Количество сделок с загородным жильём стремительно сокращается: в Московском регионе за год их стало меньше примерно вдвое, в окрестностях Петербурга ситуация неровная и зависит от сегмента «загородки».
Эксперты рынка выделили несколько трендов, ставших причинами такой ситуации, и дали прогнозы на ближайшую перспективу.
Нет свободных денег
Управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» (Москва) Евгений Копылов говорит, что такая статистика его не удивляет. Она говорит об очевидных трендах на рынке загородной недвижимости.
– Во-первых, растёт спрос на первичном рынке: на участки, а также на дома, дуплексы и таунхаусы без отделки. Статистика нашей компании фиксирует стабильность спроса и рост продаж. Вторая тенденция – это растяжение цикла продаж во времени: у покупателей востребованы различные сложные схемы покупки, как то рассрочки, отсрочки, кредиты.
Вторичная недвижимость в большинстве случаев предполагает единовременные платежи, но такого количества свободных денег сейчас на руках у населения нет. Одни клиенты не хотят раскрывать депозиты, часто валютные, другие просто стремятся уменьшить риски и контролировать динамику развития проектов, оплачивая покупку поэтапно, – рассказывает эксперт.
Практика девелоперской группы «Интегра» показывает, что механизмы рассрочки и отсроченных платежей пользуются серьёзным спросом. Как известно, для вторичного рынка подобные механизмы нехарактерны и встречаются лишь в порядке исключений. По мнению Евгения Копылова, данный тренд будет развиваться как минимум до I квартала 2017 года. Далее ситуация на вторичном рынке должна стабилизироваться.
Роскошь и налоги
Генеральный директор компании «Мобил Строй XXI» Элеонора Шалбарова считает, что на падение загородного рынка влияют два других фактора.
Первым, по её словам, выступает общая экономическая ситуация. Продолжается падение реальных доходов населения, люди отказываются от покупок того, без чего можно прожить прямо сейчас. Дачи и загородные коттеджи тоже попали в список «роскоши», которую можно купить потом, когда ситуация с деньгами станет лучше.
Вторым фактором, оказавшим негативное влияние на рынок, стала смена исчисления налогооблагаемой базы на кадастровую стоимость, вызвавшая рост налога на недвижимое имущество. Плавное возвращение цен на нефть к уровню в 50 долларов за баррель и стабилизация курса рубля постепенно возвращают интерес к покупке недвижимости.
Как и коллега из «Интегры», Элеонора Шалбарова считает, что до 2017 года улучшений ждать не приходится. Правда, она предполагает, что рынок вернётся на уровень прошлого года не весной, а, скорее, осенью следующего года.
До лучших времён
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая в качестве главной причины уменьшения числа сделок на рынке загородной недвижимости как московского, так и петербургского регионов назвала сокращение платежеспособного спроса. В связи с этим немногие остающиеся на рынке покупатели пытаются выторговать большие скидки, на которые владельцы загородных домов пойти не могут.
– Для собственников это не просто дача, а дорогостоящий актив, от которого нельзя избавляться по бросовой цене. Поэтому многие обладатели загородной недвижимости сейчас предпочли воздержаться от продажи и дождаться лучших времён, – отмечает эксперт.
Ситуация в СПб и ЛО
По просьбе «Разумной Недвижимости» Мария Литинецкая предоставила статистику, касающуюся рынка загородной недвижимости в Ленинградской области и пригородах Санкт-Петербурга.
В I квартале 2016 года предложение загородных домов снизилось на 2,4%. Причём по некоторым районам предложение сократилось ещё заметнее: Тосненский (- 40%), Петродворцовый (- 27%), Выборгский (- 25%).
Что касается спроса, то здесь ситуация не столь однозначная. Снизился покупательский интерес к дорогостоящим предложениям с бюджетом 65-75 млн рублей. Число таких сделок сократилось на 30%. В то же время вырос спрос на дома и коттеджи бизнес-класса стоимостью около 20 млн рублей. За I квартал 2016 года число сделок с такими домами удвоилось. При этом всё чаще внимание покупателей привлекают достаточно удалённые дома, то есть дачный формат загородной недвижимости. Наиболее востребованы коттеджи в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах.
Иными словами, покупатель загородной недвижимости стал более прагматичным: его больше не интересуют просторные дворцы на огромных участках. Он нацелен на приобретение дома площадью около 250-300 кв. м на участке 15-20 соток, причем необязательно в локациях с развитой инфраструктурой.
Другие мнения экспертов по данной теме можно посмотреть здесь.
