Активный образ жилья: россияне скупают элитные квартиры в Москве
Продажи премиальной недвижимости на первичном рынке в Москве в этом году на треть превысили показатели 2023 года, сообщили «Известиям» участники рынка. Цена «квадрата» в таких квартирах — более 1 млн рублей. При этом в 2024 году подобного жилья купили почти на 300 млрд рублей. Эксперты отмечают, что для покупателей оно становится активом для сохранения денег, но такой метод несет и определенные риски. Часть клиентов переориентировалась с зарубежных объектов на российские, добавили участники рынка. О том, кто и зачем сегодня скупает дорогую недвижимость и какие последствия их могут ждать, — в материале «Известий».
Почему россияне скупают «элитку»
Продажи премиальной недвижимости на первичном рынке Москвы превысили показатели 2023 года более чем на треть, сообщили «Известиям» участники рынка. По данным агентства недвижимости Whitewill, количество сделок в этом году составило почти 4,5 тыс. — на 34% больше, чем в прошлом.
Общая сумма проданной недвижимости в этом году составила 261,5 млрд рублей, что на 47% превышает показатели прошлого года. Также по итогам 2024-го количество сделок с ипотекой незначительно превысило их число в 2023-м — рост составил 6%.
— В этом году мы отмечаем рост числа сделок с премиальной недвижимостью, что объясняется несколькими причинами, — рассказала «Известиям» топ-брокер агентства Екатерина Левина. — На рынок вышло большее число проектов, чем в предыдущем году. Кроме того, вырос объем предложения в уже строящихся проектах.
Прирост сделок в премиум-сегменте по сравнению с прошлым годом отметили и в Level Group.
«Инвесторы диверсифицируют свои активы, и недвижимость находится в фокусе их внимания, — сообщили в пресс-службе компании. — Ранее зарубежные объекты также были интересны нашим согражданам, однако за последние несколько лет ситуация поменялась, и большинство клиентов предпочитают инвестировать в проекты в пределах России».
Директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков добавил, что есть увеличение спроса на 7–10% из регионов, например из Краснодарского края или других областей с городом-миллионником в центре.
— Основной портрет таких покупателей — бизнесмен, который владеет несколькими производствами, объектами недвижимости в своем регионе, где он получает стабильный доход, — сказал он. — Для дальнейших инвестиций и сохранения денежного капитала он выбирает приобретение дорогой недвижимости в столице. Доля таких клиентов составляет 10–15% от общего числа приобретающих недвижимость.
По данным аналитиков экосистемы Kalinka, в IV квартале 2024 года средневзвешенная цена за квадратный метр на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы достигла 1,86 млн рублей, а на вторичном — 1,45 млн рублей.
Кто покупает премиум-жилье
Покупатели элитной недвижимости в Москве преимущественно относятся к возрастной группе 40–50 лет, следует из данных экосистемы. При этом наблюдается увеличение доли более молодых покупателей в возрасте 20–40 лет — за год их количество выросло на 7%.
— Соотношение покупателей элитного жилья в Москве среди мужчин и женщин почти одинаковое, — пояснил гендиректор Kalinka Russia Алексей Чумалов. — В структуре сделок на мужчин приходится доля 52%, на женщин — 48%. Большинство покупателей — семейные пары с детьми или планирующие расширение семьи. Однако значительную долю покупателей также занимают люди, которые хотят жить ближе к работе или вблизи зоны деловой активности.
Доля покупателей самых дорогостоящих лотов в возрасте до 40 лет действительно увеличилась — на 9%, рассказал сооснователь и совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин.
Схожая тенденция зафиксирована и в Краснодарском крае, отметила руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок. Так, например, наиболее дорогостоящие объекты на черноморском побережье чаще всего приобретают покупатели в возрасте 35–44 лет (47%). В то время как на покупателей в возрасте 25–34 лет приходится 16%.
В группу молодых покупателей входят представители различных сфер бизнеса: собственники крупных компаний, топ-менеджеры, молодые предприниматели, бенефициары компаний, восстанавливающие жилье и инфраструктуру во вновь приобретенных регионах России, управляющие и бенефициары предприятий ВПК. Также встречаются представители IT-сферы, творческих профессий, спортивные звезды и известные личности.
Тренд на снижение среднего возраста покупателей элитного жилья в России отмечается на протяжение последних пяти лет, добавила директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
— Если раньше дорогую недвижимость предпочитали покупатели в возрасте от 50 лет и старше, то теперь наиболее активная категория покупателей в возрасте от 20 до 45 лет, — сказала она. — В основном это представители IT-сферы, молодые предприниматели, в том числе из сегмента инфобизнеса, блогеры, владельцы модных салонов красоты, бутиков, а также развивающие сеть франшиз.
По словам эксперта, есть примеры, когда в компанию обращались за подбором недвижимости стоимостью 80–100 млн рублей молодые люди в возрасте 20–25 лет, готовые заплатить всю сумму целиком за счет собственных средств.
Такие покупатели, как указала Ригина Гордеева, не склонны к традиционной элитной недвижимости, располагающейся в центральных частях крупных городов, их больше интересует репутация жилого комплекса, его автономность в части развитости инфраструктуры.
— Обращают внимание на приватность жилых комплексов, наличие высококлассных торговых помещений, химчисток, спа, бассейнов, теннисных кортов, — отметила она. — Для представителей блогосферы принципиальны видовые характеристики будущей квартиры и наличие в ней больших свободных пространств.
Какие риски покупки элитного жилья
Основными целями покупки элитного жилья остаются инвестиции, долгосрочные вложения, покупка дополнительной недвижимости, изменение предпочтений в месте проживания, покупка квартиры для детей и изменение состава семьи, отметил Алексей Чумалов.
— Одновременно с этим застройщики стимулируют продажи за счет привлекательных условий, — добавила Екатерина Левина. — В частности, программ рассрочки, которые позволяют покупателям приобрести недвижимость и одновременно остаток средств положить на банковский депозит с высокой ставкой. Также в этом году реализовался отложенный спрос прошлого года. А из-за высокой инфляции часть высокобюджетных клиентов еще больше диверсифицируют активы в пользу недвижимости.
Портрет инвестора в элитную недвижимость прост, отметил эксперт по недвижимости, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев. Это человек с достатком кратно выше среднего.
— Основная задача, которую решают при инвестировании в такой вид актива, — это сохранение капитала, — пояснил эксперт. — Если же мы говорим об инвестициях частных лиц в покупку лотов в отелях «пять звезд», то есть де-люкс-сегмента, то тут кроме сохранения капитала мы так же увидим задачу создания пассивного дохода.
Риском инвестиций в элитную недвижимость в первом случае может стать покупка пассива, который потом в случае необходимости трудно будет продать, подчеркнул Евгений Ткачев.
— Здесь также может быть риск, связанный с последующей ликвидностью при перепродаже и недополучением прибыли, — сказал он. — Этот рынок более консервативный и менее рисковый, более подходящий для традиционных инвестиционных стратегий создания семейного капитала.
Кроме того, покупатель сегментов «элит» и «де-люкс» трезво оценивает риски инвестиций в зарубежную недвижимость, по этой причине растет спрос на такое жилье в России, в частности в Сочи, подчеркнул эксперт. Несмотря на меньшую доходность, по сравнению с другими рынками он отличается надежностью. Такие сделки обычно проходят при сопровождении квалифицированного консультанта, добавил Евгений Ткачев.