Объект с разносторонними интересами
Многофункциональные комплексы – сравнительно новый, но вместе с тем привлекательный и быстро развивающийся сегмент российского рынка недвижимости. Но в управлении они сложнее, чем монофункциональные объекты.
Многофункциональный комплекс – это большой объект или несколько объектов недвижимости, сочетающих в себе помещения многих эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, детские образовательные или развивающие учреждения, спортивные залы, бассейны, развлекательные заведения, рестораны, гостиницы), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции.
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк считает, что многофункциональный комплекс как инвестиционный проект имеет ряд достоинств. Во-первых, он позволяет рационально планировать застройку территории. Во-вторых, дает девелоперам диверсифицировать риски, поскольку, как правило, в таких комплексах разные функции дополняют друг друга. Люди, купившие в комплексе жилье, и те, кто работает в офисах, в любом случае будут регулярно посещать торговый центр, ставить свои машины в паркинг, а вечером пойдут в ресторан или спортивный зал. «Многофункциональность обеспечивает прибыльность объекта и сравнительно быструю его окупаемость. Грамотная концепция и согласование нескольких составляющих в одном объекте позволит получать доход от комплекса на разных стадиях его развития. При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен в итоге представлять собой своеобразный город, максимально обеспечивающий своих жителей комфортными условиями для жизни», – рассказывает господин Вовк.
При этом эксперты отмечают, что вычленить долю многофункциональных комплексов в общем строительстве сложно, так как под термином МФК понимаются проекты не только коммерческой недвижимости: кроме того, нет единого принятого профессиональным сообществом определения и, соответственно, классификации таких объектов.
«Можно любой проект КОТ рассмотреть как МФК со всеми сопутствующими для комфортной жизни функциями. Так, в «Балтийской жемчужине» есть и жилая, и офисная и торговая недвижимость. Все это позволяет создать взаимосвязанный проект, который обеспечивает синергию: покупателей – в торговые центры, арендаторов – в офисные. А жителям района дает достойное качество жизни. В итоге все по отдельности окупаются гораздо быстрее», – говорит заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Наталья Агрэ.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге, при этом отмечает, что, согласно наиболее распространенному определению, многофункциональный объект должен иметь по крайней мере три приносящих доход функции. Верхняя граница количества функций определяется исходя из рыночной целесообразности. «В ряде случае имеет смысл включение небольших по площади, но важных с точки зрения концепции проекта социальных функций, например театра. Или использование только «классических» коммерческих функций – офисов, торговли, апартаментов, – уточняет господин Фадеев. – Если мы говорим именно о таких проектах (не о проектах комплексного освоения территории, когда разные комплексы реализуются на разных частях большого земельного участка), то в настоящий момент их немного. Крупнейшим является «Лахта-центр». В активной стадии строительства МФК с жилой составляющей – МФК Docklands. Остальные проекты МФК, которые были заявлены к реализации, либо пересматриваются и адаптируются к новым условиям, например «Невская ратуша», либо их строительство приостановлено, например «Ингрия Тауэр», – рассказал господин Фадеев.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», заключает: «По моим оценкам, от общей площади ежегодно вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости на МФК приходится менее 10%».
Мнение:
Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE:
– Формат МФК в последние годы становится более популярным, так как девелоперы стремятся монетизировать возможности своих площадок по максимуму, и если площадь участка ограничена, «идут вверх», насколько это позволяют нормы застройки.