Владимир РЕСИН, глава Экспертного совета Госдумы РФ по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства:
История развития такого явления, как девелопмент, реально началась в России, в Москве, когда понятия «недвижимость», «приватизация жилого фонда», «рынок жилищного строительства» начали определять государственную политику перехода на рыночные отношения в экономике. Это как раз начало 1990-х, первые инвестиционные контракты и старт программы сохранения и развития исторического центра столицы.
Однако сделаю акцент на том, что вся отстраиваемая тогда нормативная база строго использовала термин «инвестор», и власть предлагала адреса объектов или земельных участков для реализации инвестиционных договоров (контрактов) или договоров долгосрочной аренды земли в целях осуществления строительства (реконструкции) зданий, строений на определенных условиях приобретения имущественных прав по окончании строительства: 50% на 50%, 30% на 70% и др., либо установленной платы за право осуществить строительство с последующими арендными платежами.
Следующим шагом стало принятие в 1999 году федерального закона об инвестициях в форме капитальных вложений. Вот тогда предприняли несколько попыток сделать аналогичный закон для Москвы с учетом специфики столицы, но именно эти безрезультатные попытки доказали, что разрешенное пользование богатством страны — земельным ресурсом и всеми его улучшениями в виде недвижимости, исторического архитектурного наследия и природного богатства — должно регулироваться на федеральном уровне. И прежде всего в целях государственной безопасности, обеспечения устойчивого экономического развития и гарантии роста благосостояния наших граждан. Мы сегодня хорошо это понимаем.
Пару лет назад мне в СМИ попались очень интересные экспертные оценки реалий на рынке недвижимости. Так, авторы утверждали, что за тонну цемента в 1985 году просили 54 рубля 70 копеек. Затеяв, например, строительство дачного домика на полученных почти даром шести сотках, вы могли купить на одну среднемесячную зарплату 74 мешка цемента. По данным на февраль 2022 года, такой показатель составил 130 мешков цемента на одну среднемесячную зарплату. Цемент подешевел вдвое или зарплаты выросли?
В 2022 году, адаптировавшись к санкциям, примерно та же картина была и по другим категориям стройматериалов: металл, дерево, стекло, краска и далее по списку — все стало, казалось бы, доступнее. Но что же тогда изменилось? Что оказалось сегодня драйвером цен на недвижимость?
Цифры говорят сами за себя: за 10 лет (2014-2023 годы) цена квадратного метра на первичном рынке жилья выросла в 2,8 раза. При этом доля затрат, не связанных со стоимостью строительно-монтажных работ (СМР) и материалов, в стоимости жилья увеличилась с 23 до 54%.
Более тщательная диагностика принятия градостроительных решений показала, что прочие затраты, не связанные со стоимостью СМР и строительных материалов, кроме прибыли девелопера включают:
— затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок;
— стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территорий строительства;
— получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры;
— затраты по вводу дома в эксплуатацию;
— затраты на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам.
И все эти затраты включаются в стоимость квадратного метра для будущего покупателя жилья. Так, если в 2014 году затраты на СМР и строительные материалы в стоимости квадратного метра жилья составляли порядка 77%, то в 2023 году они снизились до 46%. При этом доходы девелоперов за тот же период значительно возросли.
Таким образом, ответ на поверхности, прошу понять правильно.
Из общенародного достояния за прошедшие 30 лет земля превратилась в мощный финансовый ресурс, в средство не только пополнения государственных бюджетов разных уровней, но и одновременно обогащения частных землевладельцев.
Есть примеры из девелоперской практики на российском рынке недвижимости, когда стоимость 1 кв. м строительства (СМР плюс строительные материалы) меньше инвестиционнойстоимости земли в миллиардах рублей, поделенной на общий метраж застройки. И здесь речь идет далеко не о центре столицы. Конечно, ситуация от региона к региону отличается, но не думаю, что существенно.
Чтобы понять сущность девелоперского инвестиционного проекта как проекта капитального строительства, напомню базовые определения.
Девелоперский проект — это проект постадийного развития объекта недвижимости, направленный на получение за счет привлекаемых инвестиций максимальной прибыли от реализации результатов проекта, их продажи или использования по целевому назначению. Подчеркну, использование по целевому назначению, которое определяется с учетом ограничений в градостроительной документации, — сегодня ключевой принцип.
Реализует девелоперский проект застройщик на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, обеспечивая строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства (ОКС), а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.
Инициатор проекта — профессиональный участник рынка недвижимости, девелопер, инвестор или уполномоченный орган власти. Его целевая функция заключается в формировании и обеспечении реализации эффективного инвестиционно-строительного проекта. При этом эффективность проекта не исчисляется только размером разовой прибыли; безусловно, важна и социальная составляющая полученных результатов.
Можно сказать, что в начале 90-х годов прошлого века московский строительный комплекс выполнял функцию такого девелопера, который формировал и отвечал за выполнение адресных инвестиционных строительных программ по разным отраслям городского хозяйства, увязывая объемы строительства с производственными мощностями. Функцию технического заказчика тогда выполнял Москапстрой.
Эти 30 лет — хороший этап в истории нашей страны, связанный с переосмыслением всех наших рыночных революций, которые многому нас научили на практике. Свидетельство тому — количество поправок и конкретных изменений в Градостроительном кодексе РФ и смежном законодательстве, включая трансформацию 214-ФЗ о долевом строительстве с переходом на эскроу-счета и на проектное финансирование. Так, шаг за шагом мы отстраиваем системный цивилизованный рынок жилья с определяющей ролью эффективного классического девелопмента.
Термин «точечная застройка» родился тогда только потому, что выйти в квартал сложившейся застройки со своим объектом не было возможности без конфликта с гражданами, с градостроительными защитниками. Причем даже построить внутри жилого квартала детский сад, который по нормам проходил, не всегда получалось. Бывало и так, что граждане отдавали предпочтение машиноместам.
Сегодня мы говорим уже о комплексном системном развитии территорий. По поручению президента страны формируется национальный проект «Инфраструктура для жизни». Возросли требования к эффективности планируемого строительства с учетом особенностей рынка услуг девелопмента, генеральных подрядных и субподрядных исполнителей, банковского сектора, инжиниринговых услуг (технического заказчика), нацеленных на коммерческих результат. Во главу угла встает грамотно спланированная, комфортная, безопасная среда для наших граждан. И здесь Москва, конечно, впереди.
Градостроительное развитие Москвы в наши дни определяется теми масштабными проектами и программами, реализация которых подчинена требованиям комплексного развития, вовлечения в хозяйственный оборот неэффективной недвижимости. При этом одобренные мэром и градостроительной комиссией девелоперские проекты жилой застройки и заключаемые единые договоры (контракты) должны содержать обязательства инвестора по созданию объектов инфраструктуры и мест приложения труда, а также льготы, предоставляемые инвестору в целях строительства таких объектов.
В 2017 году стартовала программа реновации, ставшая своего рода катализатором совершенствования городской среды, задавая новые стандарты благоустройства, создания самобытного, уникального лица для районов реновации.
Столичный девелопмент сегодня переживает очередной виток развития. Новые подходы к проектированию и планированию территорий, стремление соответствовать современным архитектурным трендам, внедрение цифровых технологий, ориентир на формирование комфортной среды. Совместные усилия городских властей и девелоперов меняют лицо столицы.
Понятие застройки как основы девелоперского проекта становится слишком узким. Настоящий девелоперский проект подразумевает развитие, гуманизацию среды, существенное ее улучшение и разнообразие.
Ключевая роль, безусловно, отводится нашим системным застройщикам, чей многолетний опыт, адаптация к рыночным изменениям и законодательным реформам, коих за последние десятилетия было немало, сделал их надежными партнерами в реализации градостроительных программ и проектов.
Так, первый в России договор о КРТ был заключен в 2021 году с правительством Москвы компанией «РГ-Девелопмент». Впечатляющих результатов добилась ГК «ФСК», в состав которой входит модернизированное и обновленное производство «Первый ДСК». Инновационные технологии промышленного домостроения «под ключ» успешно реализуют Концерн «КРОСТ» и ГК «МонАрх». «ЛСР групп» претворяет в жизнь масштабный строительный проект Зиларт с концепцией проживания «город в городе и город для человека», где объединены жилая, досуговая, деловая, образовательная и рекреационная зоны. Все они родом из 1990-х.
Молодежь тоже не отстает и успешно заявляет о себе на девелоперском рынке. Это ГК «Самолет», компания PIONEER, список можно еще долго продолжать.
Отмечу важность образования в строительной отрасли. Грамотные кадры сегодня на вес золота. Например, с компанией Capital Group у нас в РЭУ имени Г. В. Плеханова организована базовая кафедра «Управление проектами и программами», обучаем студентов, так сказать, «у станка». Конкуренция очень высока — держим руку на пульсе.
Ценности, заложенные московским строительным комплексом 30 лет назад, получили новое звучание. Сегодня Москва — комфортный для жителей город, деловой и финансовый центр, центр науки, инноваций, образования и туризма. Город, устремленный в будущее!
