Central de riesgos. El nuevo reglamento del Régimen de la Propiedad Horizontal también contempla que la deuda de los malos vecinos pueda ser cargada en la partida registral del inmueble, con lo cual complicará sus intenciones de venta o alquiler.
La junta de propietarios de un condominio ya no solo podrá judicializar la deuda de vecinos morosos, sino que podrá solicitar la inscripción de dicho concepto como una carga por incumplimiento de pago del propietario en la partida registral de su inmueble.
Recientemente el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) publicó el proyecto de reglamento del Decreto Legislativo 1568 sobre Régimen de la Propiedad Horizontal, con el objetivo de mejorar la convivencia entre propietarios de edificios, galerías y otras unidades inmobiliarias. El documento pasó la etapa de recepción de comentarios y pronto podría hacerse realidad, aunque todavía quedan aspectos por afinar en la norma.
El proyecto de reglamento, que llega 444 días después de la publicación de la ley, establece varias condiciones que refuerzan también los alcances de la previa Ley N° 27157, ley de regularización de edificaciones.
Entre ellos, figura la posibilidad que tendrán los propietarios de unidades inmobiliarias no independizadas registralmente para autoconvocarse, otorgar el reglamento interno para la independización, aunque no implica inscripción automática de los títulos.
También fomenta la participación vecinal pues, en adelante, los propietarios serán responsables solidariamente por los daños y perjuicios causados por decisiones arbitrarias o ilegales de la junta.
Sin embargo, en el caso de los vecinos morosos se plantean varios mecanismos de desincentivo, entre ellos, la inscripción en registros públicos de una carga por incumplimiento de pago del propietario, previa aprobación de la junta de propietarios con un 50% de los asistentes con derecho a voto del edificio.
Dulmer Malca, director del área Inmobiliaria de Valderrama Abogados, explica que el propietario moroso se vería afectado cuando quiera transferir a terceros su propiedad, tanto para alquiler como venta, aunque esto no necesariamente frustraría la operación.
“El comprador, diligentemente, tendrá que pedir que se levante la carga y se pague la deuda, aunque es más estricto para esto último. Será un mayor desincentivo para la venta porque uno quiere un departamento sin deuda”, afianza.
Pero otro de los desincentivos angulares del nuevo reglamento es la creación de un Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento (REDE), una especie de Infocorp de todos los morosos del Perú, que luego se llevará llevada a la central de riesgos de la SBS.
El también jurista en derecho inmobiliario de Valderrama Abogados, Luis Cabrera, explica que, en la práctica, los morosos tendrán más problemas a la hora de hacerse un crédito en el sistema financiero, además de otras operaciones que implican riesgo de impago.
Y el mecanismo se asocia al anterior: la deuda no se hereda al nuevo comprador, pero tampoco significa que el historial quede limpio: la junta le sigue cobrando al “exvecino” y no sale del REDE hasta que pague.
“Esa información será de acceso público y figurará en los nuevos reportes que se generen, sin vulnerar ningún derecho. Estas cuotas que se podrán reportar comprenden ordinarias y extraordinarias”, ataja.
● Aunque la deuda no se hereda, Valderrama Abogados refiere que, por un tema de diligencia, la Junta de Propietarios podría sustentarse en que, como la carga estaba inscrita, “el nuevo comprador conocía la situación de la deuda que se tenia”, por lo tanto, para la junta “le sería exigible al nuevo propietario asumir dicha deuda”.
● También se establece un procedimiento para que los propietarios soliciten a la junta la aprobación de obras en los edificios, con una respuesta en 15 días hábiles. Caso contrario, silencio positivo y procede.
● Se mantiene criterio de cuotas según el área adquirida (porcentaje de participación). ¿‘Flat’ o tarifa plana? Solo por acuerdo.
