рублей). К тому же, есть идея использовать средства программы не только на жилой комплекс в целом, но и на его отдельные части, в этом случае помощь смогут получить как маленькие объекты, так и более масштабные. Как сообщил председатель комитета «Деловой России» по строительству Владимир Кошелев, свыше половины объемов проектного финансирования в России сейчас «прописано» в Москве, второе и третье места занимают Подмосковье (10,3%) и Санкт-Петербург (6,5%), на остальные субъекты страны приходится всего суммарно 17,7%. По его мнению, требования к рентабельности проектов, существующие в нынешних стандартах банков, однозначно сдерживают возможности застройщиков в регионах. Руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева считает, что предложенные изменения облегчат судьбу действующих девелоперов и привлекут на строительный рынок новых игроков. Однако, по ее мнению, в комплексе эти меры ярд ли повлекут ощутимое снижение цен на жилье при продолжающемся росте стоимости квадратных метров. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова о свей стороны дополнила, что при текущей инфляции подобные изменения станут компенсирующим инструментом. Тем временем в пресс-службе Центробанка уточнили, что сложившееся регулирование и подходы к оценке проектов вовсе не ограничивают банки в кредитовании. Само по себе снижение требований не гарантирует отказа банков кредитовать финансово неустойчивые проекты, поскольку при этом кредитные организации, прежде всего, учитывают не только размер пруденциальных резервов, но и возможные риски. — Аргументы, играющие главную роль при ограничении и стабилизации стоимости строительства — это поддержка создания инфраструктуры, включая механизм инфраструктурных облигаций, а также оптимизация строительных норм и требований, снижение административной нагрузки на застройщиков и поддержка спроса на первичном рынке жилья за счет льготных ипотечных программ, — так прокомментировали ситуацию в Центробанке.
