Конец года не ознаменуется традиционным ростом цен на жилье в новостройке. Динамика цен на недвижимость будет сдержана небольшими компаниями, использующими демпинг в борьбе за клиента.
К январю начатой месяц назад реформе минет полгода. Не много, чтобы заметить ее влияние на рынок. По данным компании LEGENDA, проектное финансирование в нашей стране до сих пор практиковало не более 10% девелоперов. По подсчетам Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе более 70% проектов сможет достраиваться без эскроу-счетов. Заключения о минимально необходимой для работы по старой схеме строительной готовности ими уже получены. Или будут до 1 октября 2019 года.
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, полгода слишком короткий срок даже для предварительных выводов. Пропорции объектов, строящихся по старым и новым правилам, к концу года практически не изменятся. «Поэтому пока рано делать выводы о количестве застройщиков, которые не будут готовы работать по новым правилам, - говорит Сергей Терентьев. – Принципиальные изменения на рынке недвижимости станут заметны не ранее, чем через полтора года. После завершения реализуемых по ДДУ проектов».
Мечта купить квартиру может остаться мечтой …
Их немало. В 2018 многие девелоперы бросили все силы, чтобы обеспечить запас проектов, которые еще долго можно будет реализовывать по старым правилам. Тем не менее, черта для рынка подведена. И последствия перехода на проектное финансирование уже проявились, просто пока не ощущаются, уверен директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. Так будет еще полтора или даже два года. А потом начнутся изменения заметные невооруженным глазом.
Новая схема продаж изменит доступность жилья. «Все квартиры в старых проектах будут распроданы через два года, - говорит Алексей Муравьев. – А комплексы, строящиеся по новым правилам – единичны. Кроме того, время на запуск новых проектов увеличивается. На рынок они выходят с большой задержкой, что, конечно, повлияет на общий объем нового предложения».
Негативные последствия на этом не закончатся. Безусловно, часть застройщиков уйдет с рынка, поскольку новые правила подходят не всем. «Некоторые компании заняли выжидательную позицию, - отмечает генеральный директор УК «КВС» Сергей Ярошенко. – Они рассчитывают, что за год накопится достаточный опыт, а банковская система отработает технические моменты. Но сумеют ли эти застройщики вновь встроиться в рынок – вопрос. Нестандартные формы договоров, уклонение от работы по новым правилам – все это насторожит покупателя».
Сокращение застройщиков повлияет на объем предложения и цены. «Предложение будет сокращаться по мере завершения реализуемых сегодня проектов, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Рынок выйдет на новый, более высокий уровень цен. И своя квартира может стать нереализованной мечтой для большего количества россиян. Платежеспособный спрос упадет».
… если ипотечная ставка не упадет …
Цены, впрочем, будут расти и до ухода застройщиков с рынка. Хотя, сначала вверх пойдут их продажи. Их подтолкнет снижение ключевой ставки Центрального банка. Обычно оно влечет за собой снижение процентных ставок по всем кредитным продуктам. Поэтому, как правило, вслед за корректировкой ключевой ставки сразу же происходит изменение ставок по ипотеке. Учитывая, что кредиты на покупку жилья остаются основным драйвером рынка недвижимости, на продажах это скажется только положительно. А растущие продажи постепенно начнут влиять на цены.
«Снижающаяся ставка однозначно приведет к росту продаж с использованием ипотеки, - говорит Алексей Муравьев. – А поскольку больше половины сделок в сегменте масс-маркет заключается с использованием ипотечных средств, снижение ставки увеличит количество сделок».
По мнению Сергея Терентьева, в ипотечных ставках, которые банки предлагают заемщикам сегодня, уже заложено недавнее снижение ключевой ставки. И нового удешевления ипотеки в ближайшее время не произойдет. «Понижение ипотечных ставок возможно, если до конца года ЦБ РФ еще раз уменьшит ключевую ставку, - предполагает эксперт. – Данный сценарий вполне вероятен».
Рост, впрочем, будет несильным. «Можно отметить рост средней суммы сделок в целом по рынку, что отчасти связано с продолжающейся тенденцией смещения интереса покупателей из области в город, в развитые локации с более высоким классом жилья. - говорит директор по маркетингу и рекламе холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова. – В то же время мы не ожидаем резкого повышения цен на недвижимость до конца года».
Не факт, что поможет даже предновогодний ажиотаж. Так, по мнению Сергея Терентьева, факторы, ему способствующие, на рынке отсутствуют. Генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная тоже не видит связи между ажиотажем на рынке жилья и новогодними праздниками. «Он никогда не зависел от новогодних праздников, - говорит Мария Черная. – Рост продаж всегда был связан с государственными решениями в области регулирования долевого строительства. Это поправки в ФЗ-214, отмена субсидируемой ипотечной ставки и пр. Все эти факторы приводили к повышению стоимости жилья. Логично, что это подогревало интерес покупателей, которые хотели приобрести квартиры по прежней цене».
А в «Полис Групп» уверены, что ажиотаж перед Новым годом будет, поскольку фактор сезонности на рынке недвижимости остается. Конец года – это время выплат 13-х зарплат и премий, а также психологический фактор завершения важных дел. Поэтому в предновогодний период всегда наблюдается повышенный спрос. «Думаю, что этот год не станет исключением, - прогнозирует Ольга Ульянова. – Рынок постепенно будет приспосабливаться к новым условиям, искать равновесные объемы строительства и цену. До конца года, в целом, мы увидим рост цен еще на 5-6%».
… и демпинг будет небольшим
Рост цен, скорее всего, будет в конкретных проектах, считает генеральный директор компании «Р-Фикс» Игорь Петров. Именно поэтому повышение будет небольшим: 3-5% до конца года. Этот незначительный рост, который не влияет при снижении ипотечной ставки. Цены будут расти в конкретных проектах крупных застройщиков. «Как правило, у них уже все вопросы, связанные с проектным финансированием и переходом на эскроу-счета, решены, - говорит Игорь Петров. – А мелкие девелоперы, у которых 1-5 проектов, цены поднимать не будут. Скорее наоборот, будут стараться привлечь финансирование путем демпинга. Поэтому в целом по рынку сильного повышения цен не произойдет. Будет падать объем предложения».
Истина, как всегда, где-то посредине. Если снижение ключевой ставки не повлияет на клиентов, их может испугать сокращающееся предложение. «Растущий интерес покупателей и снижающийся объем предложения могут привести к росту цен, - считает генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. - Поэтому, можно сделать вывод, что в ближайшие полгода стоимость недвижимости на первичном рынке будет плавно расти».
