Mit den Mieten steigen die Kautionssummen – bis zu drei Nettokaltmieten sind als Sicherheit üblich. Diese können Mieter clever anlegen lassen, ihnen steht die Rendite zu.
Zur Miete wohnen wird teurer und teurer. Besonders, wer umzieht und einen neuen Mietvertrag abschließt, zahlt oft deutlich mehr als die durchschnittliche Bestandsmiete. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken im Bundestag hervor, die sich auf Zahlen vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stützt. In Berlin zahlen neu Zugezogene beispielsweise 26,7 Prozent mehr als noch im Jahr 2022.
Was damit ebenfalls steigt: die Mietkaution. Sie berechnet sich nämlich anhand der Nettokaltmiete – je höher diese ausfällt, desto höher auch die Kaution beim neuen Mietverhältnis. Doch wenn es schon diese zusätzliche finanzielle Hürde vor einem Umzug zu stemmen gilt, sollten Mieterinnen und Mieter zumindest das Beste daraus machen. Denn Vermieterinnen und Vermieter müssen die Kaution zu marktüblichen Zinsen anlegen. Nach Absprache dürfen sie oder die Mietpartei den Betrag aber auch in Finanzprodukte investieren, die mehr als nur minimale Beträge abwerfen und so zumindest die Inflation ausgleichen.
Vermieterinnen und Vermieter verlangen in der Regel drei Nettokaltmieten, also Monatsmieten ohne Nebenkosten als Sicherheit. Pflicht ist das nicht; höher als die drei Kaltmieten darf die Kaution laut Gesetz aber nicht sein. Meist überweisen die Mieter diesen Betrag auf ein Konto der vermietenden Eigentümer. Manche zahlen auch in bar. Zahlen die Mieter dann die Miete nicht oder beschädigen die Wohnung, dürfen Vermieter den entsprechenden Teil der Kaution einbehalten. Vermieter müssen das Geld auf einem fest verzinsten Treuhandkonto zu marktüblichen Zinsen – getrennt von ihrem restlichen Vermögen – anlegen. Einfach darauf zugreifen dürfen sie nicht, denn das Geld gehört weiterhin der Mietpartei.
Daher verpflichtet Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Vermieterinnen und Vermieter dazu, die Summe anzulegen sowie "die Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen." Um sicherzugehen, dass Vermieter die Zinsen auch wirklich anlegen und um die Summe im Blick zu behalten, dürfen Mieterinnen und Mieter jederzeit einen Nachweis anfordern. Erbringen Vermieter diesen nicht, dürfen Betroffene gemäß eines BGH-Urteils von 2009 die Miete um die Höhe der Kautionssumme mindern.
STERN PAID Titel Protokoll Mieter verklagt Vermieter 09.27
Trotz wieder leicht steigender Zinsen sind die Sätze auf die Mietkautionskonten verschwindend gering: Bei der DKB gibt es etwa für alle, die dort ein Girokonto haben, ein kostenloses Mietkautionskonto, dafür aber auch nur 0,01 Prozent Zinsen. Bei der Commerzbank gibt es zumindest 0,5 Prozent, dafür kostet das Konto aber auch einmalig 59 Euro. Die traditionelle Variante des Mietkautionskontos bietet zwar Sicherheit, die Renditen sind aber trotz der leicht gestiegenen Zinsen recht mau.
Die Faustregel ist: Ein Mietkautionskonto auf Namen der Vermieter mit marktüblichem Zinssatz ist das Minimum, ansonsten gilt, worauf die Parteien sich im Mietvertrag einigen. Mieter haben deshalb einige Möglichkeiten, das Geld selbst zu verwalten und ihre Rendite zu verbessern. Allerdings müssen die Vermieter den alternativen Anlageformen zustimmen. Sie haben schließlich berechtigtes Interesse daran, was mit dem Geld geschieht.
So können Vermieter beispielsweise ein eigenes Mieterkonto eröffnen, das bessere Konditionen bietet, oder auch renditestärkere Anlage vorschlagen. Beispielsweise ein Tagesgeldkonto: Diese sind mit etwa drei Prozent aktuell recht attraktiv verzinst. Trotzdem ist diese Variante weniger verbreitet, denn das Organisatorische ist etwas kompliziert. Das Konto muss nämlich ebenfalls ein Treuhandkonto sein – auf das dann nicht die Mieterin oder der Mieter als Kontoinhaber, sondern die vermietende Person Zugriff hat. Die Bank muss der Einrichtung außerdem zustimmen, da Treuhandkonten strengeren Anforderungen unterliegen. Mieter fragen hier am besten direkt bei ihrer Bank, ob ein solches Konto dort möglich ist.
Auch Mietkautionsdepots bieten deutlich bessere Renditechancen als klassische Mietkautionskonten. Ein solches hat etwa der Berliner Vermögensverwalter Growney in Zusammenarbeit mit der Sutor Bank im Angebot. Hier fließt der Kautionsbetrag in ETFs. Die Mietpartei wählt eine Geldanlagestrategie und Growney kümmert sich um die Verwaltung. Die erzielten Renditen werden bis Miet-Ende nicht ausgeschüttet, sondern reinvestiert.
Je nach gewählter Anlagestrategie erwartet Growny Renditen zwischen rund 2,5 und 6 Prozent. Mieter und Vermieter unterschreiben – wie beim Mietkautionskonto – eine Verpfändungserklärung. So sind die Beträge vom Vermögen getrennt und vor eventuellen Privat-Insolvenzen beider Seiten geschützt. Dafür verlangt Growny allerdings eine einmalige Gebühr von knapp 30 Euro. Zudem ist eine jährliche Servicegebühr von 0,68 Prozent des Depotwerts fällig. Bei einem Depotwert von 4500 Euro sind das etwa 31 Euro. Zum Vergleich: Bei einer Rendite von nur 2,5 Prozent ergäben sich nach drei Jahren Mietdauer etwa 346 Euro Zinsen.
STERN PAID 39_23 Titel Alles auf Grün Sonnenenergie 13-08
Ein ähnliches Konzept bietet das Schweizer Start-up Evorest. Es ermöglicht sowohl Mietern als auch Vermietern, die Kaution in ETFs zu investieren und damit die Chance, Rendite zu erwirtschaften. Um das Risiko eines Ausfalls zu begrenzen, dürfen hier allerdings nur je nach Strategie 25 bis 75 Prozent der Kaution angelegt sein. Auch das Start-up verlangt Gebühren: Beim Invest-25-Prozent Plan sind es 25 Schweizer Franken (rund 26 Euro) Eröffnungsgebühr und 0,4 Prozent des Depotwerts als Jahresgebühr; beim 75-Prozent-Plan sind es zusätzlich 0,6 Prozent des Depotwerts als Jahresgebühr.
Zudem verlangt Evorest, dass Anlegende die Summe aufstocken, sobald sie aufgrund von Marktschwankungen unter 80 Prozent der ursprünglichen Summe fällt. Die Mietpartei muss somit nicht nur für eventuelle Verluste aufkommen – sondern der Vermieter darf auch auf die Gewinne zugreifen. Wurden beim Einzug beispielsweise 4500 Euro im Mietkautionsdepot angelegt und der Depotwert ist zum Auszug 30 Prozent gestiegen, können Vermieter im Schadensfall auf die komplette Depotsumme zugreifen, also Anlagesumme plus Rendite. Im Rechenbeispiels könnte für eventuelle Schäden also anstelle der investierten 4500 Euro die gesamte Summe von 5850 Euro draufgehen.
