Помещения формата стрит-ритейл уже не первый год уверенно лидируют среди всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Поговорим о том, каков сегодня порог входа для частного инвестора в стрит-ритейл Петербурга, каким требованиям должны соответствовать такие объекты и какую доходность они могут обеспечить.
Порог входа
Стоимость входа в стрит-ритейл отличается в зависимости от объекта.
– Средняя стоимость в новостройке составляет 140 тыс. рублей. Небольшие форматы инвесторы раскупают быстрее всего. Чем лучше характеристики помещения, тем дороже оно будет стоить, и предела по цене нет, – комментирует руководитель проекта «Ермышев Консалтинг» Дмитрий Ермышев.
Генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты» Екатерина Сивова связывает порог входа с местоположением объекта. На этот показатель влияют район, близость к метро либо к остановкам общественного транспорта, а также к местам большого скопления людей. Зависит он и от наличия рядом «флагманских» арендаторов – чаще всего это сетевые продовольственные магазины и точки общепита.
– Стоимость квадратного метра на коммерческую недвижимость в хорошем месте начинается от 130 тыс. рублей за кв. м. и доходит до 500 тыс. рублей за квадрат в самых инвестиционно привлекательных местах города, – добавляет эксперт.
Руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Commerce Роман Шиман оценивает порог входа в стрит-ритейл более масштабно. По его мнению, если не брать в расчёт подвальные помещения, то он составляет 7-8 млн рублей.
Требования к помещению
Среди требований к помещению стрит-ритейла Роман Шиман выделяет следующие: удачная локация, первая линия, хорошие рекламные возможности, правильность формы.
По словам Дмитрия Ермышева, требования диктуются арендатором.
– Если это просто небольшой магазин или салон связи, то они минимальны. Если же помещение планируется сдавать под точку общепита, то добавляются наличие эвакуационных выходов, повышенные требования служб ГО и ЧС. Для отделения банка требованиями будут наличие усиленного фундамента под размещение сейфов. Назначение помещения закладывается ещё на стадии проектирования. Например, у простого стоматологического кабинета есть требования по высоте потолков для системы вентиляции и камеры утилизации биоматериала, – говорит эксперт.
Екатерина Сивова называет следующие необходимые условия:
– Высокий пешеходный и автомобильный трафик, отдельный вход (или даже два), площадь не менее 50 кв. м (чтобы была возможность получить лицензию на продажу алкогольной продукции), обязательно официально переведённый и документально подтверждённый нежилой фонд, не менее 7-10 кВт мощности. Кроме того, чаще всего это должен быть не цоколь, и помещение должно быть организовано в единое пространство, а не кабинетного типа.
По словам эксперта, нюансов достаточно много, все остальные – тонкие предпочтения конкретных будущих собственников.
Срок окупаемости
Что касается срока окупаемости помещений стрит-ритейла, то мнения экспертов здесь расходятся. Но средний диапазон всё же понятен – он составляет от 7 до 12 лет.
Итак, по мнению Романа Шимана, данный объект недвижимости окупится за 8-10 лет. Екатерина Сивова говорит, что чаще всего эта цифра стремится к 10-12 годам.
– Окупаемость рассчитывается исходя из арендной ставки. Причём её можно считать с капитализацией объекта (ростом стоимости самого актива) или без неё. В среднем окупаемость составляет 7 лет. Но если помещение хорошее, то окупаемость 12 лет не должна пугать инвестора. Расчёт должен учитывать рост ставки с течением времени, амортизацию, ну и погрешность на простой при смене арендаторов, – такого мнения придерживается Дмитрий Ермышев.
Средняя доходность
И, наконец, наиболее интересный для инвестора параметр – прибыль.
– Средняя доходность стрит-ритейла находится на уровне 10-11% годовых. Это брутто, то есть без учёта налогов, амортизации и прочего. Впрочем, есть примеры иной доходности, встречающиеся крайне редко и при известной удаче. Так, известны случаи сдачи тамбура у закрытого выхода из помещения. Площадь – 2 кв. м. Сдается за 500-1000 евро в месяц. Ибо в непосредственной близости от метро. Летом – очки и зонтики, зимой шапки-шарфики, – комментирует руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев.
В целом же, по его мнению, доходность таких объектов падает.
– Это связано как со снижением активности малого бизнеса, так и с развитием больших торговых центров. Всем, кто по формату подходит под ТЦ, – выгоднее туда. В стрит-ритейле из малого бизнеса остается «неформат ТЦ» или те, кто не может позволить себе длительную аренду. Въехали на пару месяцев, поняли, что не пошёл бизнес, и выехали, – разъясняет эксперт.
Екатерина Сивова отмечает, что просчитать доходность стрит-ритейла довольно сложно:
– Если это бизнес собственника – здесь всё индивидуально. Если помещение приобретается для сдачи в аренду, оно приносит стабильный ежемесячный доход. Чаще всего от 1000 до 3500 рублей за кв. м.
Что касается других экспертов, то Роман Шиман оценивают среднюю доходность таких помещений в 12-13% годовых, а Дмитрий Ермышев говорит о 12-16% годовых (но отмечает, что есть примеры с 30% доходностью).
В следующей публикации мы с помощью наших экспертов расскажем о плюсах и минусах инвестиций в стрит-ритейл и об основных юридических нюансах вложений в такие объекты.
