Недвижимые тренды

«Первичка» нащупала дно О попытке восстановления рынка свидетельствует прежде всего статистика Росреестра, согласно которой число договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в целом по стране снизилось по состоянию на ноябрь прошлого года лишь на символический 1%. Но при этом, как отмечает аналитический портал www.irn.ru, в Москве в 2017 году этот показатель вырос на 52,2% по сравнению с 2016 годом, а относительно докризисных 2013 и 2014 годов он увеличился более чем в два раза. В Московской области рост был скромнее – 2,7% и 6% соответственно – и все же уже явно не падение. Говорят о существенном, порядка 35% в целом по региону, росте числа сделок и риэлторы. По данным аналитиков ЦИАН, скорость реализации объектов на первичном рынке, как ни странно, больше всего зависит от миграционного потока, а уровень доходов отходит на второй план. Так, в десятке регионов, лидирующих в прошлом году по миграционному притоку, было проведено 55% всех сделок с первичным жильем. Если это так, то тенденция восстановления рынка «первички» носит еще более уязвимый характер, ведь поток мигрантов рано или поздно будет сокращаться хотя бы из-за нехватки рабочих мест в регионе. Однако эксперты www.irn.ru в качестве главной причины роста спроса на жилье называют рекордное снижение ипотечных ставок и появление программ покупки квартир с минимальным первоначальным взносом. Но данный фактор тоже носит временный характер – взять ипотечный кредит могут лишь те, кто уже имеет средства на первоначальный взнос и уверен в стабильности своих доходов в будущем. При продолжении падения ненефтегазовой экономики и снижения доходов населения таких счастливчиков будет все меньше и меньше. Метры станут дешевле При росте числа заключенных договоров на покупку первичного жилья цены на него продолжают падать. По данным компании «Азбука жилья», за три квартала прошлого года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек «старой» Москвы снизилась по сравнению с началом года на 3,5% и составляла 204,2 тыс. руб за квадратный метр. Еще один печальный для рынка фактор, который отмечает агентство недвижимости, – это падение потенциального спроса примерно в два раза по сравнению с концом третьего квартала 2016 года. По информации Мосгорстата, в Москве в минувшем году было построено порядка 3,4 млн кв. м, что лишь на 1% превышает уровень 2016 года. Поэтому неверно говорить о том, что именно рост объемов строительства вызвал падение цен на жилье. Просто застройщики вынуждены распродавать сданные еще в 2016-м и даже в 2015 годах объекты, снижая цену и привлекая клиентов различными скидками и акциями. По информации «Миэля», в декабре 2017 года на продажу в «старой Москве» было выставлено около 2,84 кв. м жилья – это всего лишь на 16% меньше объема введенного за год жилья и на 18% больше, чем выставлялось на торги годом ранее. Сопоставление данных цифр приводит к выводу, что даже если рост спроса на «первичку» будет продолжен более высокими темпами, то как минимум половина построенного в 2017 году жилья все равно останется нераспроданной. Это значит, что девелоперы продолжат заманивать покупателя снижением цен. Поэтому в ожидании снижения ипотечных ставок с покупкой недвижимости можно подождать тем, для кого этот вопрос не очень актуален. Впрочем, руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев считает, что квартиры дешеветь уже не будут, аргументируя свою позицию инфляционными процессами и ростом стоимости стройматериалов. Однако данное мнение не выглядит убедительным – рентабельность сооружения жилья все еще не отрицательная и инфляция в 3–5% не помешает застройщикам снижать цены в условиях низкого спроса. Вторичка замерла Рынок вторичного жилья показал в прошлом году умеренно отрицательную динамику – число сделок сократилось на 1,7%. Даже постоянное в течение года снижение объема предложения не спровоцировало ни роста цен, ни роста спроса. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», которые приводит www.irn.ru, в прошлом году число выставленных на продажу квартир в старых границах города сократилось на 18%, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечает снижение на 14,6%, «Азбука Жилья» – на 6,6%. Этот тренд эксперты объясняют отзывом продавцами своих предложений из-за невозможности продать недвижимость по желаемым ценам. До последнего времени в России было принято оценивать стоимость жилья в долларах. В результате обесценивания рубля валютная стоимость квартир упала с 2014 года практически вдвое, и многие собственники жилья не готовы фиксировать такой валютный убыток. Кроме того, уменьшение ставок по банковским депозитам, куда большинство граждан привыкло размещать свободные средства, также остановило часть из них от продажи «лишнего» жилья. Наконец, начала расти рентабельность сдачи квартир в аренду. Отбирают покупателей у вторичного жилья и более дешевые новостройки. Но спрэд на двух рынках постепенно сокращается. По данным «Инком-Недвижимость», за последние два года разница средних заявляемых продавцом цен на объекты в строящихся домах и на вторичном рынке сократилась с 22,4% до 19,7% (экономкласс), с 23,9% до 5,4% («комфорт»), с 20,9% до 7,2% («бизнес/премиум»). А отмена долевого строительства, о чем много говорят в последнее время, и вовсе может сделать цены на вторичное жилье выше новостроек. Аренда vs Депозит Одним из факторов роста рынка недвижимости до кризиса 2014 года являлась покупка квартир, иногда даже на этапе строительства, для их последующей сдачи в аренду. В начале 2014 году московская «однушка» приносила 4–6% годовых. Эти было чуть ли не вполовину меньше банковских депозитов, но и стоимость самих квартир быстро росла. Кризис обрушил цены на недвижимость примерно вдвое, а цены на аренду не выросли. Более того, риэлторы отмечают даже избыток арендного жилья, в результате чего на рынке стали править бал не владельцы недвижимости, а арендаторы. Ставки по лучшим банковским депозитам, в 2015 и 2016 годах превышавшие 10% годовых, и отсутствие перспектив роста сильно ударили по жилищному бизнесу рантье. Сейчас ситуация начала выправляться – рентабельность сдачи квартир в аренду сравнялась, а в ряде городов и превысила уровень банковских депозитов. По данным портала «Мир квартир», доходность сдачи малогабаритных квартир, площадью до 32 кв. м, колеблется от 4,8% до 11,5% в разных городах, а окупаемость – от 9 лет до 21 года. Выгоднее всего сдавать «однушки» в Краснодаре: этот бизнес принесет 11,5% годовых, а срок окупаемости квартиры составит 9 лет. На втором месте Сочи с показателем 10,7% годовых и 9 лет, а «бронзу» взяла Московская область – 10,5% и 10 лет. Наименее рентабельный бизнес у арендодателей Махачкалы, которые в среднем получают за год лишь 4,8% от стоимости квартиры, а срок ее окупаемости составляет 21 год. На предпоследнем месте идут Набережные Челны с показателем 5,1% и 19 лет, соответственно. Средняя доходность сдачи «однушек» по крупнейшим городам составила 7,8%, а их окупаемость – 13 лет. Москва и Санкт-Петербург в данном рейтинге оказались лишь в пятом десятке – из-за высокой стоимости квартир московские арендодатели зарабатывают 6,9% от стоимости квартиры со сроком ее окупаемости 14 лет. У Санкт-Петербурга показатели немного лучше – 7,5% и 13 лет. Не исключено, что восстановление арендного бизнеса станет одним из драйверов роста рынка недвижимости в целом. Борис Соловьев