С 1 октября вступили в силу новые правила выдачи ипотеки: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам.
Путем введения ограничений, Центробанк РФ пытается бороться с ростом стоимости жилья на первичном рынке.
По словам опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, в сегменте договоров долевого участия (ДДУ) по займам с первоначальным взносом менее 10% вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика коэффициент надбавки составит 9 против 1,5 ранее, то есть фактически она станет запретительной».
Надбавки не будут применяются к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с показателем долговой нагрузки менее 70%.
В сегменте вторичной ипотеки надбавки тоже изменятся, в том числе для кредитов с первоначальным взносом менее 10% они вырастут до 4, но не коснутся кредитов с первоначальным взносом более 20%, выданных заемщикам с показателем долговой нагрузки менее 50%.
ЦБ ужесточает макропруденциальную политику в области предельно допустимой долговой нагрузки клиентов, что, в свою очередь, вызовет реакцию игроков банковского рынка. Ужесточение коснется всех сегментов кредитования, самые жесткие условия предусмотрены для новостроек. Для клиента это отразится в первую очередь на размере первоначального взноса (ПВ) по базовым программам банков: теперь минимальный размер ПВ не может быть менее 20,1%.
Вводимые регуляторам надбавки напрямую не запрещают выдачу ипотечных кредитов с низким первым взносом и закредитованным заемщикам. Но банкам придется существенно увеличивать объемы резервирования под такие кредиты, что сделает их непривлекательными.
Для заемщиков, отнесенных к рискованным группам клиентов, шансы получения ипотеки будут стремиться к нулю.
Эксперты говорят, что кредиты закредитованным заемщикам и кредиты с маленьким первым взносом как активы станут менее привлекательными и создающими повышенную нагрузку на капитал для банков. Уровень отказов возрастет.
Для получения ипотечного кредита такому заемщику придется обойти не один банк. При этом даже в случае одобрения условия для него станут хуже.
Скорее всего, это уже будет не льготная, а рыночная ипотека. И по ней могут расти ставки как в целях компенсации повышенного давления на капитал, так и в соответствии с произошедшим ростом стоимости фондирования.
Как отмечают эксперты, октябрьские ужесточения по ипотеке вместе с действующими (например, повышение первого взноса по льготным программам) охладят спрос на жилье.
По словам специалистов, в ноябре-декабре выдача ипотеки в целом по рынку снизится на 25–30% относительно среднемесячных показателей 2023 года.
Сокращение выдач в ноябре-декабре будет обусловлено множеством факторов, включая новые надбавки к риск-весам кредитов, повышение порога входа для льготных программ, рост ставок, сокращение платежеспособного спроса.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
