В 2025 году цена квадратного метра в российских новостройках может вырасти темпами чуть выше инфляции, а стоимость квартир на вторичном рынке практически не изменится или даже немного снизится, считают специалисты отрасли. По словам экспертов, темпы удорожания жилья в стране продолжают замедляться на фоне охлаждения спроса. Во многом это связано с рекордным повышением ключевой ставки ЦБ и завершением массовой программы льготной ипотеки с 1 июля 2024-го. Впрочем, застройщики вряд ли станут снижать ценники на новые объекты, уверены аналитики.
В 2024 году рост цен на недвижимость в России замедлился по сравнению с 2023-м, причём как на первичном рынке, так и на вторичном. Об этом RT рассказали в агентстве «Национальные кредитные рейтинги».
Наблюдаемую динамику эксперты компании во многом объясняют падением спроса: интерес граждан к покупке жилья резко снизился после завершения массовой программы льготной ипотеки и рекордного повышения ключевой ставки ЦБ. На этом фоне аналитики не ожидают серьёзного удорожания квадратных метров и 2025 году.
«На первичном рынке вероятен рост цен чуть выше инфляции, который в основном будет обусловлен как увеличением себестоимости строительства, так и ограничением предложения новых проектов девелоперами. На вторичном рынке вероятна стагнация, из-за чего всё больше потенциальных продавцов недвижимости будут сдавать её в аренду», — предположил в беседе с RT директор группы рейтингов финансовых институтов НКР Александр Диваков.
Похожей точки зрения придерживается директор рынков России и СНГ fäm Properties Валерий Тумин. По его словам, в условиях охлаждения рынка «высокой динамики роста цен ожидать не приходится».
«Первичка, вероятно, подорожает в пределах инфляции — примерно на 6—8%. В свою очередь, стоимость квартир на вторичном рынке останется на прежнем уровне или будет снижаться. Возможно, произойдёт коррекция после периода бурного роста, когда цены на вторичку пытались догнать стоимость квадратного метра в новостройке», — добавил собеседник RT.
Отметим, что стоимость жилья в России начала стремительно расти в 2020 году. Тогда с января по декабрь 1 кв. м в строящемся объекте подорожал в среднем по стране более чем на 29%, с 62,2 тыс. до 80,5 тыс. рублей, а на вторичном рынке — почти на 22%, с 67,1 тыс. до 81,7 тыс. рублей, свидетельствуют материалы федеральной компании «Этажи».
В дальнейшем, по данным организации, резкий рост продолжился, и по итогам 2021-го значения увеличились до 103,6 тыс. и 91,3 тыс. рублей соответственно (+29 и 12%), в 2022-м — до 117,5 тыс. и 109,6 тыс. (+13 и 20%), в 2023-м — до 128,6 тыс. и 121,7 тыс. (+9,4 и 11%), а к декабрю 2024-го достигли 135,7 тыс. и 127,1 тыс. (+5,5 и 4,4% с начала года).
Одной из причин такого удорожания квадратных метров аналитики считают длительное действие массовой льготной ипотеки. Напомним, программа позволяла всем жителям страны оформить жилищный кредит под низкий процент, а разницу между рыночной и субсидируемой ставками банкам возмещало государство.
Власти запустили этот механизм в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Мера оказалась эффективной на первых этапах, но затем привела к ажиотажному росту ипотечного кредитования в России, что обернулось не только резким ценовым скачком, но и увеличением разницы между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках.
В результате с 1 июля 2024 года правительство решило свернуть льготную ипотеку для всех граждан и сохранить только адресные меры поддержки. Речь идёт о специальных кредитных программах для семей с детьми, IT-специалистов, жителей сельских территорий, а также Дальнего Востока и Арктической зоны.
«Безусловно, прекращение массовой льготной ипотеки остановило резкий рост стоимости жилья на первичном рынке. Адресные же программы позволяют приобрести жильё меньшему числу людей, но по более комфортному ценнику. За счёт этого есть надежда на оздоровление рынка недвижимости в части сокращения разницы в стоимости жилья на вторичном и первичном рынках», — рассказала RT менеджер продукта «Ипотека» в финансовом маркетплейсе «Сравни» Екатерина Сташкова.
По мнению Александра Дивакова, важным фактором для рынка недвижимости продолжит оставаться и политика Центрального банка. Как полагает специалист, в текущем году регулятор вряд ли существенно снизит ключевую ставку, поэтому рыночные проценты по ипотеке (без учёта льготных программ) будут и дальше оставаться высокими. Это, в свою очередь, может ещё больше замедлить рост спроса и цен на жильё.
Вместе с тем квартиры в российских новостройках вряд ли начнут дешеветь, считает руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, большинство девелоперов не станет снижать цены для привлечения покупателей, поскольку за последние несколько лет компании «накопили достаточный запас финансовой прочности» и могут переждать период низкого спроса без больших потерь.
«Конечно, точечное снижение цен и адресные скидки возможны по отдельным проектам и у отдельных застройщиков. Однако такие меры не будут носить массовый характер», — добавил Гольдберг в разговоре с RT.
