Жильё в России за последние три года подешевело почти на 30%, заявил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. По его словам, снижение цен продиктовал рынок и поддержка субсидирования процентной ставки. «Разумная Недвижимость» поинтересовалась, стоит ли покупателям ждать дальнейшего снижения цен или дно уже достигнуто.
Поймите правильно
Начнём с того, что ряд экспертов рекомендуют не воспринимать слова главы Минстроя слишком буквально.
Снижение средней стоимости столичного жилья объясняется изменением структуры рынка и ростом доли сегмента «комфорт» и «эконом» при одновременном сокращении доли проектов элитного и бизнес-классов, что было связано с экономическим кризисом и сокращением покупательской способности населения. Изменение структуры предложения, в свою очередь, вызвало сокращение средней стоимости жилья. К слову, на рынке Московской области, где в структуре предложения лидерство неизменно сохраняется за эконом- и комфорт-классами, средняя стоимость жилья практически не изменилась с 2014 года, – комментирует руководитель отдела развития ГК «САПСАН» Денис Бобков.
По мнению генерального директора IMD Group Михаила Менделева, «снижение стоимости жилья на треть за последние несколько лет – это либо популизм, либо фраза вырвана контекста».
В Санкт-Петербурге, например, только за последний месяц изменение средней цены предложения на рынке новостроек в рублевом эквиваленте составило плюс 0,3%, то есть 308 рублей с квадратного метра. Показатель средней цены в мае составлял 100,3 тыс. рублей за квадратный метр. Это почти на 2 тыс. рублей больше, чем в мае 2016 года, тогда «квадрат» в среднем обходился покупателю в 98,4 тыс. рублей, – приводит данные эксперт.
Дно достигнуто
По поводу того ждать ли покупателям дальнейшего снижения цен, профессиональные участники рынка в целом единодушны: не стоит. Причина простая – стоимость квадратного метра понижаться не будет.
Застройщики снижали цены скидками в борьбе за клиента, закрывая свой кассовый разрыв и рассчитывая на восстановление спроса. Обанкротились те, кто передержал низкую цену. Большая часть девелоперов успела выскочить из этой «ловушки», найдя способ докапитализации. Сейчас они занимаются сокращением издержек, чтобы остаться на рынке, – комментирует директор по строительству компании Tandemium Илья Куценко.
По его словам, сегодня появились требования по отчислению в инфраструктурный фонд, объёму собственного капитала, увеличился срок окупаемости проектов, а нормы доходности на старые кредиты остались прежними. Поэтому рост себестоимости жилья неизбежен.
Коммерческий директор Glorax Development Андрей Кугий согласен с коллегой:
Дальнейшего снижения цен, как, впрочем, и ипотечных ставок, я бы не ждал. Ключевая ставка и так снижается опережающими темпами, но ряд сдерживающих факторов не позволит делать это бесконечно. Однако и существенного роста цен на рынке тоже не будет, поскольку объёмы предложения постоянно растут за счёт вывода новых проектов, а реальные доходы населения по-прежнему стагнируют. Думаю, нас ждёт повышение стоимости отдельных объектов, которые пользуются успехом и спросом у покупателей. В любом случае и снижения ждать не стоит, тем более условия покупки сегодня очень хороши. Мой совет: не откладывать покупку, брать сегодня.
Впрочем, некоторые допущения в плане снижения цены всё же возможны.
Так, генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов не исключает дальнейшего удешевления квадратного метра в новостройках. Однако оно не будет существенным, подчёркивает эксперт.
К примеру, у подмосковных застройщиков сегодня практически не осталось возможностей для снижения цен, многие из них и так работают с минимальной маржой. Тем не менее в некоторых проектах в ближайший год стоимость квадрата, возможно, и просядет на 5-10%, но это явление не будет массовым. Если же говорить о столичном рынке, то сегодня квартиры в новостройках и при текущем уровне цен пользуются хорошим спросом, поэтому вряд ли в ближайшей перспективе жильё будет существенно дешеветь.
Что ж, время покажет, что будет с ценами. Возможно, всё произойдёт как в известной притче: «Когда я думал, что уже достиг самого дна, снизу постучали».
