Застройщики вздохнули свободнее
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева напомнила участникам мероприятия, что принятый в декабре 2004 года пакет из 26 федеральных законов, включавший новый ГрК РФ, был направлен на реализацию первого приоритетного национального проекта в жилищной сфере. До его принятия размещение объектов в городах не обосновывалось какой-либо градостроительной политикой, отраженной в документах планирования, и улицы застраивались в основном в административном порядке. При этом отсутствовали конкурентные процедуры предоставления прав на земельные участки в государственной и муниципальной собственности, и застройщикам приходилось преодолевать множество административных барьеров, затрачивая на это много лет и финансовых ресурсов.
С принятием нового ГрК РФ на смену непрозрачной системе допуска на рынок пришла новая система градостроительного регулирования, которая для получения разрешения на строительство предполагала прохождение нескольких основных согласующих инстанций вместо десятков прежних. Органы власти всех уровней теперь обязаны проводить территориальное планирование, включающее разработку органами местного самоуправления генпланов поселений и городских округов, и принимать правила землепользования и застройки, устанавливающие публичные градостроительные регламенты, обязательные для застройщиков и владельцев недвижимости. Это позволило избавить девелоперов от многочисленных согласований с ведомствами в индивидуальном порядке. Кроме того, были значительно облегчены процедуры государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, отменена экспертиза многих несложных и неопасных объектов, а также проектной документации повторного применения. Кроме упрощения процедуры выдачи разрешений на строительство, Надежда Косарева отметила также усиление ответственности субъектов РФ за результаты государственной экспертизы и стройнадзора.
Надежда Косарева также выделила ряд новых механизмов регулирования и институциональных моделей, которыми был дополнен ГрК РФ. Среди них — введение с 1 января 2010 года саморегулирования в сферах строительства, проектирования и инженерных изысканий, создание и поэтапное развитие институтов публично-частного партнерства в комплексном развитии территорий (КРТ), планомерное снижение административных барьеров в строительстве и проектировании, включение в состав градостроительной деятельности благоустройства территории и введение вместо традиционной проектной документации информационного моделирования.
Эффект саморегулирования
Принявший участие в конференции по ВКС президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил, что за время своего существования система саморегулирования стала объединяющим началом для всей строительной отрасли. По его словам, первоначально этот институт задумывался исключительно для повышения качества выполняемых работ и создания механизма финансовых гарантий для потребителей. Но в результате неоднократного внесения изменений в ГрК РФ и подзаконные акты система саморегулирования, состоящая из 230 саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства, не только объединила 102 тыс. юридических лиц, но и помогла восстановить управление строительным комплексом, а также наладить взаимодействие со всеми генподрядными организациями страны. В условиях, когда более 98% подрядных предприятий являются частными, без системы саморегулирования взаимодействие с ними, по мнению главы НОСТРОЙ, осуществить невозможно.
К последствиям принятия ГрК РФ Антон Глушков отнес также повысившуюся эффективность работы с кадрами, чему способствовала разработка НОСТРОЙ профессиональных стандартов и требований для проведения профессиональных экзаменов, сопровождавшаяся многочисленными дискуссиями. Например, участники одной из них сошлись на том, что ГрК РФ является неотъемлемым компонентом работы каждого из профессиональных участников строительного рынка, поэтому без знания этого документа осуществлять свою профессиональную деятельность не может ни один инженер-строитель. Другим результатом создания системы саморегулирования стал сервис по подбору кадров рабочего персонала.
В числе сервисов и услуг, появившихся в результате деятельности системы саморегулирования, Антон Глушков назвал Каталог импортозамещения, который превратился в Национальный реестр добросовестных поставщиков и производителей строительных материалов, и лабораторный кластер, позволяющий подтверждать качество строительных материалов. Он также отметил инициативу НОСТРОЙ, связанную с разработкой постановления правительства РФ №938 о выдаче займов строительным компаниям — членам СРО из средств компенсационных фондов. Первоначально этот инструмент был задуман в качестве антикризисной меры в период пандемии COVID-19, а сейчас он уже применяется на регулярной основе и продлевается ежегодно, что свидетельствует о повышении роли системы саморегулирования в совершенствовании финансирования строительной отрасли. Особо Антон Глушков остановился на разработанной и апробированной НОСТРОЙ системе оценки опыта и деловой репутации строительных организаций, помогающей подобрать подрядные организации для участия в муниципальных и государственных торгах. Он сообщил, что сейчас этот сервис реализуется в пробном режиме, и губернаторы уже оценивают подрядчиков для выполнения различных видов работ.
Упор на ИЖС
Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров в своем докладе о предложениях НОПРИЗ по совершенствованию ГрК РФ подчеркнул, что в 2024 году доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в объеме ввода нового жилья составила 57,9%. «Хотим мы этого или не хотим, мы должны всю нашу градостроительную политику строить исходя из того, что ИЖС занимает практически 2/3 вводимого жилья», — констатировал Анвар Шамузафаров. Более того, он заявил, что строительство многоквартирных домов противоречит демографической политике страны, потому что ИЖС больше отвечает целям и задачам этой политики. В подтверждение своих слов он обратил внимание участников конференции на то, что в январе 2025 года средний размер квартир в многоквартирном жилом доме составлял 51,5 кв. метра, тогда как средний размер частных домов — 143,8 кв. метра.
В то же время, в ГрК РФ отсутствуют требования по обязательному наличию проектной документации для объектов ИЖС и необходимости ее экспертизы, а также требования к квалификации лиц, осуществляющих строительство. Чтобы уменьшить риски применения индивидуальными застройщиками решений, не отвечающих требованиям обеспечения безопасности и высокой ликвидности таких объектов, НОПРИЗ вместе с «ДОМ.РФ» приступил к разработке стандарта для формирования критериев подтверждения безопасности и ликвидности инвестиционно-строительных проектов ИЖС. Кроме того, НОПРИЗ может выступить регулятором подготовки архитектурно-строительных проектов объектов ИЖС, а также обеспечить повышение их качества за счет внедрения механизма контроля СРО за деятельностью своих членов. Организация и контроль работ по подготовке технической документации объектов ИЖС должны осуществляться квалифицированными специалистами — главными инженерами и главными архитекторами, включенными в национальный реестр специалистов.
Другое направление, на котором сосредоточился НОПРИЗ, — градостроительное обеспечение жилой застройки. Анвар Шамузафаров проинформировал участников мероприятия о том, что НОПРИЗ выступает заказчиком разработки принципиально новой генеральной схемы расселения и градостроительного развития на территории РФ. Он напомнил, что в результате начатой в прошлом веке политики по ликвидации неперспективных деревень к настоящему времени число сельских поселений России сократилось наполовину. Теперь, чтобы обеспечить дальнейшее устойчивое развитие страны, потребуется подготовка территорий под застройку в объемах, сопоставимых с площадями под существующей застройкой.
Деятельность НОПРИЗ по разработке принципиально новой генеральной схемы расселения поддержал вице-президент Российского Союза строителей (РСС), координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко: «Сегодня, как и 20 лет назад, мы стоим на пороге переломного периода, когда постепенно меняется тип урбанизации, а именно, постепенно происходит процесс деурбанизации. Мы подходим к необходимости смены всей схемы расселения и градостроительного развития страны с упором на комплексное развитие больших территорий с малоэтажной застройкой». Он предложил ввести в ГрК РФ отдельные нормы, связанные с большими проектами КРТ с малоэтажной застройкой, наделив специальными полномочиями отдельные субъекты права. По его мнению, такими субъектами могут стать уже имеющиеся операторы КРТ, но при этом они должны быть наделены еще большими полномочиями по использованию земельного фонда и управления им. Максим Федорченко также предложил, чтобы все индивидуальное строительство, предназначенное не для личных нужд, а на продажу, осуществлялось в рамках проектов КРТ, что позволит исключить неконтролируемое строительство частных домов ненадежными подрядчиками.
