Артем, как компания «Этажи» приняла свой современный облик, когда появился петербургский филиал?
Наше агентство открылось в Тюмени в 2000 году. Рывок в развитии «Этажей» произошел после 2008 года. Для многих компаний это время стало периодом стагнации и даже ухода с рынка, для нас – началом серьезного роста. Если я не ошибаюсь, в штате агентства тогда было около 50 человек. Уже в 2010 году началось активное развитие сети, открылся первый филиал в городе Сургут (Ханты-Мансийский автономный округ). Затем, постепенно стали открываться новые филиалы и франчайзи-партнеры. Сегодня у нас более 80 офисов в России и за рубежом.
В Петербурге компания «Этажи» открылась в мае прошлого года. Сейчас, меньше чем через год после открытия, в штате офиса – 220 человек. Мы активно растем, как, впрочем, и вся сеть. Только в России в «Этажах» работает более 9 тысяч специалистов. Кроме России, есть подразделения в Казахстане, Беларуси, Украине, Литве и Молдове. Я думаю, что в ближайшее время мы откроем новые страны и города. Например, сейчас обсуждается вопрос выхода нашей компании в страны Западной и Восточной Европы. Но центральный офис «Этажей», по-прежнему, находится в Тюмени. И ключевая задача сегодня – развитие нашей сети в России.
Вы работаете во многих городах России, вышли в страны ближнего зарубежья. Замечаете ли отличия в сделках, в зависимости от региона?
Кардинальных различий нет, но нюансов достаточно много. Прежде всего, это время проведения сделок, сроки подготовки документов. Так, в регионах органы опеки предоставляют разрешения на продажу объекта недвижимости не более чем через две недели. В Петербурге этот период может затянуться на три недели или даже на месяц. Есть также уникальные для регионов формы документов. Разнятся и структура сделок, и некоторые требования. Это характерно для каждого региона.
Например, в Петербурге мы столкнулись с большим количеством так называемых «цепочек», когда в сделке одновременно задействовано большое количество участников ( более 4-5 приобретаемых - продаваемых объектов недвижимости). И расчеты по всей цепочке производятся одновременно со всеми участниками. Из-за этого сроки сделки могут сильно затянуться. У нас был опыт, когда этот период занимал до трех-четырех месяцев. В регионах обычно схема расчетов производится в рамках одного максимум, двух колен.
Часто приходилось слышать, что в Петербурге расчеты полностью безналичные, а в регионах люди по-прежнему оплачивают покупку недвижимости наличными..
Я бы не сказал, что в регионах много наличных денег. Сегодня рынок стимулирует расчеты только после регистрации перехода права собственности. Еще несколько лет назад расчеты в большинстве сделок проводилось до момента передачи договора купли-продажи на регистрацию. Сейчас от этой практики уходят. В нашей компании все расчеты производится только после регистрации перехода права, потому что по каждому типу сделок всегда есть серьезные риски.
Мы используем аккредитивы и ячейки. На территории нашего офиса производятся расчеты с использованием эскроу-счетов, данную услугу предоставляет банк “Санкт-Петербург” на безвозмездной основе для наших клиентов. Данная система стала пользоваться большим спросом у клиентов, поскольку очень удобна. Легко проводить через них «цепочки» с большим количеством участников.
Что выбирают петербургские покупатели? Каковы их основные запросы?
Спектр запросов на покупку жилья в Петербурге достаточно широк. Покупатели из регионов, в первую очередь, ориентированы на эконом-класс. Их интересуют небольшие квартиры: студии и однокомнатные, стоимостью до 3 млн рублей. Есть также спрос на квартиры в Ленинградской области. Хотя, большая доля региональных покупателей ориентируется на Петербург. И сейчас их становится больше.
Средний чек петербуржцев, как на первичном, так и на вторичном рынке, составляет примерно 3,5-4,5 млн. рублей. Это в первую очередь одно- и небольшие двухкомнатные квартиры. Растет доля более дорого сегмента. У нас все чаще заключаются сделки с объектами стоимостью 7-12 млн. рублей. И, думаю, доля таких сделок будет увеличиваться.
Что превалирует в структуре сделок: первичка или вторичка?
По доходности сделок у них равное соотношение. Новостройки дают более высокий средний чек. Но на них приходится 30-35% сделок. Остальное – вторичный рынок. Сейчас появились первые запросы на загородную недвижимость. Предполагаю, что через полгода ее доля составит 10-12% от общего объема сделок.
Очень часто приходится слышать, что на загородном рынке стагнация – он стоит.
Я бы не сказал. В Петербурге ежемесячно проводится до 10-12 тыс. сделок купли-продажи объектов недвижимости. Из них на загородную приходится около 5-10%. Около 4-5 тыс. сделок – заключается на первичном рынке. Все остальные – на вторичном. Поэтому говорить, что загородный рынок стоит, нельзя. Например, в некоторых городах-миллионниках общий объем сделок – всего 2-3 тыс.
Что интересует покупателей за городом: дома, участки?
По нашим данным, опираясь на опыт работы в других городах, наибольшим спросом пользуются дома для круглогодичного проживания. Сейчас горожане стремятся перебраться в пригороды, чтобы жить в тишине и спокойствии собственного дома.
Существуют ли какие-либо отличия в организации управлением агентства недвижимости в мегаполисе, например, Москве или Петербурге и небольших городах?
Различий нет. Разнится, в основном, скорость процессов. В небольших городах скорость обработки запросов обычно немного меньше. Чем больше город, тем выше требования к качеству и скорости обслуживания.
Скорость обслуживания подтягивается за качеством или наоборот?
Риэлтору необходимо работать и с тем и с другим. Быстрая, но с низким качеством, работа чревата проблемами. Так же, как и одно лишь высокое качество, без скорости.
Кто такой специалист по недвижимости компании «Этажи»? В чем видите ценность риэлторской услуги?
Любое крупное агентство недвижимости ориентируется на максимальную безопасность для своего клиента и доведения до логического завершения процесса регистрации перехода права собственности. Сейчас остро стоит вопрос о безопасности сделок. По данным с портала Росреестра из 31 млн поданных в 2018 году заявлений на государственную регистрацию и кадастровый учет- 156 тысяч заявлений было приостановлено по невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя. Цифры приостановок достаточно серьезные, бывает и отмена регистрации. Зачастую возникает вопрос к регистрации перехода права собственности без дополнительной проверки.
Поэтому для нас ценность риэлторской услуги – это гарантия безопасности сделки. После регистрации перехода права мы берем на себя обязательства безопасности и сохранения права собственности за конкретным покупателем. В случаях возникновения спорных ситуаций, возможных потерях права собственности компания гарантирует защиту покупателя в суде и возмещение денег клиенту, потерявшему объект недвижимости. Такая практика у нас есть – мы ежегодно сталкиваемся с такими ситуациями по сети, хотя стараемся их минимизировать.
Как удается минимизировать? Благодаря высокой квалификации сотрудников?
Благодаря юридической службе, службе внутреннего аудита и большому опыту, собранному за время работы на территории всей России.
У вас в каждом регионе есть отдельная служба внутреннего аудита и юридическая служба?
Да, в каждом городе для удобства клиентов и специалистов по недвижимости у нас работает юридическая служба, ипотечный отдел и централизованный аудит. Мы проверяем каждого участника сделки, каждый приобретаемый и продаваемый объект недвижимости для того, чтобы максимально четко понимать риски при сделке.
Кроме безопасности, мы даем возможность клиенту продать свою ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка. Доля ипотечных средств для приобретения объектов недвижимости достаточно большая. В ряде регионов она превышает 60-70%. Поэтому часто возникают определенные сложности по снятию обременения и продаже своего объекта недвижимости. «Этажи» предлагают займы для снятия данных обременений. Такие займы также пользуются спросом у покупателей, использующих для приобретения недвижимости материнский капитал. Ведь не все продавцы готовы ожидать поступление средств по материнскому капиталу.
Как это происходит?
При сделке купли-продажи мы зачисляем свои деньги в размере суммы маткапитала продавцу, сдаем документы в пенсионный фонд, и ожидаем получение денег от пенсионного фонда.
В прошлом году мы наблюдали рекордное количество ипотечных сделок. В начале этого же года банки стали поднимать ставки и аналитики заговорили о том, что рекордов по количеству ипотечных сделок мы больше не увидим. По-вашему мнению, что можно ожидать?
В январе и феврале наблюдалась такая же динамика спроса, что и в прошлом году. В связи с этим о каких-то предварительных ожиданиях говорить достаточно сложно. Возможно, текущий год закончится некоторым снижением спроса. Но не более 15-20%. Мы, при проработке стратегии этого года, ориентировались на некоторое снижение спроса в России в целом.
При повышении ипотечных ставок, если спрос будет падать, а при полноценном введении эскроу-счетов и переходе на проектное финансирование цены будут расти, ожидаете ли каких-то государственных программ по ипотеке, субсидирование ставок?
Сегодня субсидирование осуществляется застройщиками – это сильно распространено в регионах. Есть специальные предложения и в Петербурге, когда застройщики частично компенсируют ипотечную ставку. У компании “Этажи” есть специальные партнерские скидки на ипотечную ставку от крупнейших банков, зачастую даже преференция 0,5% в итоговом расчете трансформируется в выгоду более 1 млн рублей по кредиту. Спрос на недвижимость по-прежнему крайне высокий, и дополнительно государство его стимулировать не будет.
Готовы ли банки сейчас предоставить «ипотечные каникулы» заемщиком, лишившимся работы?
У банков-партнеров сегодня есть программы, по которым клиент может запросить дополнительные ипотечные каникулы. Ряд клиентов, понимающих риски, уже при обращении в банк за кредитом, интересуются возможностью продажи объектов недвижимости, находящихся в залоге. Мы как раз пытаемся сгенерировать партнерские программы совместно с банками для того, чтобы помочь проблемным заемщикам реализовать их объекты недвижимости.
Ипотечные каникулы – трендовая тема на разных уровнях, а вы как раз сказали, что многие продают квартиры, которые находятся в залоге у банка. Возникает диссонанс: если человек лишается работы, то он воспользуется ипотечными каникулами или будет продавать квартиру?
Зачастую люди предпочитают реализовать объект недвижимости, поскольку ипотечные каникулы – достаточно непростой инструмент. Поэтому, при попадании в зону риска, клиенты всегда пытаются реализовать свое жилье.
Изменится ли роль специалиста по недвижимости при переходе на эскроу-счета? Взаиморасчеты будут осуществляться с банками, а риэлторы переориентируются на вторичный рынок?
Система расчетов через эскроу-счета особого влияния на работу риэлторский бизнес оказывать не будет. Эскроу-расчеты- это просто еще один из механизмов для проведения расчетов между участниками сделки (покупателем и продавцом).
Лайфхак от компании «Этажи» – что делать, если отказали в ипотеке?
Обращаться к нам, мы постараемся решить этот вопрос. Зачастую ведь отказывают не в связи с финансовыми проблемами, а из-за ошибок при подаче документов, неверного анализа запроса самого клиента. У нас много банков-партнеров, поэтому нам удается подобрать оптимально подходящее для клиента предложение.
