Проблема обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков легла тяжёлым грузом на плечи государства и создала социальную напряжённость в обществе. Регионы не в состоянии самостоятельно справиться с решением задачи, даже в Москве по сей день тысячи людей томятся в ожидании своих квадратных метров, приобретённых по договорам долевого участия в рамках 214-фз. Чтобы впредь избежать проблемы, было решено пересмотреть весь принцип привлечения средств дольщиков на этапе строительства домов.
В схеме покупатель – застройщик теперь будет задействован новый институциональный игрок – банк, где на специальных эскроу-счётах будут храниться деньги будущих владельцев квартир до окончания строительства жилого объекта. Застройщик сможет получить доступ к этим средствам только после сдачи дома в эксплуатацию.
Фёдор Выломов, директор аналитического департамента рейтингового агентства строительного комплекса рассказал в эфире телеканала «Царьград», что эскроу-счета придумали не в России, ими давно успешно пользуются в Европе и во всем мире. В нашей стране, по заверениям большинства экспертов, переход на принципиально новый принцип работы застройщиков должен привести к монополизации рынка, к укрупнению отрасли, к снижению конкуренции и к прозрачности. Но что будет происходить на деле и что ждать простым людям, для которых вопрос приобретения жилья в обозримом будущем стоит на первом плане?
Как будут работать эскроу-счета
Надо отметить, что проценты на деньги на эскроу-счетах начисляться не будут, а банк оставляет за собой право де-юре распоряжаться ими по своему усмотрению. В частности, предполагается, что эти средства будут использованы для выдачи кредита застройщикам по выгодным ставкам. Банк же, в свою очередь, выделяя целевые транши, должен будет следить, куда и на что пойдут деньги. Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, член российской гильдии риэлторов, пояснил Царьграду, что проектное финансирование в данном случае подразумевает: застройщик вынужден будет представить банку на анализ и утверждение целый проект, поскольку банк, включаясь в процесс, будет нести риски, так как застройщик может дом по определённым причинам не построить.
Фото: www.globallookpress.com
Алексей Малый, доктор экономических наук, почётный строитель России, член ОНФ считает, что работа с эскроу-счетами будет очень выгодна банкам.
Банк будет зарабатывать два раза: на эскроу-счетах, потому что деньги покупателей будут храниться в банке, он будет зарабатывать на процентах с выданного кредита застройщикам, то есть на проектном финансировании, которое будет давать генподрядчику. При наличии добросовестного банка мы получим плюс. Мы должны получить снижение себестоимости. Банк должен быть, по идее, заинтересован в добросовестном процессе, он должен следить, чтобы не завышались цены на строительные материалы. Он будет обязан это делать в рамках проектного финансирования.
Однако у многих экспертов возникают сомнения относительно качества возведения домов при такой схеме. Очевидно, что застройщику будет крайне выгодно быстро завершить строительство, чтобы получить доступ к замороженным деньгам покупателей на эскроу-счетах. Но хватит ли у банка ресурсов должным образом контролировать рабочий процесс застройщика, проверять качество используемых материалов? Этот вопрос остаётся открытым.
По прогнозам, переход на новую систему сделает новостройки менее комфортными для проживания, а собственники квартир гораздо чаще будут сталкиваться с недоделками и явными косяками строителей. Кроме того, застройщики уже предрекли повышение цен на квадратные метры при переходе на иной принцип работы.
Фото: www.globallookpress.com
Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, член российской гильдии риэлторов убежден, что в этом есть определённая доля лукавства.
В Перми один из застройщиков уже перешёл в качестве эксперимента на работу с эскроу-счетами, и этот опыт показал хорошие результаты, – отметил Барсуков. – Этот застройщик стал вести онлайн дневник, из которого было видно, как компания защищала перед банком проектное финансирование. Она называла одну сумму расходов, а банк им на самом деле где-то уменьшал, где-то урезал. Застройщик говорил, я продам эту квартиру по 50 тыс. рублей за кв. метр, а банк говорил – нет, целесообразнее за 45 тысяч, это более адекватная цена. Они также договорились с банком, что если средства, привлечённые на эскроу-счета, будут в два раза больше, чем использованный кредит, то у них будет нулевая процентная ставка, и они на неё вышли. Для застройщика этот переход тоже может стать несомненным плюсом. И поэтому, когда застройщики говорят, что из-за эскроу-счетов стоимость квартир вырастет, то в этом прослеживается явная спекуляция.
Есть ещё один очень важный момент. Казалось бы, вложения людей при введении эскроу-счетов будут защищены. В случае банкротства застройщика покупатель сможет забрать свои деньги из банка. Предусмотрен также механизм возврата средств при отзыве лицензии у банка.
Но покупателям надо иметь в виду, что гарантия Агентства по страхованию вкладов будет распространяться только на определённую сумму – до 10 млн рублей, а деньги за несколько лет нахождения на эскроу-счетах могут просто обесцениться. Так что покупка в новостройке будет, так или иначе, всё равно рискованным проектом.
Поэтому эксперты советуют тем, кто не готов терять ни рубля и не хочет долго ждать, не торопиться покупать квартиры на этапе строительства, а приобретать их в достроенных домах, но уже по более высоким ценам.
