Уходящий год ознаменовался сильной волатильностью на рынке жилой аренды во всех городах-миллионниках России. Летом – бурный и повсеместный рост ставок, осенью – откат назад почти до прежних показателей в Москве, Челябинске и Перми. Впрочем, в большинстве городов стоимость аренды хоть и снизилась после пиковых значений, но все равно по итогам 12 месяцев оказалась в довольно ощутимом плюсе.
Пример такой синусоиды ярче всего проявляется на графике стоимости аренды в
Москве. Впервые ставки начали расти в самом начале года – как только финансовые власти ужесточили условия выдачи льготной ипотеки (подняли первоначальный взнос и снизили лимиты). К концу февраля средневзвешенная арендная ставка выросла до 133 тыс. рублей в месяц, а затем пошла вниз: рынок адаптировался. Однако в июле льготную программу вовсе отменили, несостоявшиеся покупатели были вынуждены перейти на рынок аренды и тут же владельцы съемных квартир принялись повышать цены.
С конца августа по ноябрь ежемесячная ставка в среднем превышала 150 тыс. рублей, а затем снова стала опускаться. В итоге к концу года арендаторы и арендодатели пришли, по сути, к тому, с чего его начинали: разница между предновогодними цифрами в прошлом и нынешнем году минимальна - всего 4%.
В Петербурге рынок недвижимости гораздо более инертный по сравнению со столичным. Прежде всего это касается роста цен на квартиры (готовые и строящиеся) – они весь год почти не менялись. Да и в сегменте аренды ничего радикального не происходило вплоть до середины апреля. Вслед за этим - с мая по август - последовал резкий подъем – с 45 до 60 тыс. рублей в месяц. Но, в отличие от Москвы, откат назад, хоть и имел место к декабрю, но был довольно слабым. Так что в итоге ставка за год выросла на 6 тыс. рублей или 12%.
Годовой график Перми ещё более волнообразен, чем московский. Аренда здесь не подчинялась общим правилам и начала расти задолго до отмены льготной ипотеки, а в июле, наоборот, сильно подешевела. Ещё один локальный пик был достигнут к сентябрю (очевидно, помогли студенты), а в декабре, как и в столице, статус-кво был восстановлен: итоговая разница за год составила почти неразличимую 1 тыс. рублей в месяц.
Схожую ситуацию зафиксировали аналитики Витрины недвижимости Restate в Омске, Челябинске и Красноярске: разница между средней ставкой в начале и конце 2024 года оказалась в пределах 2-3 тыс. рублей (8-9%).
«Здесь обращает на себя внимание то, что в этих городах первичный рынок невелик: в год сдается менее 500 тыс. кв. метров жилья (только в Красноярске чуть больше). То есть уход части спроса с «первички» в аренду повлиял на рост ставок лишь в ограниченный временной период, и перекос был быстро нивелирован. В Москве совершенно иная ситуация, но и предложение квартир под сдачу очень велико. А с текущими ставками по ипотеке оно стало ещё больше за счет тех владельцев, кто снял вторичное жилье с продажи и вывел его на рынок аренды», - комментирует директор по развитию Витрины недвижимости Restate Евгения Домрачева.
Среди тех «миллионников», где арендные ставки сильно поднялись по итогам года, выделяется Воронеж с аномальным ростом на 62% (с 16 до 26 тыс. рублей в месяц). Местные риэлторы отмечают, что спрос в городе вырос в 2,5 раза, причем не только за счёт местных жителей, но и приезжих из московского региона и Петербурга. Для которых даже возросший ценник на съем жилья проблемой не является.
По абсолютным показателям сильнее всего подорожала аренда квартир в Казани – на 16 тыс. рублей (+45%) до 51 тысячи – это почти петербургский уровеньь. Рост ставок начался в мае и продолжается до сих пор, чего не наблюдается больше ни в одном другом городе.
Сочи на рынке аренды выделяется не только высокими ставками, которые в среднем за год заметно выше петербургских, но и ярко выраженной сезонностью. Цены на съемное жилье начали плавно расти весной, ускорились летом и достигли пика (более 100 тыс. рублей в месяц) в начале августа – именно в то время, когда в городе наибольшее количество отпускников. Затем пошли вниз и в декабре остановились на отметке в 60 тыс. рублей. Впрочем, это все равно на 14 тысяч больше, чем год назад.
В остальных городах (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград и Краснодар) картина примерно схожа: ставки к концу года немного понизились, но полностью отыграть летний рост нигде не получилось. Возможно, статус-кво будет восстановлен после Нового года, когда спрос традиционно падает во всех регионах.
Больше информации о стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках России, комментарии экспертов и аналитика рынка в нашем аналитическом материале и на сайте Restate.
