Ждем-c… Главные события рынков зарубежной недвижимости – 2026. Часть 2
Первую часть смотрите тут
Раскрутится ли немецкий рынок после трех лет стагнации и не ждет ли Германию дефицит жилья?
Предпосылки
Германия – экономический лидер Европы, поэтому смотрим пристально. После десятилетия нетипично бурного роста в 2022 году началось еще менее характерное падение. Например, за 2023 год к 2022-му жилье подешевело на 8,3% – когда такое было! Лишь в середине 2024 года произошел разворот вверх. Последние данные Destatis за III квартал 2025 года фиксируют рост цен в 3,3%.
Учтем
В период низких процентных ставок пять – десять лет назад ипотечные кредиты выдавались под 1–1,5% годовых, сейчас ставки 4–4,5% для жителей Германии и на 1–1,5% выше для иностранцев – разумеется тех, которым в стране дают ипотеку.
Мнение
-
Виталий Чупин
-
Дефицит в Германии – тема неоднозначная. Он не означает, что в стране нет жилья на продажу. Просто многочисленный средний класс в сегодняшней экономической ситуации, во времена высоких ставок и геополитической напряженности, не готов покупать. Потому у нас арендный рынок чувствует себя куда лучше, и вот там дефицит заметен – в буквальном смысле. Но в последние месяцы ситуация и в продажах – уже типично по-немецки, то есть понемногу – стабилизируется. Вторичный рынок более живо, на первичке всё сложнее, поскольку застройщики традиционно не такие гибкие, как частные продавцы. Так или иначе, в 2026 год мы входим со сдержанным оптимизмом.
Прогноз Prian
Небольшой рост спроса при небольшом росте цен – кажется, Германию ждет именно это.
Войдет ли Кипр в Шенгенскую зону и не повредит ли это местным застройщикам?
Предпосылки
С начала 2025 года разговоры о «неизбежности» скорого вступления Кипра в Шенген зазвучали с новой силой. Действительно, обидно: Кипр вошел в ЕС намного раньше Болгарии с Румынией, но те уже получили безвиз с Европой, а островитяне – нет. Эмоциональное желание решить вопрос есть, но вопрос этот и политический, и экономический. Есть волнующий сферу недвижимости аспект: на Кипре действует программа для инвесторов, раскупающих новостройки от €300 тыс. для получения ПМЖ. Не потребуют ли чиновники Брюсселя «подсушить», а то и вовсе закрыть программу, чтобы не делать резидентами «кого попало»? Как это в итоге скажется на рынке?
Параллельно в кипрском парламенте регулярно напоминают о необходимости жестче контролировать «иностранцев, которые издалека».
Учтем
Иностранцы составляют более 40% покупателей недвижимости на Кипре! За 11 месяцев 2025 года установлен рекорд. При этом покупателей из-за пределов ЕС больше, чем «внутренних», почти в два раза – 26,6% против 13,5%.
Мнение
-
Анастасия Янни
-
Я всегда делаю оговорку, что ситуация может измениться, но в целом мои прогнозы по росту спроса в 2026 году всё равно положительные. Если Кипр всё-таки войдет в Шенгенскую зону, то программа ускоренного получения ПМЖ в моменте станет еще более популярной. Тем более при нынешних условиях. Правда, более реальным сроком вхождения в Шенген я бы всё же назвала вторую половину 2026-го, а то и 2027 год.
Прогноз Prian
Кипрские власти будут бороться за свою программу до последнего. Без нее рынок ждет серьезное потрясение. Поэтому вариант, что «золотую визу» закроют, – драматический и на 100% зависит от геополитики. Предсказывать которую дело безнадежное.
Можно ли по-прежнему спекулятивно зарабатывать в ОАЭ или цены начнут падать?
Предпосылки
Данные оценщиков ValuStrat по Дубаю: в 2025 году цены на виллы выросли на 25,5% за год, тогда как квартиры показали годовой рост в 14,8%. В 2024-м рост составил 31,6% и 23,6%, в 2023-м – 26,4% и 17% соответственно. Так продолжаться не может!!! Или может? Аналитики сводят перспективы рынка к анализу спроса и предложения. В Moody’s посчитали, что с 2025 по 2027 год в Дубае введут в эксплуатацию более 150 тыс. новых юнитов, что увеличит жилищный фонд города на 20%, и в итоге продавцов станет больше, чем покупателей. Заметим мы это уже в середине 2026-го.
Учтем
Ежедневно число жителей Дубая увеличивается примерно на тысячу человек. 90% жителей города, население которого превысило 3,5 млн, – иностранцы.
Мнение
-
Екатерина Никитина
-
Сегодня в большинстве проектов уже и нельзя быстро заработать на росте цен. Классических спекулятивных инвестиций «купил и через короткое время перепродал с высокой прибылью» практически нет. Чтобы заработать, необходимо заходить на ранних стадиях, ждать завершения строительства и очень внимательно выбирать районы, где действительно есть реальные предпосылки роста, а не просто маркетинговые обещания. Отдельная стратегия – это дистресс-активы, когда инвестор хочет выйти из проекта и продает объект ниже рынка. Такие сделки возможны, но это всегда точечная работа, а не массовая инвестиционная модель.
Прогноз Prian
ОАЭ и Дубай, в частности, создают исключительные условия для иностранцев с доходами выше среднего, и «переплюнуть» такой успех быстро у кого-либо едва ли получится. Так что спрос сохранится, и едва ли застройщикам придется финансово страдать в поисках клиентов. Значит, можно говорить только о замедлении роста.
Будут ли массово закрываться (или повышать порог) программы иммиграции, а условия для резидентов усложняться?
Предпосылки
В 2025 году в Испании закрылась «золотая виза». В США продвигают «золотую карту» Трампа, параллельно вводя ограничения в выдаче виз гражданам разных государств – под раздачу попали даже Карибские страны, где работают (хоть и не с россиянами) программы инвестиционного гражданства. Великобритания закрыла безвизовый въезд для граждан Науру (маленький остров в Океании посмел запустить паспортную программу). Но одновременно запустили программу гражданства острова Сан-Томе и Принсипи, в Ботсване обещают сделать аналогичную схему самой быстрой в мире… В общем, иммиграционная жизнь не затихает.
Учтем
Норвежские СМИ в декабре сообщили о неофициальных ограничениях на въезд для обладателей вторых паспортов Карибских стран. Пять государств региона имеют безвизовый режим с Шенгеном, но скандинавы нашли способ «не пущать».
Мнение
-
София Силина
-
Прошли времена, когда одного альтернативного статуса достаточно для диверсификации активов, и инвесторы это понимают. Например, многие наши клиенты, несмотря обладание карибскими или другими альтернативными паспортами, проявили интерес к программе Аргентины – при том что она заработает не ранее конца 2026 – начала 2027 года.
Если же интересуют путешествия по Европе, сейчас гражданам РФ и РБ рекомендую обратить внимание на ВНЖ Греции. Инвестиции в недвижимость от €250 тыс. Заявки принимают в случае, если у основного заявителя есть любое другое альтернативное гражданство, например Армении, Израиля, Киргизии. При этом можно оформить такой ВНЖ сразу для нескольких поколений семьи, в моменте имеющих только гражданство РФ и РБ.
Прогноз Prian
Несмотря на ограничения со стороны европейцев и американцев, новые программы будут появляться и дальше. Другой вопрос, какие реально возможности дадут вторые паспорта небогатых стран третьего мира. Да, «новые граждане» смогут открывать счета, вероятно решать налоговые задачи, но вот перспективы «трэвел-документов» вызывают большие сомнения. Тренд на ужесточение иммиграционных программ очевиден.