По данным аналитического центра компании Жилфонд, рост средних цен на аренду по сравнению с прошлым годом уже достиг 25–30% по разным городам. В текущих условиях причин для торможения или разворота тренда, как говорят эксперты, пока нет.
Июнь и июль для рынка аренды обычно является периодом спада: освобождается жилье, которое снимали студенты на лето, новый пик спроса приходится на август-сентябрь, в начале учебного года. Однако, и в 2023, и 2024 году этот тренд не стал актуальным. Так, в прошлом году период активного спроса на арендном рынке совпал с началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ. Не произошло обычного снижения и в январе 2024 года, цены наоборот выросли.
Всего за прошедший год с июля 2023 средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве выросла на 26% относительно июля 2024 года, в Санкт-Петербурге — на 37%, в Новосибирске — на 16%. Как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, речь не идет про прямое повышение цен:
— Когда мы рассуждаем про рынок аренды, важно всегда помнить, что средние цены здесь – показатель весьма условный. Редко бывает, что вы живете в съемной квартире, и арендная ставка каждый месяц растет на 2–3% вслед за рынком. Когда мы видим повышение, речь идет про цены экспозиции в моменте, они растут в связи с тем, что на рынок выходит мало недорогих вариантов — такие квартиры реже освобождают, снимают быстро, а чаще всего на высоком рынке они буквально переходят из рук в руки и вовсе не попадают в поле зрения аналитиков. Средние цены предложения в итоге формируют не слишком ликвидные варианты, которые находятся в экспозиции дольше, по разным причинам — завышенная цена, неудовлетворительное состояние, и так далее. И чем активней рынок, тем больше вариантов, которые задерживаются в предложении, и меньше ликвидных недорогих.
Как говорят аналитики, существует рыночная корреляция между стоимостью аренды и стоимостью обслуживания кредита. В равновесной ситуации на сбалансированном рынке эти суммы обычно сопоставимы. Для текущего состояния рынка аренды стоимость обслуживания кредита сопоставима с ипотечными ставками на уровне 9–11%. При сегодняшних ставках 19–20% обслуживание кредита по большинству регионов обходится в среднем уже в 1,5% от стоимости жилья, тогда как аренда — всё ещё в 0,5%. Фактически аренда стала втрое дешевле ипотеки по большинству регионов, говорит Александр Чернокульский, и такая существенная разница продолжит стимулировать рост рынка аренды:
— Те, кто накопил первоначальный взнос, скорей предпочтут положить эти деньги на депозит, в некоторых случаях процент позволяет полностью или частично компенсировать аренду, поэтому даже в условиях высоких арендных ставок и дефицита вариантов люди предпочитают такой формат, — отмечает Александр Чернокульский. — Мы видим это по своим бизнес-результатам: в наших агентствах недвижимости по разным регионам выручка в сегменте аренды за последние полгода выросла в среднем на четверть по сравнению с первым полугодием 2023 года. Если сравнивать с продажами на вторичном рынке, здесь выручка за тот же период просела на 17%. Пока ничего не предвещает изменения тренда. Есть достаточно высокая вероятность, что ипотечные ставки продолжат расти, и к осени мы увидим средние ставки на уровне 24%. Это будет стимулировать рост и на рынке аренды, средние цены экспозиции могут вырасти еще на 10-15%.
