Правительство внесло в Госдуму законопроект о таунхаусах
Застройщики и агентства по недвижимости отмечают в России растущий спрос на таунхаусы. Для многих покупателей этот формат воспринимается как увеличение жилплощади и сочетание плюсов городской квартиры и загородного жилья. Сегмент дорос до выделения в особую категорию: готовящиеся поправки в Градостроительный и Жилищный кодекс снимут часть накопившихся нестыковок.
Таунхаусы в ближайшей перспективе станут более привлекательным сегментом на рынке, и спрос на них растет вместе со всей отраслью загородной недвижимости, рассказали "Газете.Ru" застройщики и агентства по недвижимости.
Популярность таунхаусов выросла в пандемию: многие россияне обратили внимание на этот формат загородной недвижимости. Как отмечает коммерческий директор "ПроГород" (ВЭБ.РФ) Игорь Соломатин, для семей приоритетным стало жилье с высокой концентрацией зеленых зон, развитой инфраструктурой, в том числе транспортной. Таунхаусы в этом плане соответствовали покупательским ожиданиям: как правило, они расположены ближе к инфраструктуре, чем коттеджные поселки, и хотя уступают кварталам с многоквартирным жильем по транспортной доступности, превосходят их по площади озеленения.
"Трешка" по площади, "двушка" по цене
При сравнении средней стоимости столичные квартиры в новостройке (по итогам июля средний бюджет сделки в границах "старой" Москвы составил для бизнес-класса 21,1 млн рублей) не выдерживают ценовой конкуренции с аналогичным по уровню комфорта и класса загородным жильем. Небольшая доля таунхаусов в структуре спроса (менее 5%) объясняется дефицитом качественного предложения этого формата, говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
"Для застройщиков это перспективный сегмент, который позволяет получить больше прибыли с земли. При хорошей концепции, современном проекте и дизайне отделки таунхаус может быть альтернативой для семей, которые не привязаны к городу, работают удаленно, разъехались со взрослыми детьми. За 15 млн рублей возможно найти таунхаус около 100 кв. метров в хорошем районе. В Москве этой суммы едва хватит на 40-метровую двухкомнатную в новостройке",
- подчеркивает Глазунова.
Правительство 7 сентября внесло в Госдуму законопроект об уточнении статуса таунхаусов, в котором предлагается выделить их в отдельную категорию, назвав "домами блокированной застройки": один дом - минимум две квартиры и общая стена без проемов между каждым жилым помещением.
Это поставит точку в многолетних спорах, многоквартирный ли это дом или жилой, и решит сразу ряд проблем – от сложностей с регистрацией до избавления граждан от платежей за несуществующую общедомовую площадь, из-за чего, например, жители поселка Набережный в пригороде Долгопрудного уже много лет ведут споры с управляющей компанией.
"Связана эта законодательная инициатива в первую очередь с ростом популярности домов блокированной застройки или таунхаусов и соответствующей необходимостью их регулирования. Данный сегмент достиг той массовости, при которой его необходимо выделять в отдельную категорию", - поясняет руководитель отдела продаж СЗ "Катуар Девелопмент (ГК "Ферро Строй") Оксана Федосеева.
Она отмечает, что как только появляются долгосрочные планы по развитию транспортной инфраструктуры того или иного района Московской области, на этом направлении тут же вырастают соответствующие поселки, поскольку спрос на них был и до пандемии, а сейчас продолжает расти.
В Московской области по итогам второго квартала 2021 года показатели спроса на таунхаусы превысили прошлогодние значения на 30%, а в Ленинградской области годовая динамика составила +5%. В Подмосковье приобрести этот вид жилья за отчетный период можно было в среднем за 13,8 млн рублей, в Ленобласти — за 6,7 млн рублей, приводит данные "Авито Недвижимости" руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса Дмитрий Алексеев.
На подъеме спрос на всю загородную недвижимость
Популярность загородной недвижимости после пандемии выросла и продолжает оставаться на более высоких уровнях, чем в 2019 году. Эксперты отмечают, что есть ряд причин, по которым таунхаусы пока проигрывают конкуренцию готовым домам или земельным участкам. В случае с частными домами это, как правило, вопрос приватности и земли во владении покупателя.
"Таунхаус, как правило, ориентирован на тех, кто выбирает сочетание жизни в пригороде и работы в городе. Для этого в московских реалиях подходят только объекты в ближнем поясе Подмосковья, где существующие объекты выходят слишком дорогими, а новые земельные участки застройщики предпочитают застраивать многоквартирными домами", - говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Кроме того, несмотря на готовящийся проект, остается много вопросов к регулированию рынка. Например, не до конца урегулированы аспекты, связанные с использованием земельных участков (можно ли там шуметь, готовить, разводить домашних животных и т.д.). В квартире эти вопросы решаются нормами Жилищного кодекса, а в случае с таунхаусами формируется законодательная лакуна между правами собственника земельного участка и его соседей, отмечает Попов. Пока остался без ответа и вопрос о согласовании перепланировок.
"Могу предположить, что в более доступных классах интерес застройщиков к такому типу загородной недвижимости через определенное время увеличится. Если такие проекты будут востребованы у покупателей, то вполне вероятно повышение девелоперской активности в данном направлении", - дает прогноз директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. На спрос будет влиять класс вышедших на рынок проектов, их местоположение, ценовая политика застройщиков, учет запросов потенциальных клиентов.
В целом же уточнение правового статуса таунхаусов говорит о том, что рынок загородной недвижимости переживает подъем. Это укладывается в тренд разработки типовых серий загородных домов, распространения на них ипотечных программ, а также интереса к данному сегменту крупных застройщиков (ГК ПИК, ГК "Самолет", ГК "Крост"),
- отмечает Раджабова.
Игорь Соломатин поясняет, что активизации покупательских предпочтений способствовала, в частности, субсидированная ипотека на ИЖС (в случае, если таунхаусы строятся на землях ИЖС). Основная целевая аудитория таких программ – семьи с детьми. Для них доступная семейная ипотека (для семей с двумя и более детьми, один из которых рожден после 1 января 2018) по низким ставкам.
"В будущем развитие сегмента таунхаусов напрямую будет связано с транспортной сетью и социальной инфраструктурой – покупатели таких форматов хотят жить за городом, но при этом пользоваться всем благами инфраструктуры, приближенной по уровню к городской", - резюмирует Соломатин из "ПроГород".