Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. «Особый правовой статус несовершеннолетних связан с ограничением их дееспособности, которая возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с 18 лет, - отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Светлана Ильиных. – Законом установлены исключения из общего правила - это случаи приобретения полной дееспособности при вступлении в брак до достижения 18 лет либо объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным». Особенности распоряжения объектами недвижимости, если собственник несовершеннолетний ребенок, устанавливаются в зависимости от возраста. Несовершеннолетние подразделяются на две категории: - лица, не достигшие 14 лет; - лица в возрасте от 14 до 18 лет; Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ). Это же требование распространяется на сделки по принятию недвижимого имущества в качестве дара несовершеннолетним. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной. При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут направлены в Росреестр. Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе: по обмену или дарению; сдаче внаем (аренду); сдаче в безвозмездное пользование или в залог; влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного. Законным представителям несовершеннолетнего запрещено совершать с ним сделки, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. При дарении имущества единственным родителем своему ребенку, которому не исполнилось 14 лет, родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Кроме того, законные представители детей в возрасте до 14 лет не вправе дарить недвижимость своих подопечных иным лицам. Все сделки по отчуждению и распоряжению объектами недвижимости, находящимися в собственности несовершеннолетних, подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. За государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
