В первой половине 2024 года московский рынок новостроек премиум-класса показал значительный рост предложения и потребительской активности. Покупатели чаще оформляли «умную» ипотеку и выгодные рассрочки. Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина рассказала о важнейших трендах на рынке жилой недвижимости премиум-класса столицы.
— Светлана, каковы главные итоги первого полугодия 2024 года на рынке новостроек премиум-класса Москвы?
— Один из основных итогов первой половины 2024 года на рынке премиум-класса Москвы – рекордное расширение экспозиции. По результатам июня девелоперы премиальных новостроек реализовывали в Москве 60 проектов, что является максимальным показателем за всю историю рынка. Суммарный объем предложения достиг 5,8 тыс. квартир и апартаментов (+19,9% за полугодие). При этом доля новостроек премиум-класса в Центральном округе за минувшие шесть месяцев сократилась на 3,7 процентных пункта (п.п.) – до 21,4%. То есть продолжается децентрализация в премиальном сегменте. В результате варианты в ЦАО становятся дефицитными, а их ликвидность растет.
— Как изменились цены на рынке новостроек премиум-класса?
— Средняя цена квадратного метра в новостройках премиум-класса по итогам первого полугодия достигла 734,4 рублей, что на 11% больше, чем в начале 2024 года. Активный рост цен, прежде всего, обусловлен переориентацией клиентов с зарубежных рынков на московский, а также притоком в столицу региональных бизнесменов, преуспевших на волне политики импортозамещения. Впрочем, на динамику влияет также старт новых дорогих проектов и переход существующих комплексов на более высокие стадии строительной готовности.
— Какой оказалась динамика спроса на новостройки премиум-класса в первом полугодии?
— В первом полугодии в премиальном сегменте было оформлено 2970 сделок по договорам долевого участия (ДДУ), что на 11,8% меньше, чем в прошлом полугодии. Однако корректнее сравнивать статистику с аналогичным периодом минувшего года. И относительно первого полугодия 2023 года объем продаж вырос почти в два раза – на 88%. Максимальное число сделок было зарегистрировано в апреле 2024 года – 580. Но в мае-июне спрос также сохранялся на стабильно высоком уровне.
— Отразилось ли как-либо сворачивание льготной ипотеки на рынке премиум-класса? И, в принципе, как часто клиенты сегмента оформляют жилищные займы?
— Рынок премиальных новостроек практически не зависел от льготной ипотеки. Также на него почти не влияет семейная ипотека. На объеме продаж отразится сворачивание в Москве IT-кредитов, лимит по которым был выше, чем по остальным госпрограммам – 18 млн рублей, но эффект будет незначительным. Средняя стоимость квартир и апартаментов на первичном рынке премиум-класса сегодня – 60,3 млн рублей. Тем не менее, ипотека востребована среди клиентов сегмента, причем даже на фоне высокой ключевой ставки. Покупатели не хотят единовременно выводить существенные суммы из оборота и прибегают к жилищному кредитованию. Доля сделок, совершенных с помощью заемных средств, в премиум-классе по результатам первого полугодия составила 44% (+6 п.п. год к году).
В первой половине 2024 года клиенты первичного рынка премиум-класса стали активно пользоваться «умной» ипотекой. Это кредиты с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами). Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (от шести месяцев до трех лет). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка. Однако покупатель получает возможность рефинансировать кредит на выгодных условиях. Также клиенты премиального сегмента все активнее приобретают квартиру в беспроцентную рассрочку, по сути, означающую дисконт, так как стоимость квартиры замораживается.
— Какие факторы в первую очередь влияют на покупательскую активность?
— Главным образом, это макроэкономическая обстановка. Россияне ищут способы сберечь свои средства, и первичное жилье остается надежнейшим инвестиционным инструментом для этих целей. Следует отметить, что на рынке прослеживается дефицит ликвидных вариантов в привлекательных локациях с насыщенной инфраструктурой и хорошей логистикой.
— Какие квартиры сегодня наиболее востребованы покупателями в премиум-классе?
— Средняя площадь квартир и апартаментов, реализованных на первичном рынке премиум-класса в первом полугодии, составляет 71,4 кв. метра. Чаще всего – более чем в 40% случаев – клиенты выбирают жилье без отделки, чтобы затем самостоятельно подобрать дизайн. Большое значение для покупателей имеет наличие в доме развитой инфраструктуры. Так как большинство клиентов – семейные люди, большое значение имеют объекты для детей в шаговой доступности. Еще среди покупателей – немало бизнесменов, поэтому они выбирают квартиры недалеко от офиса, в деловых кластерах, например, «Москва-Сити». Кроме того, клиенты рынка премиум-класса щепетильно относятся к качеству благоустройства в проектах, любят различные «фишки», в частности, секретные сады, смотровые площадки и кинотеатры под открытым небом.
— Как изменилось распределение премиальных новостроек по стадии строительной готовности и комнатности?
— За первое полугодие 2024 года увеличилась доля предложения в корпусах на стадии котлована (22,7%, +1,9 п.п.), отделки (25,8%, +4,2 п.п.) и в готовых домах (8,6%, +2,2 п.п.). В то же время сократилась доля квартир и апартаментов в корпусах на этапе монтажа этажей (42,9%, -7,5 п.п.). Отмечу, что в распределении по комнатности, как и полгода назад, преобладают двухкомнатные лоты (34%). Абсолютное меньшинство составляют студии (5,3%) и многокомнатные варианты (6,7%).
— Какие изменения произошли в структуре экспозиции?
— Застройщики адаптируются под предпочтения покупателей. В результате на первичном рынке премиум-класса продолжает расти доля квартир и апартаментов без отделки. По итогам первого полугодия она достигла 57,5%, что на 5,2 п.п. больше, чем в начале 2024 года.
— Ваши прогнозы по ценам на новостройки премиум-класса в Москве?
— Большинство премиальных новостроек дорожает на уровне инфляции. Думаю, и далее этот тренд сохранится. Но цены на наиболее ликвидные проекты будут расти опережающими темпами. Так, средняя цена квадратного метра в строящемся самом высоком жилом небоскребе Москвы за год выросла почти на 20%. Показатель увеличивается как по мере повышения стадии строительной готовности, так и в связи с вымыванием экспозиции.
