О российском первичном рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказал директор департамента продаж Валерий Ручий.
— Как сейчас обстоит дело с продажами на российском рынке недвижимости?
— Ситуация на локальном рынке недвижимости имеет прямую зависимость от экономической активности региона. Московский рынок сейчас активно развивается, наблюдается превышение темпов роста объема предложения над спросом, но, тем не менее, уровень последнего продолжает расти. Основным драйвером роста в 2017 году стали проекты комфорт-класса, две основные доли рынка (около 40 процентов каждая) занимают сегменты бизнес и комфорт, граница между ними с точки зрения качества проектов становится все менее различима. Также много ожиданий связано с процессом реновации, и новым форматом развития территории — строительство ТПУ.
На рынке Подмосковья ситуация иная – платежеспособный спрос сместился в Москву (в том числе в Новую Москву) и связи с этим наблюдается существенное снижение динамики на подмосковных проектах.
— Покупка квартиры всегда сопряжена с определенным риском. Как сделать так, чтобы свести риск к минимуму?
— В первую очередь необходимо сформировать представление о застройщике и о других участниках проекта (ген. подрядчик, кредитная организация, страховая компания). Предоставление клиенту всех необходимых документов для ознакомления является не только хорошим тоном, но и соблюдением норм законодательства. При приобретении квартиры в новостройке по ДДУ, интересы клиента гарантируются 214 ФЗ, но в любом случае необходимо убедиться в соблюдении основных требований. Стоит отметить, что покупатель не всегда может самостоятельно убедиться в состоятельности продавца и дать оценку представленным документам, поэтому лучше обращаться в надежные компании, которые проведут всю необходимую подготовительную работу и сопроводят сделку, а также, при необходимости, подберут выгодную ипотечную программу.
— На какие шаги идут застройщики, чтобы как можно быстрее и эффективнее продать квартиры?
— Сейчас застройщики активно отказываются от "пустых коробок" в пользу квартир с чистовой или предчистовой отделкой, а также с дизайнерским ремонтом. Помимо традиционных квартир в проектах предлагаются евродвушки, евротрешки и студии. Также актуальным инструментом стимулирования остаются акции и скидки, уровень дисконта доходит до 13-15 процентов. Стимулирует спрос и снижение ипотечных ставок по совместным программам банков и застройщиков. Многие компании субсидируют проценты по ипотеке сроком от года и продвигают акцию как конкурентное преимущество.
— Из-за кризиса некоторые новостройки рискуют превратиться в долгострои или недострои. Как максимально обезопасить себя от такого развития событий?
— Необходимо понять, устойчиво ли положение участников проекта - если есть ощущение, что стройка не идет или отстает от графика строительства, то такие проекты лучше не рассматривать, например, многие проекты в Московской области сейчас испытывают проблемы с финансированием.
Также необходимо проверить прозрачность сделки и наличие у продавца нужных документов. Лучше всего обратиться в профессиональную риелторскую компанию, в которой клиенту предоставят исчерпывающую информацию обо всех нюансах заинтересовавшего объекта, подготовят все необходимые документы и обеспечат безопасное проведение сделки.
— Насколько современный покупатель на рынке недвижимости отличается от тех, что были до кризиса?
— На сегодняшний день основную долю составляют покупатели, использующие ипотеку для приобретения недвижимости, так как линейка ипотечных продуктов сейчас позволяет найти оптимальный вариант практически для каждого клиента. Также всё больше клиентов стремятся минимизировать свои риски и проводят существенную подготовительную работу, знакомясь с документами и изучая продавца по доступной информации. Покупатель стал более требовательным, как к приобретаемому объекту, так и к уровню клиентского сервиса.
— Какие документы должны быть у застройщика, что он должен показать потенциальному покупателю и какие может дать гарантии честной и прозрачной покупки жилья?
— С 1 января 2017 года каждый застройщик обязан иметь сайт строящегося проекта, где он размещает следующие документы: документ, подтверждающий права на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), разрешение на строительство, проектная декларация, аудиторское заключение, типовую форму договора долевого участия. Также застройщик должен отразить способ обеспечения обязательств (страхование или поручительство) и ежемесячно публиковать фотоотчет, который будет демонстрировать ход строительства.
— Предвидятся ли в ближайшем будущем какие-либо нововведения, которые могут изменить порядок оформления договоров и прочих бумаг? Или пока все останется по-старому?
— На данный момент основным нововведением является электронная регистрация ДДУ, которая проходит период адаптации в рыночной системе. Возможно, что следующим шагом в этом направлении станет внедрение системы блокчейна в контроль операций с недвижимостью, но это скорее потенциальная возможность нежели обозримая перспектива. Наиболее ожидаемые изменения — это вступление в силу требований к застройщикам в рамках 2014 ФЗ в июле 2018 года. Ожидается, что как раз эти изменения позволят сделать процесс приобретения новостройки еще более защищенным.
