Рынок недвижимости России после отмены льготной ипотеки подает смешанные сигналы. С одной стороны, наблюдаются замедление и даже остановка роста цен, но не масштабное падение. С другой, произошел обвал количества сделок на рынке почти вдвое, что ясно показывает негативное состояние спроса. Можно ли говорить о том, что рынку грозит обвал цен, и как это повлияет на объемы строительства? Точно сказать сложно — сектор недвижимости сейчас находится на распутье, считают эксперты. Подробности — в материале «Известий».
1 июля этого года прекратила действовать программа льготной ипотеки, на протяжении нескольких лет в значительной степени обеспечившая подъем в жилищном строительстве — и рост цен на жилье. Ее результаты были спорными: она, безусловно, поддержала девелоперов и обеспечила рекорды по вводу жилья, с другой же стороны, сделала квартиры даже менее доступными с учетом зарплат. Всё это повлияло на общую инфляцию в стране, которую ЦБ пытается погасить на протяжении уже года с лишним.
Первые итоги, по данным разных участников рынка, следующие. Рост цен на новостройки существенно замедлился, составив всего 0,4% в июле после двух месяцев увеличения более чем на процент. Результаты распределились по стране неравномерно: к примеру, в Уфе квадратный метр подешевел на 2,2%, а в Воронеже — вырос на 4,1%. В Москве был зафиксирован меньший рост — на 1,7%.
Одновременно отмечен колоссальный обвал объема сделок. В целом по крупным городам он упал на 46,6% в прошлом месяце. В Самаре и Челябинске снижение достигло 70%. При этом, по оценке Frank RG, объем выдачи ипотечных кредитов составил 348,5 млрд рублей, что на 55,1% ниже показателя июня 2024-го и на 46,7% — июля 2023-го. Кроме того, было зафиксировано снижение и в количественном выражении — на 56,5%, а по отношению к июлю 2023 года — на 54,6%. Справедливости ради, такой резкий спад был связан с тем, что перед отменой льготной ипотеки как можно большее количество потенциальных покупателей стремились оформить кредиты, влезая в последний вагон уходящего поезда.
Таким образом, рыночные сигналы не до конца понятны. По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, падение вдвое показывает, что стакан скорее наполовину полон, чем наполовину пуст.
— В июле 10 дней не выдавали ключевую льготную программу (семейную ипотеку), не было ясности с пролонгацией IT-ипотеки. С такими вводными «минус 50%» от цифр по итогам июня 2024 (а этот месяц — в десятке лучших результатов за всю историю наблюдений) — не самый плохой результат, — отмечает эксперт.
Попов не считает, что цены будут резко падать. Впрочем, и роста ожидать в обозримом будущем не приходится.
— Каких-то реалистичных сценариев, при которых спрос (а за ним и цены) начнет резко расти, пока не просматривается. Но и вероятность резкого снижения номинальных цен предложения с учетом специфики регулирования рынка с использованием эскроу-счетов также невелика. Наиболее ожидаемый сценарий — сохранение спроса на сегодняшних уровнях при стагнации цен, — комментирует он.
Девелоперы сейчас находятся на распутье, убежден директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
— С одной стороны, инфляционные риски достаточно высоки из-за того, что по проектному финансированию денежные средства от продажи они получают лишь после сдачи дома в эксплуатацию, а это два–три года от старта продаж. С другой стороны, им необходимо продавать и наполнять эскроу-счета, а для этого в нынешних условиях необходимо активно стимулировать спрос. Такая своего рода ценовая ловушка. Увеличивать нельзя снижать — где поставить запятую, каждый застройщик выбирает для себя, во многом в зависимости от объема наполненности эскроу-счетов и заложенной маржинальности строительства, — комментирует эксперт.
Зайцев добавил, что часть застройщиков сейчас готовы субсидировать ставки за счет собственной прибыли, другие по-прежнему закладывают комиссию банкам в стоимость своих объектов. Есть на рынке и откровенные примеры демпинга цен, когда квартиры продаются с реальным дисконтом 10–15%.
— Девелоперы сейчас ищут наиболее эффективные инструменты стимулирования продаж. В том числе из-за такой разной ценовой политики в ближайшее время цены на первичном рынке будут колебаться с околонулевой динамикой. На рынок сейчас давит фактор неопределенности, как в отношении судьбы ключевой ставки в среднесрочной перспективе, так и вариантов появления сразу четырех новых льготных программ, — заключил эксперт.
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм», также отмечает, что застройщики сначала будут тестировать спрос на рыночных условиях, а уже после этого думать, что делать с ценообразованием. Но нельзя и говорить, что цены всё еще не начали спуск вниз.
— Масса строящихся ЖК уже дает очень достойные скидки на некоторые юниты, которые доходят кое-где даже до 20% от пиковой стоимости. Поэтому говорить о том, что цены не падают, тоже довольно наивно — когда снижается спрос, предложение начинает корректироваться. Так что, с одной стороны, это можно назвать стагнацией, с другой — если разделять рынок по сегментам, то жилье класса ниже «бизнес», где доминируют ипотечные покупки, постепенно становится дешевле. Но опять-таки ждать, что завтра рынок упадет к ногам покупателей и квартиры провиснут в цене вдвое, наверное, не стоит, — говорит Кричевский.
Директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалнин рассказал, что цены зависят не только от спроса, но и от себестоимости. А с ней всё довольно неоднозначно.
— Себестоимость строительства растет, — отмечает он. — Это связано как с ценами на земельные участки, основными строительными материалами, трудовыми ресурсами, которые становятся всё более дефицитными, так и дополнительными затратами на различного рода инструменты по стимулированию спроса в условиях ограничений льготных программ. Сейчас всё интереснее выглядит строительство в малых городах, где маржинальность ниже, но ниже и стартовые затраты из-за более доступной цены земельных участков, скорости согласования проектов и наличия спроса из-за долгого отсутствия качественного нового строительства в части локаций.
При этом Сергей Зайцев считает, что снижение объемов строительства практически неизбежно:
— Во-первых, сегмент индивидуального жилищного строительства оказался не готов к столь резкому переходу на эскроу-счета, а на нем не так много системных игроков. Во-вторых, увеличивать объемы строительства многоквартирных домов с использованием эскроу-счетов при снизившемся спросе для девелоперов может оказаться слишком дорого при нынешних ставках.
Что касается вторичного жилья, то там стагнация идет достаточно давно и вряд ли что-то принципиально поменяется.
— Уже на протяжении года скорость роста цен на вторичке не превышает 1% в месяц (а в последние четыре месяца есть и отрезки, когда они снижались). Сломать этот тренд достаточно сложно. Вопреки устоявшемуся мнению, 40%-го разрыва между первичкой и вторичкой не существует — если сравнивать варианты, то ценовой спред не превышает 10–15%, то есть массового перетока покупателей на вторичный рынок (где нет никаких льготных ипотек, в отличие от новостроек, где часть программ сохранилась) ожидать не приходится. А частичный переток спроса (который мы наблюдаем) на динамику цен повлиять не сможет, — считает Попов.
Зайцев добавил, что конкуренция между собственниками стала выше. Есть часть тех, кто заинтересован в срочной продаже своей недвижимости — они задают тренд на снижение в борьбе за покупателя с реальными деньгами.
— Средняя цена квадратного метра до конца года вряд ли будет расти: уж больно затяжной период высоких ставок, квартиры с дисконтом будут удерживать цену на нынешнем уровне. Рост возможен лишь при резком снижении ипотечных ставок, — заключил собеседник.
