Аналитики компании Intermark Real Estate проанализировали элитные новостройки в Центральном административной округе Москвы с точки зрения их инвестиционной безопасности.
Так, наиболее безрисковыми активами по итогам 2022 года стали объекты ELEVEN от холдинга «РСТИ» и проект Lucky от компании Vesper, также в пятерку лидеров вошли: ONEST, Capital Towers и Sky View. При выборе проектов оценивались – высокий спрос на локацию, стадия готовности проекта, востребованность проекта среди покупателей, потенциал в качестве арендного бизнеса.
Самой перспективной премиальной локацией 2022 года признан Пресненский район – на него пришлось более трети (36%) спроса на первичном рынке высокобюджетного жилья в ЦАО Москвы. Среди наиболее востребованных жилых комплексов аналитики называют ONEST, Capital Towers и Sky View. Особым интересом покупателей в 2022 году были отмечены дизайнерский дом ELEVEN от холдинга «РСТИ» и проект Lucky от компании Vesper. На сегодняшний день в этих объектах осталось не более 10% квартир в экспозиции.
Исследование, проведенное Intermark Real Estate, показало, что предложение на первичном рынке премиальной недвижимости в Центральном административном округе Москвы сегодня не превышает 2 тыс. лотов. При этом строительная готовность жилых комплексов в среднем составляет более 70%. Это связано с дефицитом свободных участков под застройку в ЦАО, однако полностью соответствует ожиданиям клиентов.
В текущей ситуации важную роль с точки зрения инвестиционной привлекательности проекта играет востребованная локация в сочетании с высокой степенью готовности объекта. Это не только снимает инвестиционные риски, но и опасения, что жилой комплекс будет соответствовать заявленному классу и срокам ввода в эксплуатацию.
«Повышенный спрос объясняется, прежде всего тем, что это практически готовый антикризисный продукт, - комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Intermark Real Estate, - Дом ELEVEN уже сдан в эксплуатацию, Lucky будет введен в начале 2023 года. В условиях, когда при возведении новых проектов девелоперы могут столкнуться со сложностями в выстраивании логистических цепочек, что может негативно отразиться на ценообразовании и сроках реализации, вариант покупки недвижимости в проектах финальной стадии готовности представляется самым безопасным. В премиальных ЖК ELEVEN и ЖК Lucky квартиры продаются с финишной отделкой от застройщика и набором всех заявленных ранее опций».
Еще одной причиной для высокой востребованности у покупателей аналитики Intermark Real Estate считают предоставляемую застройщиком программу рассрочки. При покупке квартиры в инвестиционных целях, она дает возможность не извлекать значительные средства из бизнеса.
«Для покупателей в этом сегменте недвижимости сегодня особенно привлекательна модель, которая дает возможность погашать рассрочку или ипотеку из денежного потока, формируемого арендными платежами, - отмечает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate. – Это вполне рабочая схема для приобретения такого актива – особенно с учетом того, что от собственника не требуется дополнительных вложений в финальную отделку и меблировку, все это уже представлено в проекте.
По нашим оценкам, квартира на Пресне в жилом комплексе уровня ELEVEN или Lucky будет приносить владельцу 5,3 – 6,1 млн рублей в год. Среди семейных арендаторов высокобюджетной недвижимости наблюдается устойчивый спрос на элитные квартиры большой площади (более 200 кв.м). Доля такого спроса за два последних года выросла с 12 до 21%. С учетом развитой инфраструктуры района, великолепных панорам и дефицита аналогичного предложения в Пресненском районе, это практически безрисковая финансовая модель арендного бизнеса».
Пример оценки годового дохода от сдачи квартир в аренду:
Eleven
Lucky
Район
Пресненский р-н
Пресненский р-н
Этаж
13
9
Площадь, кв.м
162,5
220,18
Стоимость приобретения, руб.
174 623 249 ₽
217 978 200 ₽
Цена покупки, руб./кв.м
1 074 605 ₽
990 000 ₽
Оценка вложений в меблировку, руб.
1 320 000 ₽
1 530 000 ₽
Оценка ставки аренды, руб./месяц
440 000 ₽
510 000 ₽
Ставка аренды, руб./кв.м/месяц
2 708 ₽
2 316 ₽
Доход в год, руб.
5 280 000 ₽
6 120 000 ₽
