Микроквартиры в последние годы стали предметом интернет-мемов и шуток, причем не только среди обывателей, но и на уровне политиков федерального уровня. Еще в 2016 году занимавший тогда пост первого вице-премьера РФ Игорь Шувалов удивился высокому спросу на квартиры площадью 20 кв. метров: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно». При этом доля рынка микроквартир до недавнего времени постоянно росла. По данным компании «Метриум», всего в Москве продается 9,1 тыс. студий площадью до 28 кв. метров — это 14% от общего объема предложения на первичном рынке. Такие лоты представлены в 161 проекте — в каждом втором жилом комплексе, который сейчас строится в столице. Большинство студий менее 28 кв. метров расположено в старых границах города — 5,1 тыс. лотов, или 12,2% от общего объема предложения в «старой» Москве.
Недавно мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление о запрете с 1 августа строительства в столице квартир, площадь которых меньше 28 кв. метров, определив при этом, что минимальная площадь двухкомнатных квартир должна быть 44 кв. метра. Постановлением установлено, что в расчет минимальной площади жилья не включаются балконы, лоджии, террасы, холодные кладовые и приквартирные тамбуры. Аналогичные требования к метражу квартир действуют и на федеральном уровне, однако их соблюдение застройщиками до сих пор было добровольным.
По словам заммэра столицы по градостроительной политике Владимира Ефимова, это решение вызвано необходимостью повышения уровня комфортности городской среды, а также стремлением обеспечить население необходимыми объектами социальной и транспортной инфраструктуры. «Необходимость контроля за минимальной площадью квартир вызвана тем, что по площади жилой части оценивается количество жильцов в домах, в соответствии с которым определяется необходимое число мест в школах, детсадах и поликлиниках, рассчитываются нагрузка на транспорт и необходимый объем рабочих мест в районе. Соблюдение норм позволит не перегружать соцобъекты и инфраструктуру», — пояснил заммэра.
Влияние на рынок
Такие изменения не могут не сказаться на рынке жилой недвижимости, в этом году и так испытывающем сильные внешние влияния со стороны монетарной политики Центробанка РФ и сворачивания программы льготного ипотечного кредитования.
Но, как считают эксперты, решение московской мэрии может иметь как положительные, так и негативные последствия. По словам коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой, новые нормативы позитивно скажутся на рынке недвижимости уже в среднесрочной перспективе. «Вводимые ограничения по минимальной площади квартиры укладываются в текущий тренд рынка: клиенты все чаще выбирают предложения с более просторной планировкой, а девелоперы в новостройках своей ценовой политикой активно стимулируют приобретение квартир большей площади», — отметила она.
Девелоперы тоже не видят проблемы в ограничительных мерах. Например, коммерческий директор AFI Development Артём Карасёв рассказал, что сегодня на рынке жилья сложился консенсус между покупателями, девелоперами и городом. «Увеличение минимальной площади по нормативам, в том числе для двухкомнатных квартир, приведет к пересмотру планировочных решений в будущих жилых комплексах, но для застройщиков это не станет проблемой. Напротив, мы видим перспективы создания более качественных с точки зрения функциональности и эргономики проектов, которые будут востребованы у покупателей, что лишь играет нам на руку», — подчеркнул представитель девелопера.
Эти позиции поддерживает и партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов, считающий, что установление минимальных требований к площади квартир в Москве — вполне логичный и закономерный шаг со стороны властей города. «В целом ничего революционного с технической и проектной точек зрения не произойдет. Скорее, мы возвращаемся к классической формуле комфортной среды N+1, исходя из которой в квартире должно быть на одну комнату больше, чем число жильцов. Это позволит обеспечить достаточное количество мест хранения, создать возможности для уединения и качественной организации быта», — пояснил архитектор.
В то же время советник юридической фирмы VERBA LEGAL Татьяна Яковлева обращает внимание, что цель вносимых изменений — обеспечение благоприятных условий проживания граждан в многоквартирных домах. Однако, утверждает она, благоприятные условия — понятие оценочное, в то время как регламентированные критерии благоприятности отсутствуют. «Комфортность жилья должна определяться не только площадью, но и развитостью инфраструктуры района, близостью к социально значимым объектам, доступностью среды для маломобильных жителей и иными критериями», — добавила она.
Кроме того, по словам руководителя проектов юридической компании «ЮрТехКонсалт» Кирилла Чухалдина, ограничение по площади приведет к изъятию с рынка самых бюджетных вариантов жилья. «С одной стороны, беспокоиться, что купить будет нечего, не стоит: сегодня на рынке достаточно предложений как на стадии строительства, так и в фонде вторичной недвижимости. По итогу расстроились от внесенных изменений застройщики и инвесторы. Первые лишились продукта, который легко продавался, вторые — инструмента для минимальных инвестиций», — поделился мнением юрист.
Смена формата
Выходом из сложившейся ситуации для девелоперов может стать увеличение в портфеле количества проектов с апартаментами. Более того, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко ожидает в этом случае всплеска на рынке апартаментов. «Установление минимальной площади планируемых к строительству квартир на практике приведет к тому, что девелоперы будут больше строить апартаментов: они не являются жилыми помещениями. И на них уйдет часть спроса, который мог бы стимулировать жилищное строительство», — отметил эксперт.
С ним согласен и Кирилл Чухалдин: «В дальнейшем малометражный сегмент перейдет в апартаменты. Фактически предложение с рынка никуда не денется. Другой вопрос: что будет происходить в этих апарт-проектах? А как это скажется на конечных потребителях такого рода квартир — покажет время».
Такого же мнения придерживается и исполнительный директор Ассоциации «Пермские строители» Борис Николаев. Он считает, что от запретов выиграют компании, реализующие проекты апартаментов: «Для застройщиков строительство апартаментов имеет определенный смысл, ведь сейчас при строительстве квартир девелоперы несут социальную нагрузку, чего нельзя сказать про проекты апартаментов».
Впрочем, вопрос о законодательном статусе апартаментов тоже требует своего решения. В настоящее время прорабатываются сценарии наведения порядка и на этом рынке.
Путь регионов
Вслед за Москвой целый ряд регионов объявил о планах ввода аналогичных нормативов. В частности, в Подмосковье подготовили постановление правительства, ограничивающее метраж новых квартир. Здесь, как и в столице, предлагают ограничиться 28 кв. метрами для однокомнатных и 44 кв. метрами для двухкомнатных квартир.
Генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко также анонсировал переход на новые обязательные стандарты в нескольких регионах страны: «Я знаю, что сейчас готовят такие меры Ленинградская область и еще порядка десяти регионов, которые близки к перегреву спроса на жилье».
А вот в Пермском крае от нововведений отказались. По мнению Бориса Николаева, такие ограничения можно назвать искусственно влияющими на изменение спроса и предложения на рынке. «С нашей точки зрения, если такие изменения потребуются, то рынок сам их отрегулирует. Ведь если посмотреть на проекты 5-10-летней давности, то существовали объекты, практически полностью состоявшие из квартир-студий, однако сейчас таких проектов уже не остается. Соответственно, и рынок, и девелоперы уже видят и понимают, что потенциальный покупатель требует жилье более высокого уровня», — считает эксперт.
Минстрой РФ, в свою очередь, будет стимулировать строительство многокомнатного жилья большого метража в противовес малометражкам. «Запрещать не будем, стимулировать строительство многокомнатного жилья будем. Я считаю, что рынок сам все отрегулирует, тем более что меняются и подходы к ипотеке», — отметил замглавы Минстроя России Никита Стасишин.
