Верховный Суд РФ не дал снести дом, признанный самовольной постройкой

Самовольная постройка в обиходе нередко ассоциируется с ее неизбежным сносом.

Однако такая мера, по смыслу гражданского законодательства, является исключительной, и надежда на сохранение постройки в значительном числе случаев сохраняется.

Рассмотрим на примере конкретного дела, где Администрации города не удалось добиться сноса жилого дома, признанного судами самостроем.

Дело развернулось в Сочи. Собственник земельного участка Михаил
[имя изменено] строил дом (объект ИЖС) на земельном участке с назначением «для ИЖС». Указанный дом был зарегистрирован в ЕГРН как двухэтажное жилое здание.

Администрация Сочи, после проведения проверки, обнаружила, что дом, на самом деле, возводится трёхэтажный, а не двухэтажный, и обратилась в суд с иском о признании его самовольной постройкой и об обязании Михаила произвести за свой счёт снос.

Разрешение на строительство трёхэтажного дома у Михаила, при этом, отсутствовало.

Судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Эксперт сделал вывод о том, что на момент проведения осмотра, в доме имеется один наземный этаж и цокольный этаж. Из-за особенностей рельефа, часть дома, расположенная под первым этажом в этажность дома не включается, и, таким образом, количество этажей составляет два этажа.

А вот вывод о том, соответствует ли возводимое здание требованиям строительных и иных норм и правил, предъявляемых к индивидуальным жилым домам, эксперту сделать не удалось, поскольку на момент проведения экспертизы строительство завершено не было.

Лазаревский суд в удовлетворении иска Администрации отказал, опираясь на заключение эксперта, а также базовую норму ГК РФ и разъяснения Верховного Суда РФ о том, что снос самовольной постройки является исключительной мерой и он не может быть осуществлен, если:

1. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
2. если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
3. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Итак, Судом было учтено следующее:

• объект находится в границах участка, который позволяет возводить на нём соответствующего вида строения;
• существенных нарушений градостроительных норм допущено не было;
• постройка не создаёт угрозы жизни и здоровью гражданам и не нарушает прав и законных интересов других лиц;
• количество этажей, согласно заключению эксперта, соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН.

Однако Администрация ситуацию так просто не оставила и направилась в апелляцию.

Апелляционный суд решение Лазаревского суда отменил. Апелляция сочла, что выводы эксперта относительно этажности дома противоречат представленным фотоматериалам: на них усматривается возведенное трёхэтажное, а не двухэтажное здание.

Более того, выводы эксперта в части невозможности определения соответствия или несоответствия возводимого дома строительным нормам, суд счёл неполными и противоречащими действующему законодательству, а само заключение порочным.

Апелляционный суд счёл существенным нарушением и отсутствие доказательств попыток Михаила легализовать объект строительства, т.е. получить на него разрешительную документацию постфактум. Возведение объекта недвижимости должно осуществляться после направления уведомления о планируемом строительстве.

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции с апелляционным судом согласился.

Итак, Михаил отправился в Верховный Суд РФ. Какие выводы были им сделаны?

Во-первых, Верховный Суд РФ согласился с применением позиции об исключительности такой меры как снос и принципиальной важности таких факторов как безопасности и возможность нарушения прав третьих лиц:

«Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства, исходя из принципа пропорциональности, является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки».

Во-вторых, именно суды должны определять предмет доказывания. Если суду апелляционной инстанции выводы эксперта показались неполными и противоречивыми, то именно на нём лежит и инициатива по проведению дополнительной экспертизы, посредством обращения, либо к тому же самому эксперту, либо к другому. Этого апелляционным судом сделано не было.

Фактически вышло так, что апелляционный суд, решив, что заключение эксперта составлено некорректно и противоречиво, перехватил инициативу в свои руки и, не обладая специальными познаниями в строительной сфере, сделал собственные умозаключения. Экспертиза-то порочна.

В-третьих, даже если собственником не была получена разрешительная документация, а также не направлено уведомление о планируемом строительстве, если такое строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, квалифицировать строение как самовольную постройку нельзя.

Итак, судебные акты были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

Данное дело свидетельствует о том, что за право на постройку необходимо бороться и отстаивать его до конца. Суды не должны воспринимать наличие формальных нарушений как безусловный сигнал к сносу, он не является безусловным, даже если разрешительная документация отсутствует. Выводы судов также не должны подменять выводы экспертов. Если у суда действительно есть сомнения в компетентности мнения экспертов или полноте заключения, такая проблема преодолевается не вынесением судебного акта по собственному усмотрению, а привлечению дополнительных доказательств, в данном случае – дополнительной экспертизы.