Особенно значимым является падение минимальной комиссии для девелоперов при выдаче покупателю субсидируемой ипотеки на льготных условиях (с господдержкой): с 5 апреля она составит 4,9% вместо 7,5%.
Комментируя эту новость, урбанист и строитель Олег Хуснуллин, ранее предсказывавший подобное решение, в очередной раз подчеркнул его безальтернативность. По словам Олега Хуснуллина, возникшее зимой решение ведущих банков ввести комиссии для девелоперов вело строительную отрасль к фактическому коллапсу.
В конце 2023 года Сбербанк объявил о выдаче ипотеки по программам с государственным субсидированием только при условии вхождения объекта в программу субсидирования самим застройщиком. Необходимость таких мер в кредитной организации объясняли отрицательной маржой жилищных кредитов с господдержкой — ни правительство, ни Центробанк России такую точку зрения не разделяли.
В какой-то момент, недополученная прибыль стала для банков слишком уже вопиющей. Объем ипотечного кредитования по итогам 2023 года достиг почти 8 триллионов рублей, а цена жилья на первичном рынке выросла за 5 лет примерно вдвое. К концу 2023 года на госпрограммы приходилось порядка 90% всех ипотек – в том числе 2% по ипотеке для Арктики и Дальнего Востока, 5% для IT-специалистов, 6% по семейной и 8% по льготной ипотеке с господдержкой. При этом чистая ставка на первичном рынке в декабре достигла 18,2%.
Желание банков ввести комиссии было ожидаемым – как и то, что эта идея станет потрясением для строительного рынка, где многие игроки не могут себе позволить субсидировать 10% от стоимости жилья. А завышать стоимость квадратного метра на размер комиссии, что было бы максимально логично, условия отношений с банками не позволяют. Что не помешало цене на жильё в очередной раз увеличиться, в некоторых мегаполисах сразу на 4% и выше, на волне общей нервозности рынка.
«То, что банки передумают, было очевидно. Ввод комиссий привел к тому, что девелоперы начали работать с теми банками, кто комиссии не ввёл. Если в январе на Сбербанк приходилось 56% ипотечных договоров, то в марте уже 33%. Его обогнал и вышел на первое место ВТБ, который от комиссии уже отказался, благодаря чему занял долю в 34% от всей российской ипотеки», — комментирует Олег Хуснуллин.
Представители крупных банков сначала отмечали, что «ипотечный исход» к не вводящим комиссию средним и небольшим банкам не продлится долго – до исчерпания объемов, которые такие банки смогут предоставить клиентам – но затем в ситуацию вмешался Центробанк. Политика ввода крупными банками комиссий на государственную ипотеку может выглядеть как злоупотребление монопольным положением, что переводит проблему в совсем иную плоскость.
Ещё несколько месяцев ситуация будет динамична, уверен эксперт, но к концу текущего года она придет в равновесие. В текущей ситуации, не исключает Олег Хуснуллин, возможно появление новых подходов, например, продажа жилья с тем большей скидкой, чем больше покупатель готов внести денег сразу. С одной стороны, это снижает маржинальность за счет уменьшения выплат по процентам, с другой – не создает напряжения для резервов банка, увеличивая долю реальных активов на его балансе.
Коллеги Олега Хуснуллина отмечают, что вместо конструирования сложного и полного противоречий механизма, с комиссиями и компенсациями, стоило бы просто повысить ипотечную ставку. Поскольку ЦБ не планирует снижать ключевую ставку в 16% годовых, то минимальные ипотечные проценты выглядят диссонансом в целом, и создают сильное давление на бюджет.
В конечном итоге, резюмирует Олег Хуснуллин, всё зависит от ставки Центробанка, на которую неизбежно ориентируются все кредитные организации. При её высоком уровне, двузначные значения стоимости ипотеки обусловлены экономически, а значит к ним будут стремиться в любом случае. Вопрос только в том, кто за это заплатит – покупатели или государственный бюджет.
