Шаг № 1. Проверить границы
Зачем это нужно. Нельзя доверять существующим заборам и колышкам. Иногда они находятся совсем не там, где им положено быть. Например, участок может оказаться частью чужой территории или, наоборот, чужой — вашей. При этом заборы по обеим сторонам участка кирпичные. А бывает, что и вовсе ничего нет — ни заборов, ни колышков.
Если корректно выставить по границам участка колышки и натянуть между ними ленты, получится избежать споров с соседями и нарушений градостроительных норм — например, неправильных отступов.
Как сделать. Наймите кадастрового инженера. Он приедет и с помощью геодезического оборудования определит координаты участка точно, а не относительно заборов и деревьев.
Если нужно выставить колышки, это делают во время визита кадастрового инженера. В качестве колышка лучше взять прут арматуры или металлическую трубу, а не деревянную палку. И забивайте их поглубже, чтобы метка точно осталась на месте.
Сколько стоит. Зависит от конфигурации участка. За определение одной точки на местности кадастровый инженер возьмет 1000—2000 ₽, то есть для простого прямоугольного участка надо 4000—8000 ₽ за четыре точки. Если соседи согласны, часть расходов можно поделить с ними: они ведь тоже заинтересованы в правильных границах.
Шаг № 2. Получить градостроительный план
Зачем это нужно. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) показывает, какие есть ограничения, где можно строить, а где нельзя. В ГПЗУ — допустимые расстояния от будущего дома до соседей и зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в которые попадает участок. ЗОУИТ — это, например, водоохранная зона или земля рядом с аэропортом.
С градостроительным планом земельного участка нужно ознакомиться еще до покупки. Если при оформлении участка вы не интересовались планом, обязательно закажите его после покупки. Если выяснится, что земля входит в ЗОУИТ, которые не обозначены в договоре купли-продажи, сделку можно будет расторгнуть .
Как сделать. Самый простой способ — подать заявку через госуслуги. Срок изготовления ГПЗУ — 14 рабочих дней. Также можно подать заявку через МФЦ или лично в управлении по земельным вопросам местной администрации.
Сколько стоит. Градплан местная администрация выдает бесплатно. Госпошлины за это нет.
Шаг № 3. Очистить участок
Зачем это нужно. На захламленном и заросшем участке сложнее строиться. Могут быть и юридические последствия: если травяной или лесной пожар перейдет через участок и спалит соседские постройки, соседи могут подать на вас в суд.
Если участок находится вблизи леса, расчистить его особенно важно.
Правила пожарной безопасности предписывают выполнить для такой земли одно из двух требований:
Очистить от сухой травы, валежника, мусора и других горючих материалов полосу шириной не менее 10 м от границы участка или леса.
Отделить лес противопожарной минерализованной полосой шириной не менее 1,4 м или иным противопожарным барьером.
За нарушение, даже если не случилось пожара, могут оштрафовать: для граждан это 5000 рублей. Если произошел пожар, то независимо от степени ущерба могут привлечь к ответственности за нанесение вреда окружающей среде.
Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится еще один связанный с землей законопроект — о штрафах за борщевик. Если он будет принят, собственнику участка, заросшего этим растением, будет грозить до 50 000 рублей штрафа.
Как сделать. Примерный порядок действий по расчистке участка:
Скосить траву.
Вырезать кусты.
Спилить деревья.
Выкорчевать или сжечь пни.
Выровнять грунт.
Понадобятся как минимум газонокосилка и цепная пила, а также мелкий дачный инструмент: лопаты, грабли, секаторы и кусторезы. Если нанимаете бригаду, то ничего не надо — достаточно просто заплатить.
Сколько стоит. Можно очистить участок своими руками — тогда платить не придется. Но если работы много, то экономия не всегда оправданна.
Услуга по очистке земли от кустарника и мелколесья стоит 50—60 рублей за 1 м². Пилить деревья еще дороже — 70—80 рублей за 1 м², если дерево не превышает 20 см в обхвате. Большие деревья пилят по индивидуальным расценкам.
Также потребуется вывоз мусора, а значит, придется заказывать мусорный бункер под крупногабаритные отходы. Здесь цены зависят от удаленности участка. За погрузку одного бункера в 2024 году берут около 15 000 рублей.
Очистить заросший участок в шесть соток под ключ обойдется примерно в 100 000 рублей. Чем больше всего выросло, тем выше цена.
Шаг № 4. Использовать землю в соответствии с её целевым назначением
Зачем это нужно. У каждого участка есть вид разрешенного использования (ВРИ). Нельзя построить пилораму на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и, наоборот, жилой дом — на землях под промышленность.
Как правило, участки под строительство дома имеют ВРИ «индивидуальное жилищное строительство». Также могут быть так называемые садовые участки, но не обязательно — в садовых некоммерческих товариществах.
Если нарушить ВРИ, например открыть автосервис рядом со своим домом или сам дом использовать в качестве гостиницы, назначат штраф от 10 000 рублей. Сумма зависит от кадастровой стоимости земли. Также предпишут устранить нарушение, а именно: снести незаконные строения и прекратить деятельность.
В августе 2024 года Госдума внесла изменения в земельный кодекс. Теперь собственник участка обязан в течение трех лет привести землю в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению и ВРИ. Если участок не осваивается, государство получает право его изъять.
Как сделать. Ознакомитесь с классификатором ВРИ и посмотреть, что можно делать на участке. Если существующий ВРИ не подходит, попробуйте его изменить. Для начала изучите ГПЗУ. В нем есть список основных и дополнительных ВРИ, если они разрешены.
Вид разрешенного использования — это не исчерпывающий свод правил. Еще есть, например, ЗОУИТ, в которые попадает участок. Они имеют разные последствия: это может быть безобидное извещение «над вами летают самолеты» или же «строить здесь нельзя» .
А в водоохранной зоне даже за мусор могут наложить штраф и потребовать компенсировать ущерб, нанесенный природе. Вот судебный прецедент: собственник захламил участок в водоохранной зоне. Помимо штрафа в размере 4000 ₽ Росприроднадзор потребовал компенсировать ущерб — 1 382 535 рублей. Суд подтвердил законность такого решения. Сколько стоит. Бесплатно.
Шаг № 5. Изучить состав почвы
Зачем это нужно. Знание состава почты поможет выбрать тип фундамента и выполнить его расчеты.
Тип фундамента зависит прежде всего от глубины расположения несущих слоев — тех, которые могут принять нагрузку. Если такой слой лежит близко к поверхности, делают мелкозаглубленные фундаменты — например, ленту. Обязательно защищают грунты от морозного пучения , чтобы ленточный фундамент не потрескался.
Ленту можно делать, если несущие слои находятся на глубине до 2 м. Если глубже — дом строят на сваях. Но иногда сваи делают просто потому, что они дешевле — например, винтовые сваи для легких каркасных домов.
В идеале нужно выполнить расчет фундамента. И здесь недостаточно ориентироваться только на тип грунта: глина, суглинок или песок. В расчете учитывают еще и физико-механические характеристики — это конкретные цифры. Без них легко ошибиться с выбором фундамента.
Знание состава почвы пригодится и для менее ответственных работ: разбивки огорода или выбора типа септика. Например, на глинистой почве не будут нормально работать так называемые поля фильтрации. Исследование почвы также поможет при проектировании наружных сетей.
Как сделать. Для начала определитесь с пятном застройки, чтобы понять, где проводить изыскания. Они нужны для той части земли, где будет стоять здание: нет смысла исследовать состав почвы в пустом углу у забора.
Хорошо, когда есть план застройки участка: можно сразу пробурить скважины в нужных местах и спланировать, как расположить постройки и нужно ли что-то делать с почвой там, где предполагается огород. Когда план готов, можно нанимать компанию, которая проведет изыскания.
Сколько стоит. Для участка в 12 соток разброс цен составляет от 30 000 до 200 000 ₽. Это зависит от количества и глубины скважин, которые будут бурить геологи. Обычно считают в погонных метрах бурения. Чем больше скважин, тем точнее результат: бывает, даже в пределах небольшого участка состав почвы разный. Например, геолог сделал всего четыре скважины, а потом оказалось, что пропустили давно засыпанный песком пруд.
Самое сложное — определить минимальное и максимальное количество скважин: хотелось бы получить достоверные данные, но при этом не переплатить.
Если не нужен свайный фундамент, несущие грунты находятся не глубже 1 м, а дом — простой квадрат, например 10 × 10 м, обычно хватает трех скважин глубиной 8 м. Их бурение стоит от 30 000 до 45 000 рублей. Но лучше уточнить у тех, кто будет проектировать фундамент.
Шаг № 6. Подать заявки на подключение коммуникаций
Зачем это нужно. Ресурсные компании не торопятся с подключениями: растягивают сроки и регулярно срывают даже растянутые. Электричества можно ждать полгода, а то и больше, воды — несколько лет. Поэтому подавайте заявки на подключение сразу, как купили участок.
Как сделать. Заявку на подключение к электричеству подают через портал Россетей. Это максимально простое действие, но если предполагается, что дом будет строить компания, лучше уточнить у строителей, какие параметры нужно указывать в заявке.
На время стройки часто делают временное подключение: это щиток на металлической трубе с розеткой внутри. Когда дом готов, его подключают по постоянной схеме — кабель ведут внутрь здания.
Заявку на подключение к водопроводу отправляют через госуслуги, но без личного посещения местного водоканала, скорее всего, не обойтись. Там же стоит заранее узнать, есть ли вообще возможность подключить центральное водоснабжение и канализацию.
Подать заявку на подключение газа по соцгазификации можно на сайте единого оператора газификации. Но есть нюанс: газ, в отличие от других коммуникаций, поведут только к уже готовому и зарегистрированному дому. Пока дома нет, на сайте газовиков получится лишь проверить, возможно ли подключение газа.
Сколько стоит. Подключение электричества стоит от 4256 до 10 000 рублей за 1 кВт в зависимости от региона, к центральному водопроводу — зависит от местных расценок, в Подмосковье минимум — 150 000 рублей. Газ ведут бесплатно до границы участка, далее по участку — от 200 000 рублей.
Шаг № 7. Отправить уведомление о строительстве
Зачем это нужно. Уведомление о начале строительства — гарантия, что постройка не будет признана самовольной. Регистрация по «дачной амнистии» ничего не гарантирует: Росреестр не проводит экспертизу на соответствие дома градостроительным нормам, а просто регистрирует его.
В ответ на уведомление о начале строительства должно прийти другое уведомление. Оно называется «Уведомление о соответствии установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке». Этот документ подтверждает, что все в порядке. Если прислали уведомление о несоответствии, стройку начинать нельзя — надо разбираться.
Как сделать. Подать уведомление о начале строительства можно на сайте региональных госуслуг. Форма уведомления единая во всех регионах, она разработана Минстроем.
Чтобы составить уведомление о начале строительства, специальные знания не нужны. Достаточно в общих чертах описать дом и его расположение на участке и приложить документы на участок. После окончания строительства нужно будет снова подать уведомление — о завершении строительства.
Сколько стоит. Бесплатно.
Шаг № 8. Заказать топосъемку
Зачем это нужно. Топосъемка — это детальный план участка. Специалист приезжает и фиксирует все, вплоть до кустов: делает высотные отметки в разных точках, наносит положение забора, дороги, столбов электросети, колодцев, а также подземные коммуникации, например газо- и водопровод, канализацию.
Если дом строится не по индивидуальному проекту, топосъемка самим хозяевам, как правило, не нужна. Но ее часто просят и даже требуют, когда заходит речь о прокладке коммуникаций. Например, если планируется подводить газ, газовики наверняка спросят, есть ли топоплан.
Второй вариант — строительство дома по индивидуальному проекту. Без топосъемки архитектор не сможет сделать свою работу хорошо, так как не будет знать все особенности участка.
Как сделать. Наймите геодезиста и обеспечьте ему доступ на участок. Заранее обговорите масштаб топосъемки. Некоторые геодезисты, особенно те, которые работают еще и со строительными компаниями, предлагают масштаб 1:500. Для ИЖС этого недостаточно, нужен масштаб 1:200. Разница в цене незначительная, а точность выше — это особенно важно, если участок небольшой.
Сколько стоит. Для участка площадью 12 соток топосъемка будет стоит от 15 000 до 20 000 рублей. Чаще всего ее делают в масштабе 1:200.
