Первичка в России рекордно подорожала. За последние 15 лет стоимость «квадрата» выросла почти втрое, достигнув в последнем квартале 2023 года отметки в 140 тыс. рублей. Причем, первичка значительно обогнала вторичку: разница между ними к концу 2023 года превысила 40%.
Эти тенденции стали предметом обсуждения на круглом столе, организованном комиссией по ЖКХ… Общественной палаты РФ и советом по детенизации экономики при Госдуме РФ.
Участники обсуждения, включая представителей власти, застройщиков, производителей материалов для строительства и ученых, были ознакомлены с аналитическими данными центра «СМ ПРО», выявившего причины роста цен на жилье.
Исследование показало, что повышение цен обусловлено не только инфляцией в промышленности, но и другими факторами. В последние 10 лет доля стоимости строительных материалов в цене квадратного метра жилья существенно уменьшилась – на 60%, составив сейчас всего 27%. В то же время, так называемые «прочие» затраты, включающие в себя стоимость земли, прибыль девелоперов и расходы на рекламу, увеличились более чем вдвое и сейчас составляют около половины (54%) от стоимости квадратного метра.
Руководитель «СМ ПРО» уточнил, что несмотря на постоянный рост цен на сырье, энергию и оборудование, доля строительных материалов в итоговой цене жилья уменьшилась. Это – сигнал о том, что подорожание жилья обусловлено другими факторами, такими как дороговизна земли, прибыль девелоперов и маркетинговые затраты.
Замсекретаря Общественной палаты РФ уточнил важную роль банков в этом процессе. Он отметил, что банки оказываются в «плюсе» от ипотечных выплат, помимо этого субсидируются государством и дают кредиты застройщикам из средств собственных вкладчиков, нередко одновременно являющихся ипотечными заемщиками.
Руководитель НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» высказалась в поддержку важности объективной оценки причин, по которым колеблется стоимость жилья. Она подчеркнула важность всестороннего анализа ситуации для понимания причин удорожания жилья.
Повышение цен на недвижимость опережает рост доходов населения, что угрожает увеличить разницу. Это может привести к увеличению закредитованности населения и чрезмерному грузу кредитных платежей.
Помимо льготной ипотеки, по сути, нет никаких реальных инструментов удовлетворения потребностей россиян в жилой недвижимости. С другой стороны, она же нередко становится сдерживающим фактором.
Светлана Разворотнева, зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, сделав отсылку на Счетную палату РФ, отметила, что падение стоимости ипотечного кредита прямо пропорционально росту стоимости «квадрата» жилья: падает первая на 1%, вторая растет на этот же 1% соответственно.
Депутат считает, что для объективной оценки ситуации с ростом цен на жилье необходимо учесть текущие экономические реалии. В стране наблюдается ажиотажный спрос на жилье, который подогревается не только потребностью в жилье, но и инвестиционным спросом. Из-за этого спрос превышает предложение, что приводит к повышению цен.
Вице-президент союза строителей России указал на причину недостатка предложения – замедление процесса выдачи разрешений на строительство из-за отсутствия социальной составляющей в новых проектах застройщиков. Он предлагает решение: разработать в регионах конкретные планы строительства необходимых социальных объектов с четкими сроками реализации на ближайшие пять-десять лет. Именно на основе этих планов и стоит выдавать разрешения на строительство жилья.
Таким образом, решение проблемы доступа к жилью требует комплексного подхода, включающего в себя не только ипотечные программы, но и регулирование рынка недвижимости, увеличение предложения и создание социальной инфраструктуры.
Александр Курдин, замдекана по научной работе в МГУ, уверен, что со стороны государства было бы весьма недальновидным шагом отменить льготную ипотеку. Вместо этого необходимо прорабатывать политику в инфраструктурном, административном и прочих сегментах, способных повлиять на уровень предложения недвижимости. При этом механизм льготного жилого кредитования можно изменить в сторону большей адресности.
Эксперты также высказались за развитие рынка аренды в муниципалитетах, дабы обязательства перед социально незащищенными слоями населения полностью выполнялись. Секретарь экспертного совета при Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ напомнила, что формы аренды могут быть разными, собственность – необязательный элемент.
Артем Кирьянов, зампредседателя комитета Госдумы РФ по экономической политике, сообщил о планах разработать и направить представителям власти предложения, которые помогут лучше контролировать работу строительного сегмента и жилого ценообразования. Он подчеркнул важность информирования общественности о мерах, принимаемых для реализации конституционного права на жилье.
Круглый стол продемонстрировал, что необходимо усилить внимание к проблеме удорожания жилья, и провести всесторонний анализ причин этого явления. Это позволит принять оптимальные решения для регулирования рынка недвижимости и обеспечения доступного жилья для всех граждан.
