Причин, по которым заемщик может столкнуться с трудностями при выплате ипотеки, множество. К наиболее распространенным относятся:
– Потеря работы или внезапное снижение дохода. Эти обстоятельства могут существенно ухудшить финансовое положение семьи и сделать невозможным своевременную оплату ипотеки.
– Непредвиденные расходы. Серьезная болезнь или необходимость дорогостоящего ремонта могут потребовать значительных финансовых вложений и оставить «дыру» в семейном бюджете.
– Рост процентных ставок. Повышение процентной ставки по ипотеке может привести к увеличению ежемесячных платежей и сделать их непосильными для заемщика.
– Изменение семейного положения. Развод, рождение ребенка или другие изменения в семейной жизни могут привести к перераспределению бюджета и затруднить выплату ипотеки.
Что же происходит в таком случае и какие последствия ожидают заемщика? Когда заемщик перестает вносить платежи по ипотеке, банк предпринимает ряд последовательных действий:
– Напоминания. Сначала банк пытается связаться с заемщиком, напомнив о просрочке платежа и предлагая урегулировать ситуацию мирным путем.
– Штрафы и пени начинают начисляться, если просрочка носит длительный характер, в результате это может заметно увеличить общую сумму долга.
– Передача долга коллекторам. Если заемщик продолжает игнорировать свои обязательства, банк может передать долг коллекторскому агентству, которое будет более настойчиво требовать возврата долга.
– Судебное разбирательство. В случае неудачи предыдущих мер банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности. Суд выносит решение о взыскании задолженности, и если долг не погашается, может быть вынесено решение о продаже заложенного имущества с публичных торгов.
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это означает, что в случае просрочки платежей банк имеет право обратить взыскание на это имущество. Даже если квартира является единственным жильем заемщика, банк может инициировать ее продажу с аукциона для погашения задолженности.
По закону кредитная организация имеет право начать процесс взыскания залогового объекта недвижимости, если заемщик просрочил четыре или более платежей за год. Если просрочка составляет менее трех месяцев или остаток долга не превышает 5% от стоимости имущества, которое находится под залогом, то требование банка о передаче квартиры или дома в связи с неплатежами в соответствии с законом будет считаться несоразмерным.
В некоторых случаях заемщик может избежать продажи квартиры. Например, если сумма задолженности относительно невелика, а просрочка платежей не превышает нескольких месяцев, будет возможна реструктуризация долга. Это может выражаться в увеличении срока кредитования, снижении процентной ставки или отсрочке платежей.
Первое и самое важное: не молчите! Не пропадайте с радаров банка. Как только вы понимаете, что у вас возникли трудности с платежами, наоборот, следует связаться с кредитной организацией. Чем раньше вы сообщите о своей проблеме, тем больше у вас шансов найти приемлемое решение. Банку невыгодно, чтобы вы перестали платить вовсе, так как это приведет к судебным разбирательствам и прочим неприятностям. Такие последствия являются нежелательными не только для заемщика, но и для банка тоже.
Почему важно сообщить банку о проблемах с платежами?
– Возможность реструктуризации. Банк может предложить вам изменить условия кредита, например, увеличить срок кредитования, уменьшить ежемесячный платеж или отсрочить несколько платежей.
– Избежание штрафов и пеней. Если вы сообщите о проблемах заранее, банк может пойти навстречу и не начислять дополнительные штрафы и пени.
– Сохранение хорошей кредитной истории. Сотрудничество с банком поможет сохранить вашу кредитную историю чистой, что важно для получения других кредитов в будущем.
Какие обстоятельства банк может признать уважительными причинами для просрочки платежей?
– Потеря работы. Увольнение, сокращение, закрытие предприятия.
– Серьезная болезнь. Ваша или ваших близких родственников.
– Чрезвычайные ситуации. Пожар, наводнение, кража.
– Развод. Если в результате развода ваш доход значительно сократился.
– Призыв на военную службу.
Какие документы подтвердят вашу ситуацию?
– Справка о сокращении с работы.
– Листок нетрудоспособности.
– Выписка из медицинского учреждения.
– Свидетельство о смерти.
– Решение суда о разводе.
Какие варианты решения проблемы может предложить банк?
– Ипотечные каникулы. Штраф не начисляется, отсрочка носит временный характер, платежи должны возобновиться в оговоренный срок.
– Реструктуризация кредита. Условия предоставления займа меняются, в том числе может быть увеличен срок кредитования или снижена ставка, корректируется график платежей.
– Рефинансирование. Перекредитование в другом банке, при этом другая кредитная организация может предоставить условия более выгодные, которые помогут преодолеть временные жизненные трудности заемщика.
Будьте готовы обсуждать разные варианты решения проблемы и идти на компромисс.
При оформлении ипотеки большинство банков предлагают заемщикам оформить страховой полис. Это дополнительная защита, которая позволяет минимизировать риски, связанные с неспособностью выплачивать кредит. Если у вас возникли проблемы с внесением платежей по ипотеке, стоит проверить, не является ли ваш случай страховым. Для этого обратитесь к вашему договору со страховой компанией. В документе могут быть предусмотрены:
– Страхование имущества. Обязательный вид страхования, который защищает заложенную недвижимость от различных рисков: пожара, затопления, взлома и других.
– Страхование жизни и здоровья заемщика. Добровольное страхование, которое покрывает риски смерти, инвалидности и потери трудоспособности заемщика.
– Титульное страхование. Защищает права собственности на недвижимость.
– Страхование от потери работы. Добровольное страхование, которое покрывает платежи по ипотеке в случае потери работы заемщиком.
Что нужно знать о страховании от потери работы:
– Причины потери работы. Страховой случай наступает только при потере работы по определенным причинам, указанным в договоре (например, сокращение штата, ликвидация предприятия). Увольнение по собственному желанию или за прогулы, как правило, не являются страховыми случаями.
– Период страхования. Страховая защита действует в течение определенного периода времени после заключения договора.
– Размер страховой выплаты. Размер страховой выплаты зависит от суммы страховой премии и условий договора.
Иногда трудности у заемщика приводят к мыслям о том, чтобы вовсе продать объект недвижимости, находящийся в ипотеке, чтобы избавить себя от обязанностей вносить ежемесячные платежи. В такой ситуации рассматривается продажа ипотечного жилья. Сделать это можно, и вот какие есть для этого варианты.
Продажа квартиры с выплатой долга по ипотеке в ходе сделки
Вариант 1: Покупатель оплачивает всю сумму сразу.
Сделка проходит быстро и прозрачно. Деньги покупателя замораживаются на эскроу-счете до момента переоформления собственности. Но не все банки соглашаются на такую схему. Некоторые требуют предварительного погашения ипотеки продавцом.
Вариант 2: Покупатель также оформляет ипотеку.
Сначала погашается ипотека продавца за счет средств покупателя. Затем покупатель оформляет ипотеку на себя и становится новым собственником квартиры.
Сложности. Сделка занимает больше времени из-за необходимости согласования условий между двумя банками. Возможны задержки в регистрации перехода права собственности.
Переуступка ипотеки (редкий случай)
Такой вариант существует, хотя на практике происходит это не так часто. Это означает, что новый покупатель принимает на себя обязательства по кредиту предыдущего владельца, сохранив при этом ставку по кредиту.
Что нужно учитывать при продаже квартиры в ипотеке:
– Согласование с банком. Обязательно уведомите банк о продаже квартиры и согласуйте условия досрочного погашения кредита.
– Документация. Подготовьте полный пакет документов: паспорт, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, справку о доходах и другие документы, которые могут потребоваться.
– Юридическая консультация. Обратитесь к юристу, чтобы проверить чистоту сделки и избежать возможных рисков.
– При продаже квартиры в ипотеке могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса, оценкой недвижимости и другими услугами.
Проблемы с выплатой ипотеки – это неприятная ситуация, но не безнадежная. Главное – не паниковать и своевременно обратиться за помощью в банк. Существует множество способов решения этой проблемы, и каждый случай рассматривается индивидуально.
Теги: ипотека , недвижимость
