На Урале отмечается острая нехватка складских помещений. Объем вакантных площадей находится на уровне многолетнего минимума. Ввод новых объектов лишь кратковременно увеличивает ассортимент. Рынок очень быстро их поглощает. В результате конечные пользователи складов практически лишены возможности выбора. Ключевым логистическим центром Урала является Екатеринбург. По данным компании ХОД Консалтинг, озвученным во время форума 100+ Technobuild, доля вакантных площадей в качественном сегменте (классы А+, А и В+) в городе за последний год снизилась с 2% до 0,9%. По состоянию на середину 2024 года в Екатеринбурге не востребованы помещения общей площадью всего 19 тыс. кв. м. Такая ситуация сложилась из-за целого комплекса самых разных факторов. Во-первых, в Екатеринбурге резко вырос объем поглощения новых складов. По итогам 2023 года рынок «съел» в качественном сегменте 365 тыс. кв. м. Это почти в три раза больше, чем среднегодовой объем поглощения за последнее десятилетие (130 тыс. кв. м.). В первом полугодии 2024 года фиксируется сохранение высокой активности пользователей: они поглотили еще 188 тыс. кв. м. Рекордно высокие темпы заполнения новых объектов связаны с тем, что бизнес подстраивается под новые логистические реалии и меняет собственную модель работы. Складские запасы стали одним из главных факторов устойчивости для многих предприятий в период макроэкономических потрясений. Во-вторых, активность девелоперов, которые возводят складские помещения, остается невысокой. Ряд анонсированных в 2023 году проектов был приостановлен из-за высокой ключевой ставки. В 2024 году вообще не стартовало ни одного крупного проекта. По информации компании «ХОД Консалтинг», в Екатеринбурге в середине 2024 года в стадии строительства находились склады общей площадью 455 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 33%. Ключевой проблемой для девелоперов является рост себестоимости строительства. Это связано не только с дорогими кредитными ресурсами, но и с ростом затрат на стройматериалы, на оплату труда рабочим. К слову, «кадровый голод» влияет не только на строительство, но и на эксплуатацию складов. Как отмечают представители кадровых агентств, сегодня спрос на работников складов превышает предложение. На каждую вакансию приходится в среднем 0,9 резюме, что ниже нормальных для рынка показателей в 5-7 раз. Следствием этого становится резкий рост зарплат. В последние годы зарплаты грузчиков, комплектовщиков и других сотрудников выросли более чем в полтора раза. Сегодня сотрудник склада, работающий сменами 2 через 2 по 12 часов, может претендовать на зарплату более 100 тысяч рублей в месяц и дополнительные «бонусы» в виде бесплатного трансфера до места работы, питания и форменной одежды. Впрочем, застройщики могут переложить часть дополнительных затрат на плечи потребителей. С 2022 года средние запрашиваемые ставки аренды на складские площади в Екатеринбурге и городах-спутниках выросли в полтора раза. По последним данным, ставки в качественным сегменте (А и В+) сейчас составляют 970 руб. за кв. м в месяц, в некачественном (В) — 700 руб. Цены купли-продажи за аналогичный период также увеличились в полтора-два раза. Если в 2022 году рыночный диапазон цен в городе составлял 45-65 тыс. руб. за кв. м, то сейчас этот показатель вырос до 75-115 тыс. руб. Высока вероятность, что дефицит качественных складов на Урале будет только усиливаться. Дело в том, что Екатеринбург играет ключевую роль в развитии логистики Урала, выполняя функцию распределительного и дистрибуционного центра для соседних регионов, а также является крупным транзитным узлом. В регионе планируют развивать свои распределительные центры такие крупные компании, как OZON, СберЛогистика, «Галамарт», ТС «Петрович», «Деловые линии». Также из Екатеринбурга в течение десяти лет планируется перенести более 500 тыс. кв. м промышленных зданий, что сформирует дополнительный спрос на индустриально-складскую недвижимость на окраинах города. По оценкам экспертов, потенциальный спрос на склады в регионе в настоящее время составляет около 300 тыс. кв. м. Предполагается, что его основная часть будет удовлетворена за счет сегмент Built-to-suit (строительство объекта под конкретного заказчика). При этом объемы спекулятивных складов (строящихся оператором под последующую сдачу на рыночных условиях всем желающим) остаются незначительными: немногие операторы логистического рынка готовы брать на себя такие риски.
