Один из актуальных вопросов для собственников объектов коммерческой недвижимости — обеспечение пожарной безопасности здания. Давайте разберемся: почему сегодня происходят пожары, нужно ли что-то менять и модернизировать или следует усилить меры контроля?
Как известно, владение коммерческой недвижимостью связано с долгосрочными вложениями, направленными на сохранение капитала и получение доходности. Основную роль физической защиты вложенных средств инвесторов можно отвести именно пожарной безопасности. При этом при разработке защиты здания приоритет, разумеется, отдается снижению риска для жизни людей, а не сохранению самого здания.
Проектирование и эксплуатация противопожарных систем регламентируется большим количеством нормативных документов, которые создавались на основе российского и международного опыта. Так как современные объекты недвижимости уникальны, кроме требований правил пожарной безопасности на каждое здание разрабатываются специальные технические условия, учитывающие высотность, количество этажей, характер будущего использования, наличие опасных факторов и прочее. Эти условия уточняют правила или делают возможным отступления от них, предписывая выполнение компенсирующих мероприятий.
Сегодня используемые технологии всех современных зданий с массовым пребыванием людей (офисные и торговые центры, гостиницы) позволяют быстро обнаружить возгорание, автоматически тушить пожар, обеспечить безопасную эвакуацию людей, направляя движение автономными аварийными указателями, предварительно отключив лифты, открыв автоматические двери и турникеты, а также включить систему оповещения, обеспечить дымоудаление и подпор свежего воздуха на путях эвакуации, а заодно и отправить сигнал на ближайшую пожарную станцию. Всё это делается без участия человека.
В целом можно констатировать достаточный уровень технологического и документационного развития для минимизации рисков крупных пожаров. Однако возникающие чрезвычайные ситуации ставят под сомнение уровень противопожарной защиты зданий.
За последние несколько лет мы провели аудит коммерческой недвижимости общей площадью более 5 млн кв. м. Как правило, данную услугу заказывают перед приобретением здания или для независимой проверки рисков эксплуатации имеющейся недвижимости. Стоит отметить, что объектов без нарушений мы пока не встречали.
Причины могут быть абсолютно разные: просчеты проектирования, чаще некачественное строительство и ненадлежащая эксплуатация, а также недостаток финансирования эксплуатации. Пользователи недвижимости также допускают нарушения, например, курение, пренебрежение требованиями по эвакуации, использование неисправных электроприборов, пиротехники и так далее.
Чтобы ответить на вопрос: «Что делать?», нужно вспомнить, есть ли у вас в автомобиле исправный огнетушитель? Вы умеете им пользоваться? На этаже вашей квартиры есть пожарный рукав? Когда в последний раз вы проходили пожарный инструктаж на работе? Вы помните, что написано в инструкции по пожарной безопасности в вашем рабочем помещении?
Есть ли необходимость усиления контроля со стороны государства и ответственности за нарушения? Эти меры уже были приняты ранее, и мы знаем, что они далеко не всегда приводят к нужному результату.
Во многих качественных бизнес-центрах управляющие компании проводят регулярные проверки систем и учебные эвакуации всех сотрудников. Катализаторами таких мероприятий в свое время были зарубежные корпорации (арендаторы бизнес-центров). В начале 2000-х, когда сфера недвижимости в России только начинала развиваться, для рынка было необычно наблюдать, как тысячи человек ежеквартально выбегают из офисов и их направляют сотрудники в сигнальных жилетах с мегафонами. В диалоге с такими арендаторами оказывалось, что у каждой из этих компаний был трагический опыт, который они не хотят повторить.
Попробуйте вспомнить противопожарную тренировку с эвакуацией в торговом центре — таких примеров практически нет, поскольку посетители не хотят испытывать дискомфорт. Представьте, что вы пришли посмотреть фильм, поужинать в ресторане или лежите на сеансе массажа в салоне красоты и вдруг должны немедленно выйти. Скорее всего, после этого вы вернетесь и попросите вернуть деньги. В этом сегменте недвижимости есть объективные, но преодолеваемые сложности для проведения тренировок и учебной эвакуации. А пока телефонные террористы периодически всё же тренируют посетителей торговых центров.
Конечно, в офисных зданиях, складских, производственных комплексах такие мероприятия проводить проще, однако фактически они регулярно и качественно проводятся только в небольшом количестве объектов.
Есть ли решение в сложившейся ситуации? Прежде всего, каждому следует внимательнее относиться к безопасности, понимать, что за правилами, которые проверяет инспекция, стоит больше, чем слова или штрафы. Нужно начать с себя, если вы владеете, управляете или отвечаете даже за небольшое здание, сделайте ежеквартальные проверки систем и учебные эвакуации нормой. Это не так сложно, но может сохранить жизнь и здоровье окружающих вас людей и само здание.
На уровне крупного бизнеса необходимо обеспечивать независимый, профессиональный и регулярный контроль качества строительства и эксплуатации. На уровне государства — развивать культуру безопасности начиная с детского сада и школы, это также должно стать нормой, и тогда нам станет комфортнее и безопаснее посещать офисы и торговые центры.
Автор — директор по развитию Property Management & Retail Knight Frank PM
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
