Комплексное развитие территорий (КРТ) – важнейший инструмент градостроительной политики, направленный на преобразование городской среды, улучшение жилищных условий и создание комфортной инфраструктуры для жителей. Законопроект № 664897-8, принятый Государственной Думой Российской Федерации, вносит важные изменения в механизм КРТ, влияя на весь комплекс градостроительной деятельности. О плюсах и минусах нового законодательного акта «Стройгазете» рассказал руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», преподаватель МГЮА имени О.Е. Кутафина Алмаз Кучембаев.
17 декабря 2024 Государственной Думой в третьем чтении был принят законопроект № 664897-8. Данный документ к третьему чтению обрел массу поправок, существенно дорабатывающих механизм комплексного развития территории.
До этого новый механизм комплексного подхода к редевелопменту застроенных территорий был определен Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ. Затем был Федеральный закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ, которым была уточнена роль операторов КРТ, определена возможность получения градостроительного плана земельного участка до формирования земельных участков в рамках проектов КРТ, введена возможность реализации проектов по заранее утвержденным проектам планировки территории (ППТ).
И вот законодатель издал новый акт, который призван закрыть множество проблемных вопросов в практической реализации этого механизма.
Из очевидных плюсов законопроекта стоит отметить возможность внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки на основе заключенного договора о КРТ. Это позволит заключать договоры о КРТ с правообладателями (до принятия проекта решения о КРТ), отклонившись от существующего положения согласно актуальному градостроительному регламенту. Ранее для правообладателей не было такой возможности.
Документ также предусматривает сокращение сроков на реализацию проектов КРТ – предлагается возможность разработки проектной документации на основании утвержденного ППТ до образования земельного участка.
Кроме того, законопроект направлен на решение одной из основных проблем реализации комплексной застройки - игнорирование потребностей жилой застройки в сопутствующей инфраструктуре.
Преодолеть или снизить этот риск пытались на региональном уровне. Этапность фиксировалась в договоре о КРТ и ППТ, а способы ее расчетов определялись региональными нормативными правовыми актами (например, приложение № 6 к постановлению Правительства МО от 26.01.2021 № 29/3, приложение № 1 к порядку, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП).
Законопроект, в свою очередь, не только фиксирует, что данные этапы в принципе должны определяться в рамках реализации проекта, но и определяет способ контроля – особый порядок выдачи разрешения на строительство, в рамках которого оценивается соблюдение этапности, нарушение которой является основанием для отказа в его выдачи.
В дополнение к этому стоит упомянуть, что законопроект предусматривает обязательную фиксацию в решении о КРТ минимальных параметров обеспеченности территории проекта инфраструктурой.
Еще одним плюсом законопроекта стоит отметить фиксацию в Градостроительном кодексе РФ возможности изменений в уже принятые решения о КРТ. Без этого правила любое изменение по общему правилу требовало соблюдения полной процедуры принятия такого акта заново.
При этом потребность изменений в принятые решения о КРТ очевидна.
Например, в случае выхода многоквартирного дома из проекта на основании решения общего собрания. С учетом того, что Верховный Суд признал решения о КРТ нормативными правовыми актами (определения от 03.09.2024 № 5-КАД24-52-К2, от 25.09.2024 № 5-КАД24-48-К2) – это нововведение тем более актуально.
Но в полной ли мере предлагаемые законопроектом изменения совершенствуют механизм КРТ? Несмотря на несомненные плюсы законопроекта, ряд его положений потребует дополнительных уточнений на практике.
Например, законопроект предлагает следующие исключения, при которых решение о КРТ может быть изменено без соблюдения полного порядка его принятия:
- изменение границ проекта путем сокращения территории или ее увеличения (но только для случаев «прироста» землей под инфраструктуру),
- изменение перечня объектов под снос или реконструкцию, изменение градостроительного регламента (если это необходимо для строительства инфраструктуры).
Тут возникает вопрос насколько допустимо менять договор о КРТ, заключенный на торгах. Не будет ли нарушена статья 448 ГК РФ?
Также из неочевидных плюсов законопроекта стоит отметить возможность на региональном уровне устанавливать случаи, когда получение градостроительных планов становится возможным, если земельный участок расположен в границах КРТ. Напомним, что существующая судебная практика, основанная на части 4 статьи 57.3 ГрК РФ, указывает, что наличие границ КРТ в правилах землепользования и застройки блокирует возможность получения градостроительного плана до заключения договора о КРТ.
Очевидно, что поскольку законодательство не устанавливает сроков «годности» для границ КРТ в ПЗЗ, такие территории становятся «консервами». Предоставление возможности получать градпланы позволило бы «разморозить» участки и дать возможность их развития в тех случаях, когда у городских властей отсутствуют реальные планы и возможности по развитию такой территории в рамках КРТ.
Также законопроект устанавливает ограничение срока действия разрешения на строительство сроком строительства данного объекта согласно утвержденному ППТ. Возвращаясь к плюсам законопроекта в виде определения этапности и контроля за ними, стоит отметить, что данное ограничение может негативно повлиять на застройщиков, поскольку для продления сроков им в таком случае потребуется изменять ППТ, что в некотором смысле представляется чрезмерным и лишь затянет процедуру реализации.
Законопроект содержит неоднозначную формулировку предлагаемой к введению части 2.1 статьи 67 ГрК РФ, согласно которой в случае реализации проекта КРТ оператором, такой проект должен реализовываться на основании уже утвержденного ППТ. Данное ограничение для операторов выглядит странным.
Предложение о фиксации в договоре о КРТ перечня объектов инфраструктуры, которые реализатор проекта обязан построить вместе с планируемой застройкой может вызвать сложности на практике, поскольку перечень объектов фиксируется в ППТ и не может быть заранее известным, равно как и не могут быть заранее известными конкретные инфраструктурные объекты.
Для регионов, где предусмотрен мастер-план территории (например, Нижегородская область или Московская область) – это условие можно зафиксировать в договоре, но, например, в Москве, до утверждения окончательного ППТ перечень объектов определить невозможно, что несет в себе риски признания договора незаключенным ввиду несогласованности его существенных условий.
Дополнительной нагрузкой на застройщиков ляжет предлагаемая к фиксации в договоре о КРТ обязанность по содержанию построенных объектов инфраструктуры – это может лишь увеличить затраты на строительство и не будет мотивировать застройщиков к скорейшему созданию инфраструктуры и ее безвозмездной передаче в городскую собственность.
Стоит отметить, что помимо механизма КРТ, законопроект вносит изменения и в механизм реновации города Москвы. Так, Федеральным законом от 25.12.2023 № 627-ФЗ для Москвы определены полномочия по установлению особенностей реализации проектов КРТ нежилой застройки операторами, в том числе и тех проектов, где параллельно реализуется программа реновации.
Постановлением правительства Москвы от 23.10.2024 № 2410-ПП была предоставлена возможность Московскому фонду реновации жилой застройки (Фонд Реновации) выступать в качестве оператора с правом продажи своей «зоны реализации» третьим лицам через организацию торгов.
Данный законопроект, в свою очередь, уже позволяет Фонду Реновации привлекать частных инвесторов, не только в рамках КРТ нежилой застройки, но и в рамках реализации самой программы реновации.
Москва также получила полномочия по определению особенностей этапности реализации проектов КРТ, строительства и передачи объектов инфраструктуры в собственность города. Для столицы стало доступно направление соглашений об изъятии в целях реновации посредству регионального портала государственных услуг.
Очевидно, что Москва, как передовой регион по внедрению и реализации механизма КРТ, обладает значительным опытом не только в его использовании, но и практическими наработками, позволяющими на их основе эффективно развивать механизм КРТ.
Новый закон по доработке института КРТ предоставляет значительные преимущества, как для застройщиков, так и для властей по развитию городской среды и стимулированию экономического роста. В свою очередь сегодняшним и будущим владельцам объектов недвижимости важно научиться учитывать фактор КРТ в своих инвестиционных решениях.
Автор: Алмаз Кучембаев
