Кипр ввёл обязательную проверку иностранных инвестиций в недвижимость и активы

Что произошло

Кипр официально запустил систему проверки прямых иностранных инвестиций (ПИИ), которая вступила в силу 2 апреля 2026 года.

Для цифровизации процесса власти одновременно открыли специализированный онлайн-портал, через который инвесторы или их представители могут подать документы. Эта реформа приводит кипрское право в соответствие со стандартами ЕС и направлена на защиту национальной безопасности, что, по мнению чиновников, в долгосрочной перспективе лишь укрепит доверие международного капитала к рынку острова.

Что важно знать инвестору о новой системе

Реформа знаменует переход Кипра к более строгим механизмам комплаенса, аналогичным тем, что уже действуют в большинстве стран ЕС.

• Кого это касается: Граждан и компаний из «третьих стран» (все государства за пределами Евросоюза).
• Объекты контроля: Закон не распространяется на рядовую покупку квартир, но затрагивает приобретение активов, имеющих стратегическое значение, включая дорогие объекты недвижимости и инфраструктурные проекты.
• Цифровой формат: Подача уведомлений осуществляется исключительно в электронном виде через правительственный портал в разделе «Проверка прямых иностранных инвестиций».
• Последствия: Попытка закрыть сделку без предварительного одобрения может привести к серьёзным юридическим проблемам и задержкам в регистрации права собственности.

Какие объекты подпадают под новые требования

Новый закон о проверке прямых иностранных инвестиций (ПИИ) не распространяется на покупку обычной «курортной» квартиры для личного пользования. Под обязательный контроль Министерства финансов подпадают сделки, которые могут повлиять на национальную безопасность или общественный порядок.

Согласно тексту закона 194(I)/2025, проверке подлежат следующие категории недвижимости и сделок:

1. Объекты стоимостью свыше €2 млн

Основным финансовым триггером является порог в €2 млн. Проверка обязательна, если:

• Стоимость одного объекта превышает эту сумму.
• Совокупная стоимость нескольких сделок одного инвестора в течение 12 месяцев достигает или превышает 2 млн евро.

2. Недвижимость в стратегически важных секторах

Даже если стоимость ниже порога (в некоторых случаях), Минфин может инициировать проверку, если объект относится к «чувствительным» сферам:

• Критическая инфраструктура: Земли и здания, связанные с энергетикой, транспортом (порты, аэропорты), связью, системами водоснабжения и здравоохранения.
• Оборона и безопасность: Объекты, расположенные вблизи военных зон или имеющие значение для национальной безопасности.
• Туристический сектор: Крупные гостиничные комплексы или объекты, имеющие ключевое значение для туристической инфраструктуры региона (туризм официально включен в список приоритетных секторов для мониторинга).

3. Корпоративные сделки в сфере недвижимости

Контроль усиливается, если инвестор из третьей страны (не ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии) приобретает не просто здание, а долю в кипрской компании, владеющей недвижимостью:

• Если доля участия или право голоса достигает или превышает 25%.
• Если происходит увеличение доли с уровня ниже 25% до 25% и выше, либо с уровня ниже 50% до 50% и выше.

4. Земли сельскохозяйственного назначения

В рамках приведения законодательства к стандартам ЕС, покупка крупных участков сельхозназначения инвесторами из третьих стран также подлежит более тщательному мониторингу на предмет продовольственной безопасности.

Практический вывод для покупателя

• Для частных лиц: Покупка виллы или квартиры для жизни (например, за €500 000 – 1,5 млн) в обычном жилом районе по-прежнему проходит по стандартной процедуре через разрешение Совета Министров, как это было и раньше.
• Для инвесторов: Если вы планируете покупку офисного здания, отеля или участка под девелопмент стоимостью от €2 млн , теперь вам необходимо подать уведомление через новый онлайн-портал ПИИ минимум за 10 дней до завершения сделки.

Источник: Cyprus Property News