Какие работы "управляшки" должны выполнять за свой счет? Запоминайте и не переплачивайте

Представьте обычную картину: в ванной подтекает труба, в комнате не работает розетка, а батарея зимой чуть теплая. Вы звоните в управляющую компанию. Приходит мастер, смотрит и выносит вердикт: «Ремонт будет стоить пять тысяч». А вы уверены, что уже всё оплатили ежемесячными квитанциями «за содержание и ремонт».

Чтобы в такой ситуации не остаться один на один с проблемой или не платить лишнего, нужно четко знать правила игры. А именно — что именно считается общим имуществом дома, а что вашей личной зоной ответственности.

За что вы уже заплатили: зона УК

Сумма в строке «содержание и ремонт общего имущества» (СОИ) — это не взнос в черную дыру. Это плата за обслуживание всего, что находится за пределами вашей входной двери и нужно для нормальной жизни всего дома. По жилищному законодательству, управляющая компания обязана поддерживать в порядке:

• Конструкции: крыша, подвал, несущие стены, лестницы, перила, окна и двери в подъездах, фасад.
• Инженерные системы: стояки холодной и горячей воды, канализации, отопления, а также общедомовые сети электричества — вплоть до того самого щитка на лестничной клетке.
• Оборудование общего пользования: лифты, домофоны, системы противопожарной безопасности, мусоропроводы.

Если авария или поломка произошла с любым из этих объектов, УК должна устранить ее за счет тех средств, что вы уже внесли. Никаких дополнительных платежей с жильцов требовать в этом случае нельзя.

Серые зоны: где чаще всего возникают споры

Основные разногласия рождаются на стыке общедомового и личного. Вот самые частые из них.

Случай первый: потоп.

Если прорвало сам стояк (трубу, которая проходит через все этажи) в подъезде или у вас в квартире, УК обязана не только его починить, но и возместить ущерб соседям снизу, если их залило. Это ее прямая обязанность.

Однако есть нюанс. Если при прошлом ремонте вы спрятали тот самый стояк в глухой гипсокартонный короб или поставили на него шкаф, то мастер УК имеет право только добраться до трубы. Разбирать вашу конструкцию или передвигать мебель он не будет. Саму трубу починят, а вот восстановление короба или переклейку отставших обоев — уже ваша задача и расход.

Случай второй: холодная батарея или полотенцесушитель.

Здесь работает простое и железное правило: граница проходит по запорному крану. Если от стояка отходит сразу батарея, и нет вашего вентиля, который может ее отсечь, — это часть общедомовой системы. Менять ее должна УК.

Если же перед радиатором стоит ваш кран (часто их два — на подаче и обратке), а дальше идет разводка по квартире, то все, что после этого крана, — ваше имущество. Его ремонт и замена ложатся на ваш бюджет.

Случай третий: сломался электросчетчик.

Здесь важно знать об одном изменении. С июля 2020 года приборы учета, которые установила ресурсоснабжающая организация (например, местный «Энергосбыт»), перешли в их зону ответственности. Если такой счетчик вышел из строя, нужно писать заявление не в УК, а напрямую в эту компанию. Заменят его бесплатно.

Платить придется, если счетчик изначально купили и поставили вы сами, или если вы хотите поменять его раньше срока плановой поверки по своему желанию.

Алгоритм действий, если УК уклоняется от ремонта

Если в управляющей компании вам отказывают или выставляют незаконный счет, важно действовать хладнокровно и документально.

1. Зафиксируйте проблему. Сделайте четкие фотографии и видео, где видно место и характер поломки. Запишите дату и время.
2. Напишите официальное заявление в УК. Подайте его через канцелярию (потребуйте штамп с входящим номером) или отправьте заказным письмом с уведомлением. В заявлении требуйте не только устранить неисправность, но и составить акт о повреждениях.
3. Не соглашайтесь на незаконные счета. Если вам выставляют к оплате работу, которая должна входить в СОИ, не платите. Потребуйте письменное обоснование со ссылкой на пункты договора и закона.
4. Подключайте контролирующие органы. При бездействии УК следующая ступень — Государственная жилищная инспекция вашего региона. Параллельно можно написать жалобу в Роспотребнадзор. Электронные обращения через официальные сайты этих ведомств тоже работают.
5. Готовьтесь к суду. Всё это время копите документы: квитанции об оплате ЖКУ, все заявления и ответы от УК, акты, фотографии. Это понадобится для подачи искового заявления, чтобы заставить УК выполнить обязанности или возместить ущерб.

Систематическое игнорирование управляющей компанией своих прямых обязанностей — это веская причина для собрания собственников, чтобы рассмотреть вопрос о ее смене, пишет Дзен-канал Юридическая консультация.

Ранее мы писали про важные даты-2026: как перенос выходных и новые правила меняют оплату "коммуналки" и двойной удар по бюджету россиян: тарифы ЖКХ в 2026 году вырастут дважды.