Комфортная городская среда — одна из ключевых составляющих высокого качества жизни людей. Одним из самых эффективных инструментов для создания такой среды считается механизм комплексного развития территорий.
По оценкам экспертов, доля строительства с использованием этого механизма превысит 50% строительного рынка в России в перспективе семи лет. При этом уже сейчас есть регионы, в которых эта доля превышает 90% — например, Московская область.
Для эффективного вовлечения территорий в новые строительные проекты, роста градостроительного и инфраструктурного потенциала, улучшения жилищных условий в 2021 году Минстрой России запустил механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он заменил ранее используемые «точечные» механизмы — такие, как развитие застроенных территорий — и за три года стал востребованным инструментом и для государства, и для бизнеса, позволив превратить устаревшие жилые кварталы, бывшие промзоны и пустыри в благоустроенные районы. По данным Минстроя России на апрель 2024 года, по проектам КРТ в эксплуатацию было введено порядка 1,2 млн кв. м жилья, расселено 170 тыс. кв. м аварийного фонда. На данный момент в проработке находится еще порядка 1,2 тыс. территорий площадью 31 тыс. га с градостроительным потенциалом более 215 млн кв. м, включая 155 млн кв. м жилья.
Одним из регионов-лидеров программы по реализации проектов комплексного развития территорий стало Подмосковье.
«Московская область традиционно строит больше всех в стране. В 2023 году в регионе введено 12,5 млн кв.метров жилья, с января по июль 2024 уже введено 6,9 млн кв. метров. Строительство жилых кварталов в Подмосковье ведется в рамках комплексного развития территорий. При рассмотрении проектов планировки территорий уделяется особое внимание инфраструктуре: детским садам, школам, поликлиникам, парковкам и зонам отдыха», — отметила министр жилищной политики Московской области Елена Волкова.
«Два кита» трансформации
Комплексный подход к программе реализации КРТ обеспечивает ряд стойких тенденций, обуславливающих ощутимую — и даже заметную «на глаз» — трансформацию Московской области. В числе ключевых направлений — развитие уже сложившихся территорий в подмосковных городах и освоение новых незастроенных участков. Так, в рамках реновации переселение людей из ветхого и аварийного жилья происходит за счет инвестора, а квартиры в новых домах предоставляет компания-застройщик.
«В работе 272 проекта реновации, общей площадью переселения 2 млн кв. м. Из безнадежно устаревшего ветхого и аварийного жилья в современное и комфортное со всей необходимой инфраструктурой переедет 94 тыс. человек», — добавила Волкова.
Программа КРТ активно поддерживается не только со стороны государства, но и со стороны девелоперов — системных участников строительной отрасли. Одним из примеров такой компании является ГК Самолет, который за 12 лет построил в Подмосковье около 3,5 млн кв. м недвижимости.
«Наши жилые комплексы присутствуют во всех ключевых направлениях региона — Люберцы, Домодедово, Одинцово, Красногорск, Мытищи, Ленинский район. Сейчас на территории области мы строим 21 жилой комплекс. Проекты находятся на разных этапах реализации: часть очередей строительства в комплексах завершена, другие проекты мы начали строить совсем недавно. Один из примеров, которые стоит упомянуть, — проект реновации „Долина Яузы“. Он примечателен с точки зрения архитектуры — дома с необычными фасадами в европейском стиле и с увеличенной площадью остекления. Здесь мы демонстрируем, как эффектно и современно может выглядеть проект реновации», — сказал генеральный директор группы «Самолет» Андрей Иваненко.
Второе направление реализации программы — использование градостроительного потенциала новых, незастроенных, территорий, а также бывших промышленных зон, которые являются важным резервом градостроительного развития. Производства, размещенные на таких площадях, либо уже закрыты, либо экономически нецелесообразны. Их можно «вернуть» в экономическую жизнь региона, возводя как объекты высокотехнологического производства, так и полноценные жилые кварталы с развитой инфраструктурой. Так, за 2021–2023 годы Московский областной фонд содействия комплексному развитию территорий проанализировал порядка 2,9 тыс. га промышленных территорий Подмосковья, 109 промзон в 33 городских округах, на предмет их совместимости с КРТ, — и нашел около 700 га (36 промзон) для будущего развития.
Акцент на человеке
По оценкам экспертов, сегодня Подмосковье предъявляет высокие требования к девелоперам с точки зрения архитектуры новых объектов. Например, при разработке мастер-планов необходимо проектировать и моделировать будущие транспортные потоки вокруг и внутри жилого массива, продумывать клиентские пути — сценарии перемещения жителей — чтобы оптимально располагать магазины, бульвары и площади, а также социальные объекты — обязательную часть реализации проектов в сфере КРТ.
«За все время работы компании мы построили в Подмосковье 39 социальных объектов: 22 детских сада, 9 школ, поликлинику и станцию скорой помощи. Недавно получили разрешение на ввод уникального общественного пространства в квартале „Спутник“, в котором предусмотрены амфитеатр, спортивный комплекс, коммерческие площади и необычный ландшафт. Подобные проекты позволяют переосмыслить наполнение современного жилого комплекса и создать точки притяжения для всего района. Часть таких проектов мы реализуем совместно со Сбером, работая над инициативами, нацеленными на развитие устойчивости и эффективности в строительной отрасли, повышение прозрачности проектов, а также улучшение клиентского опыта», — отметил управляющий партнер группы «Самолет» Александр Канивец.
Эксперты отмечают, что сегодня недвижимость в массовом сегменте содержит элементы, которые были характерны для бизнеса-класса 3-5 лет назад — «крупномеры» в благоустройстве, разнообразие фасадов, плейхабы. Застройщики начали тестировать новые подходы типа «meanwhile use» — это практика создания временной рекреационно-культурной инфраструктуры на пока что незадействованных территориях застройки, устраивать мероприятия для развития сообществ жителей. На первых этажах ЖК и в отдельно стоящих коммерческих помещениях развиваются малые предприятия, что способствует созданию рабочих мест и повышению экономической активности. За счет этого происходит снижение маятниковой миграции — еще одной из важнейших задач механизма КРТ.
Инвестиционный локомотив
КРТ — один из самых высокопотенциальных сегментов строительного сектора. И для реализации таких проектов требуются значительные инвестиции, поэтому одну из наиболее значимых ролей в эффективной реализации механизма играют финансовые институты. Минстрой России совместно с банками прорабатывает новые возможности финансирования проектов комплексного развития территорий в России, а банки заключают соглашения о сотрудничестве с государственными организациями, отвечающими за действенную реализацию программы.
Так, в 2023 году Сбер подписал соглашения с Правительством Москвы и Правительством Московской области о взаимодействии и сотрудничестве по программе комплексного развития территорий. В рамках соглашений в том числе планируется расширение доступных финансовых инструментов.
«Мы стремимся постоянно совершенствовать процесс финансирования застройщиков. Это важное направление нашей работы, поскольку в Среднерусском банке Сбербанка девелоперы занимают 37% в кредитовании крупного и среднего бизнеса. Мы финансируем более 150 холдингов, занимающихся строительством жилья по всей стране. И если еще в 2019 году у нас действовало классическое проектное финансирование, то потом появился проектный бридж, кредит под будущую прибыль — и это сдвинуло рынок. Дальнейшее появление предпроектного бриджа привело к существенному росту рынка. А уже сейчас КРТ позволяет реализовывать финансирование „под ключ“ — от момента освоения территорий до сдачи строительного объекта», — подчеркнул Евгений Титов, вице-президент — председатель Среднерусского банка Сбербанка, работающего на территории Московской области и девяти ближайших регионов.
Такая работа дает свои плоды — в 2022 году при поддержке Среднерусского банка Сбербанка девелоперам удалось реализовать 68 жилых проектов, а в 2023 — уже 89. На данный момент в Московской области Среднерусский банк Сбербанка финансирует строительство жилья на 130 млрд рублей. А общий портфель девелоперов жилой и коммерческой недвижимости составляет порядка 870 млрд рублей.
«Мы финансируем более 1,1 млн кв. м жилья, которое строится с использованием механизма КРТ. Многие из таких проектов в своем роде уникальны: реализуются с использованием новейших технологий в строительной и технологической сферах, как, например, ЖК „Егорово Парк“. Мы видим, что возвести „бетонную коробку“ уже недостаточно — ни для государства, ни для застройщиков — и стремимся максимально поддерживать инновационные проекты, направленные на обеспечение людей необходимой для жизни социальной и транспортной инфраструктурой. А чтобы достичь той самой комплексности, ради которой и разрабатываются проекты КРТ, часть площадей в таких проектах должна быть отдана в том числе под коммерческую инфраструктуру», — заключил Евгений Титов.
Рука об руку
Проекты комплексного развития территорий позволяют привлекать в экономику дополнительные инвестиции и создавать новые рабочие места. И дело не только в том, что «забытые» районы становятся более востребованными — программы КРТ позволяют развивать сектор малого и среднего предпринимательства. Ведь в проекты КРТ могут быть вовлечены как районы жилой, так и нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки. В результате более комфортная городская среда приводит к увеличению инвестиционного потенциала региона и экономическому росту в целом.
А для работы инвесторов в Московской области создана вся необходимая инфраструктура — в регионе расположены 5 особых экономических зон (ОЭЗ), 69 индустриальных парков и 19 технопарков. В ОЭЗ региона работает порядка 200 резидентов, в индустриальных парках — свыше 1,5 тыс., в технопарках — более 550 компаний.
«На инфраструктурных площадках Подмосковья ведут деятельность свыше 2,3 тыс. резидентов. Фактический объем инвестиций, которые уже вложены этими предприятиями, составляет более 750 млрд рублей, а общий объем заявленных инвестиций — свыше 960 млрд рублей. Здесь создано более 92 тыс. рабочих мест. Создание еще свыше 66 тыс. новых рабочих мест — в планах», — отмечает заместитель председателя Правительства Московской области Екатерина Зиновьева.
И, хотя пока что в сфере реализации механизма КРТ остается ряд нерешенных «проблемных зон», это все еще самый эффективный инструмент по достижению поставленной задачи Минстроя России по увеличению градостроительного потенциала российских городов до 500 млн кв. м к 2030 году. А также соблюдение идеального баланса между пользой для государства, бизнеса и — самое главное — людей.
