Недвижимость в австрийских Альпах — перспективное направление инвестиций

Альпы — крупнейший в мире рынок горнолыжного туризма. По подсчётам Лорана Ваната, основателя швейцарской консалтинговой компании Laurent Vanat Consulting SARL, на этот регион в 2017 году пришлось 150 млн визитов — это 43 % всех посещений зимних курортов в мире.

Альпийский шале и квартира с видом на горы — не только предмет роскоши, но и выгодная инвестиция, если их владелец готовы сдавать недвижимость в аренду туристам. Существует специальный тип объектов — недвижимость туристического назначения — это апартаменты с гостиничным сервисом, аренду которых организуют профессиональные операторы. Владелец такой недвижимости может сдавать объект в аренду постоянно или несколько месяцев в году. Есть две схемы управления такими объектами:

1. Rental pool — гонорар управляющей компании (около 30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а прибыль делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия.
2. Гарантия аренды — управляющая компания арендует апартаменты у инвестора на ограниченный срок. В таком случае владелец недвижимости получает меньшую доходность, но управляющая компания берёт на себя риски, связанные с поиском арендаторов.

Расширение сезона и смена поколений туристов

Рост интереса к инвестициям в альпийскую недвижимость объясняется новыми тенденциями на местных курортах. Главная из них — расширение туристического сезона. Альпийские курорты развивают инфраструктуру для занятий теперь не только зимними, но и летними видами спорта: скалолазанием, параглайдингом и парусным спортом, оборудуют маршруты для пеших походов и поездок на горных велосипедах.

Ещё один важный тренд — смена поколений туристов. Население Европы стареет, что ведёт, с одной стороны, к сокращению общего числа лыжников, а с другой — к росту популярности менее активных видов спорта, таких как катание на санях или спортивная ходьба. Параллельно с этим увеличивается число туристов поколения миллениалов (возраст 20–35 лет), материально обеспеченных и зачастую предпочитающих бронировать целый дом или апартаменты на выходные вместо ночёвки в отеле.

Альпийские рынки недвижимости

Австрия, Италия, Франция и Швейцария — четыре крупнейших игрока международного рынка горнолыжных курортов, расположенные в Альпах

Швейцарский Энгадин – Санкт-Мориц удерживает позицию самого дорогого курорта в регионе. Здесь самые высокие цены на недвижимость в Альпах: стоимость квадратного метра достигает 20 тыс. евро. В то же время Швейцария переживает спад интереса к своим зимним курортам: по оценкам Лорана Ваната, за 10 лет, с 2006 по 2016 годы, общее число посещений сократилось на 1,5 млн, а доля зарубежных гостей — до 46 %.

Особенность рынка горнолыжных курортов Франции — фокус на внутренний туризм. Иностранные туристы составляют всего 31 % от общего числа гостей. В зимний сезон 2015–2016 на Францию пришлось 52 млн визитов — на 3,5 % меньше, чем сезоном раньше. На местном рынке недвижимости больше туристических комплексов, где гости арендуют целые апартаменты, чем отелей. Цена за квадратный метр достигают здесь 18 тыс. евро. Британские покупатели считаются ключевыми на французском рынке недвижимости, и неизвестно, как падение британского фунта отразится на Франции в зимнем сезоне 2017–2018.

Горнолыжные курорты на севере Италии тоже ориентированы преимущественно на местных туристов. В зимний сезон 2015–2016 итальянские курорты посетили примерно 24,6 млн раз, и только 35 % туристов прибыли из-за рубежа.

Австрия: пока цены на треть ниже среднего по региону

Хотя в зимний сезон 2015–2016 австрийские курорты посетили на 3 % меньше гостей, чем в предыдущий, доля иностранцев растёт — согласно данным Лорана Ваната, они составляют 66 % от общего числа туристов. Почти половина из них приезжает из Германии, много гостей из Нидерландов и Великобритании. Австрия активно инвестирует в свои курорты: с 2000 года в горнолыжную инфраструктуру было вложено более 7 млрд евро.

Выгодное расположение на средних высотах (около 800 – 2 000 метров) позволяет большинству австрийских курортов принимать туристов круглый год, в то время как такие высокогорные курорты Франции, как Валь-д’Изер и Ла-Плань, закрываются на лето из-за холодной погоды на высоте.

«При аналогичном качестве недвижимости цены в Австрии примерно на 28 % ниже среднего уровня по Альпам. Но они не останутся на этом уровне надолго»,— говорится в исследовании австрийской компании Business Environment Consulting (BEC) «Недвижимость туристического назначения для отдыха и сдачи в аренду», (2017). По подсчётам швейцарского финансового холдинга UBS Group, за 2017 год квадратный метр подорожал сильнее всего на курорте Санкт-Антон-ам-Арльберг (8,2 %), а курорты Вильдкогель – Арена и Целль-ам-Зе– Капрун продемонстрировали рост на 4 %.

Согласно данным UBS, с 2014 по 2017 годы цены на недвижимость в австрийских Альпах выросли в среднем на 3,5 % – больше, чем в альпийском регионе Франции (2,5 %), Швейцарии и Италии (где цены в этот период ежегодно падали на 1 % и 3 % соответственно).

Австрийские курорты, которые активно вкладывают средства в зимнюю и летнюю инфраструктуру, представляют наибольший потенциал для инвесторов в следующие 10–20 лет:

• Санкт-Антон-ам-Арльберг (провинция Форальберг) — с 2017 года трасса курорта входит в пятерку самых больших по протяжённости лыжных трасс в мире (более 300 км);
• Пицталь (провинция Тироль) — запланированное объединение трасс Пицталя и Зёльдена сделает курорт самым большим в Европе регионом для летнего и осеннего катания;
• Заальбах – Хинтерглемм – Леоганг (провинция Зальцбург) — после недавнего объединения с трассами Фибербрунна (провинция Тироль) зона катания курорта стала одной из крупнейших в Австрии (270 км связанных горнолыжных трасс);
• Курорт Вильдкогель (поселки Нойкирхен и Брамберг в провинции Зальцбург) — до 2030 года планируется объединение трасс с Кицбюэлем (провинция Тироль), одним из самых дорогих и роскошных курортов Австрии.