Кондо-формат для девелоперов

Александр ШАРАПОВ, президент Becar Asset Management:

Полагаю, только ленивый еще не рассказал об ажиотажном спросе на жилье и склады, случившемся в России на фоне общего кризиса и падения экономики. Однако эти два сегмента стали не единственными, где девелоперы получили неожиданную, но вполне логичную выгоду: локдаун спровоцировал повышенный интерес к апарт-отелям, ранее находившимся в условном втором эшелоне рынка недвижимости. И вот почему.

Цены на квартиры в российских новостройках подскочили в «ковидном» 2020 году на 19,2%. Такие цифры приводили несколько месяцев назад эксперты портала «Мир квартир». А в JLL выяснили, что инвестиции в склады выросли в прошлом году в 2,5 раза. В первом случае на руку сыграла льготная ипотека, а во втором — рост e-commerce.

Если быть точным, то основной рост цен на новостройки произошел во втором полугодии: сразу после снятия локдауна люди начали массово скупать жилье, причем не только в Москве и Санкт-Петербурге. Лидером по росту цен среди крупных городов стал Сочи — «квадрат» подорожал здесь за год на 39%, подсчитали в компании «Авито-Недвижимость». Следом по динамике идут Калининград и Брянск, Северная столица же поделила четвертое место с Нижним Новгородом. В итоге доходило даже до отказа девелоперов от рекламы: иначе спрос было просто не сдержать.

Разумеется, главной причиной роста цен стала рекордно низкая ставка по ипотеке, но если бы дело было только в ней, то цены и росли бы только в России. Однако повышательный тренд мы видим во многих странах мира. Например, в США дома за год подорожали примерно на 20%. Вторая причина кроется в запущенном печатном станке и триллионах долларов, которые выплеснулись в результате на рынок. И наконец, третья причина — чисто российская. Это переход большинства строек на финансирование через счета эскроу, что автоматически увеличило затраты на строительство и среднюю цену квадратного метра.

По этой третьей причине средний рост цен на квартиры в России был больше, чем в мире. Может показаться, что жилье стало «новым золотом» для девелоперов, но, как говорится, есть нюансы. Далеко не всем девелоперам доступно кредитное финансирование по новой схеме, да и разрешение на строительство многоквартирного дома по 214-ФЗ с 2018 года могут получить только застройщики, имеющие соответствующий опыт (не менее трех лет) по строительству не менее 10 тыс. кв. м. Поэтому для входа на рынок жилья нужен надежный партнер — с землей или документами на руках и четким бизнес-планом. Последнее особенно важно, потому что конкуренция на рынке недвижимости просто зашкаливает.

Что интересно, с одной стороны, рынок перегрет, а с другой — стоимость аренды жилья снизилась, и довольно существенно — процентов на 10, а то и на 15. Как следствие, доходность от вложений в жилье с целью сдачи в аренду уже даже не 5-6%, а 3-4% годовых. А это уже совсем грустно, при том, что большая часть денег, снятых с банковских счетов, пошла как раз на инвестиции в жилье с целью дальнейшей его сдачи в аренду. По той же самой причине сильно росли цены на апартаменты и апарт-отели кондо-формата, а также на коливинги. В Москве цены на апартаменты выросли, по данным Becar, на 19%, в Петербурге — на 1016%. Но если доходность одних стагнирует либо идет вниз, то других — растет. Так, например, наши кондо-отели уже в первый год работы показывают доходность в 8% годовых, а в целом по всем нашим проектам мы прогнозируем ее увеличение до 17%.

Спрос на жилье и апартаменты традиционного формата (в последнем случае мы говорим о так называемом «псевдожилье») в ближайшие 2-3 года, конечно, сохранится. Лайфстайл-отели и коливинги будут «отъедать» свою долю рынка. Все потому, что на арену вышли арендаторы поколения молодых креативщиков и «цифровых кочевников». Еще 30 лет назад их не было на рынке. Это блогеры, айтишники, веб-дизайнеры. Они не богаты, но зарабатывают больше, чем инженеры и менеджеры среднего звена на предприятиях. Им нужны: сервис, чтобы все было в «один клик» на базе цифровой платформы, ивент-менеджеры, чтобы развлекали, и мероприятия, чтобы не думать о досуге.

Именно для такого рода потребителей в России нет своего продукта, а их доля в общей массе тех, кто формирует спрос, растет с каждым годом. То есть ниша есть, и она постоянно увеличивается. Мы это поняли еще в 2013 году, когда и приняли решение выйти на рынок апарт-отелей. Тогда предложения на нем не было от слова «совсем». Эти тренды в Россию только-только приходят, но они будут пользоваться большим спросом в ближайшие годы. В них есть та самая добавленная стоимость, которой не хватает традиционному жилью. Если взять в пример наш последний проект отеля, то при средней себестоимости в 90 тыс. руб. за 1 кв. м средняя цена его реализации частным инвесторам — около 175 тыс. руб. Подобный уровень доходности стал возможен за счет того, что все наши проекты мы продаем в формате all inclusive: в них все уже есть, от мебели до гостиничного сервиса. Именно поэтому, если апартаменты продаются на 15-20% дешевле квартир аналогичной площади и метража в окрестностях, то сервисные апартаменты гостиничного типа (официально они называются именно так) — на 15-20% дороже.

При этом кондо-формат, который мы для себя избрали, позволяет игнорировать главную проблему девелоперского рынка России — дефицит «длинных денег». Для этого все номера «раскадастрируются» (то есть каждый из них становится отдельным объектом недвижимости) и распродаются в розницу. Фактически это альтернатива инвестиционной квартире для сдачи в аренду, но дешевле (за счет площади), с меблировкой и управлением; это готовый бизнес, но с доходностью в два-три раза выше, чем у обычных квартир.