Аналитический центр Домклик в своем регулярном исследовании рассказывает о ключевых изменениях на российском рынке недвижимости. В этой части исследования эксперты рассказали, как в первом полугодии 2024 года менялся спрос на льготную ипотеку. Также аналитики выяснили, насколько выросла востребованность различных госпрограмм в июне, накануне завершения массовой льготной ипотеки под 8% и изменения условий «Семейной ипотеки».
Как менялась востребованность льготных ипотечных программ в первом полугодии 2024 года
Динамика выдач по льготным программам по РФ за 2023-2024 гг. Динамика доли выдач по всем льготным программам относительно общего количества выдач показана белой линией (в %). Количество выдач по программе «Господдержка» обозначены жёлтым столбцом (цифра – доля выдач по программе в общем количестве ипотечных выдач Сбера), выдачи по «Семейной ипотеке» показаны зелёным, по IT-ипотеке – фиолетовым, по Арктической и Дальневосточной ипотеке – голубым. Сделки по программам «Сельская ипотека» и «Льготная ипотека в Республике Тыва» не отмечены, поскольку их доля в общем количестве выдач (за месяц) на протяжении рассматриваемого периода не превышал 1%.
В конце прошлого года были введены масштабные ограничения в условия госпрограмм с целью охлаждения сегмента льготной ипотеки, главными из которых стали сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн рублей и повышение первоначального взноса до 30% по программе «Господдержка». Кроме того, согласно новым условиям, льготный кредит можно было получить лишь один раз.
Эффект от ограничений мы увидели уже в первом квартале. Если в четвертом квартале прошлого года количество льготных кредитов составляло около 70 тыс. шт. в месяц, то в январе количество выдач упало до 21 тыс. Стоит отметить, что январь традиционно демонстрирует низкий уровень продаж, но в феврале-марте рынок, как правило, оживает. Однако в данном случае роста спроса не последовало: в феврале-марте количество выдач по льготным программам оказалось даже ниже, чем в январе (до 20 тыс. в месяц). Доля льготных кредитов в общем количестве выдач при этом также сократилась с рекордных 61% в декабре до ~40% в феврале-марте.
Эксперты отмечают, что в первом квартале снижение спроса на программу «Господдержки» оказалось сравнимым с «Семейной ипотекой»: в обоих случаях доля сделок по программам снизилась на 6-7 п. п. (по отношению к четвертому кварталу 2023 года) до ~19%. За это время рост процента выдач продемонстрировала лишь «Дальневосточная и Арктическая ипотека» благодаря расширению на новые территории в конце прошлого года.
Спрос на льготную ипотеку начал набирать обороты лишь в начале второго квартала: в апреле количество выдач по льготным программам выросло до 31 тыс. шт. ( 62% по отношению к марту), а доля льготной ипотеки выросла на 12 п.п. до 53%. Увеличение темпа роста спроса на льготное ипотечное кредитование аналитики объяснили приближающимся завершением программы «Господдержка» и изменением условий по другой ключевой программе - «Семейной ипотеке». Кроме того, в начале апреля были возобновлены выдачи IT-ипотеки. Эксперты Домклик добавили, что отчасти приток покупателей был связан с отменой требований о субсидировании льготных ипотечных программ для застройщиков.
По мере приближения срока завершения массовой льготной ипотеки под 8% и обновления условий «Семейной ипотеки» высокий темп роста спроса на льготное ипотечное кредитование сохранился: в мае доля льготной ипотеки в общем количестве выдач выросла до нового рекордного уровня – 63,2% (с апреля 10 п.п.), а количество выдач по льготным программам – до 49 тыс. шт. ( 60% по отношению к апрелю).
Стоит также отметить, что во втором квартале этого года «Семейная ипотека» оказалась наиболее востребованной льготной программой, обогнав программу «Господдержки» накануне ее завершения. Так, на долю «Семейной ипотеки» пришлось около 31% всех ипотечных сделок Сбера, в то время как на долю «Господдержки» - около 29%.
Востребованность льготной ипотеки в июне 2024 года
Распределение количества выданных кредитов по льготным программам. Данные Сбербанка за июнь 2024 года для ТОП-10 субъектов, лидирующих по количеству выдач. Количество выдач по программе «Господдержка» обозначены жёлтым столбцом (цифра – доля выдач по программе в общем количестве ипотечных выдач Сбера), выдачи по «Семейной ипотеке» показаны зелёным, по IT-ипотеке – фиолетовым, по Арктической и Дальневосточной ипотеке – голубым. Данные отсортированы по суммарному количеству сделок по всем льготным программам (обозначено красным над столбцами). Доля льготной ипотеки в общем количестве выдач по региону (%) показана у основания столбцов, в скобках – изменение доли по отношению к маю 2024 года (в п. п.). Сделки по программе «Дальневосточная ипотека» и «Льготная ипотека в Республике Тыва» не отмечены для случаев, где их доля в общем количестве выдач не превышает 0,2%.
В последний месяц действия программы «Господдержка» и прежних условий «Семейной ипотеки» спрос на льготную ипотеку вырос до нового рекордного уровня. Количество выдач выросло на 70% (по отношению к маю) и составило около 83 тыс. шт., что превышает значения сентября и декабря 2023 года – предыдущих пиков спроса. Доля льготной ипотеки также резко увеличилась – на 13 п.п. до 76%, что также является максимумом за все время наблюдений.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«К концу второго квартала спрос на льготные ипотечные программы достиг своего максимума: за три месяца доля льготной ипотеки в общем количестве выдач выросла с 41% до 76%, что на 15 п.п. превышает значение ажиотажного декабря. При этом в крупнейших регионах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край, спрос на госпрограммы начал расти еще в мае: тогда процент сделок, заключенных на льготных условиях, вырос на 10-15 п.п. до ~75%. В июне процент льготных сделок вырос, но уже не так значительно (на 8-9 п.п.). В то время как в малонаселенных регионах с относительно невысокими доходами населения пик ажиотажного спроса пришелся на июнь».
Аналитики Домклик уточнили, что наибольший прирост доли льготной ипотеки в июне зафиксирован в Республике Дагестан ( 25 п.п.), Республике Калмыкия ( 25 п.п.), Республика Коми ( 21 п.п.).
«Семейная ипотека»
В июне наиболее востребованной льготной программой вновь оказалась «Семейная ипотека»: на ее долю пришлось 37% всех ипотечных сделок Сбера – новое максимальное значение за все время наблюдений ( 9 п.п. к маю). Количество выдач при этом составило около 40 тыс. шт., почти в два раза больше, чем в мае.
Как и в прошлом месяце, лидером по доле «Семейной ипотеки» в общем количестве выдач стала Республика Калмыкия (58%). Высокий процент сделок по программе отмечается и в ряде других малых регионов: Астраханская область (48%), Республика Дагестан (48%), Ставропольский край (47%), Республика Чувашия (46%).
Среди крупнейших регионов, лидирующих по общему количеству ипотечных сделок, по-прежнему выделяются Ростовская (45%) и Тюменская (44%) области.
Программа «Господдержка»
Рост спроса на ипотеку по программе «Господдержка» также оказался внушительным: было выдано 36,5 тыс. шт. кредитов, что на 71% больше, чем в мае. На долю «Господдержки» пришлось 33% всех выдач Сбера по стране ( 6 п.п. к маю), что является рекордом за всю историю наблюдений.
Наибольший спрос на программу зафиксирован в Республике Хакасия - 51% от всех выдач по региону, Калининградской области – 48% и в Тульской области – 43%.
Другие госпрограммы
Повышенный спрос в сегменте льготной ипотеки привел к росту спроса и на другие, более адресные программы. Так, за месяц количество выдач по «Дальневосточной и Арктической ипотеке» выросло на 16% до 2,9 тыс. шт.
Несмотря на досрочное прекращение выдач количество сделок по IT-ипотеке также оказалось относительно высоким: за неполный месяц было выдано около 2,8 тыс. кредитов, что сравнимо с показателями всего мая.
