Con un valor de terreno sin construir de casi US$43,5 millones, la cesión del activo no movería la aguja de pasivos corrientes para la empresa e impactaría directamente sobre sus estados financieros. Cuerpo Técnico de Tasaciones advierte una devaluación inminente.
En su mensaje a la Nación, la presidenta Dina Boluarte anunció el traslado de todo el personal de Petroperú afincado en el edificio central de San Isidro hacia Talara, confirmando así la decisión del directorio de Oliver Stark de vender el activo en un intento por resolver los problemas financieros de la empresa.
Sin embargo, la decisión del directorio de la estatal que responde a la Junta general de accionistas integrada por los ministerios de Economía y Finanzas y de Energía y Minas– estará sujeta a una serie de factores que impulsan los precios del inmueble por debajo del valor de mercado y que arriesgan un malbarateo de la propiedad pública.
¿Cómo se llegó a esta situación? Alberto Arispe, gerente general de Kallpa SAB, explica que la reestructuración y cumplimiento de los compromisos de una empresa con problemas de solvencia pasa por “hacer caja para pagar parte de la deuda, además de vender parte de esta”. Y eso requiere una “señal inequívoca al mercado”.
“Tienes que renegociar parte de la deuda con los acreedores, no vas a poder pagarlo todo. Lo más importante es dar muestras claras de que estas ajustándote el cinturón”, grafica.
En esta línea, el especialista considera que vender activos –como el edificio central–, reducir el gasto de personal y renegociar la deuda “son partes claves para la reestructuración de Petroperú”. Arispe ve también con buenos ojos la venta del club privado de la empresa, ubicado junto al Golf Los Inkas.
“Tienen que vender sus activos no estratégicos para que les permita seguir con su operación. Con esa caja, cubrir los huecos que puedan tener y dar una señal al mercado. Además de reducir gastos, debe sincerar su planilla, sanear la empresa y recién ahí sentarse con el acreedor, que solo de esta forma le podría renegociar los intereses o plazos de pago”, destaca.
Pero no es tan fácil. Miguel Cordano Rodríguez, presidente del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP), asegura que es el peor momento para vender el edificio central de Petroperú, no solo porque todavía no se recuperan los valores comerciales reales sobre la zona de influencia (brecha de -12,5% frente al nivel prepandemia), sino porque la operación obedecería a una estrategia que busca “desprenderse de un activo fundamental para los estados financieros no asociado con el origen de los problemas”.
El edificio principal de Petroperú tiene una extensión de, aproximadamente, 5.000 m2 en el corazón financiero de San Isidro, sobre una zona altamente comercial cuyo valor de mercado llega a US$7.000 por m2 sin construir.
El inmueble, además, cuenta con un estacionamiento privado de 1.200 m2 . Son dos partidas registrales distintas, explica el CTTP, las cuales podrían negociarse por separado para una “esquina fabulosa” en el mercado inmobiliario.
“No se ve muy bien, desde el punto de vista de la valoración, desprenderse de activos cuando estos no tienen un efecto directo sobre el problema principal de la falta de solvencia, como es este caso”, ataja.
Con una valoración superior a la de otras plazas de Lima, como Miraflores (+/- US$3.500) o en la zona circundante, como Camino Real (+/- US$3.700), Cordano aclara que “una empresa que pierde sus activos vale menos en el mercado, y los activos de una empresa que está en quiebra valen menos aún”. En esta línea, asegura que es “diferente vender una empresa que tiene la connotación de que ya funcionó su estrategia”.
“No hay ninguna resolución que diga que la empresa está oficialmente quebrada, lo que sí estamos viendo es una decisión aislada como si fuera una forma de ahorro empresarial con una decisión de un directorio que ve conveniente una acción ejecutiva de una empresa como si estuviera en una operación normal, algo que no es así”, destaca.
Según el tasador, el directorio de Petroperú “piensa atender un tema laboral desocupando el edificio y poniendo a la venta ese activo con la idea de disminuir los pasivos que tiene la empresa”.
Para el CTTP, no es una solución adecuada, pues debe darse la estrategia total que tiene la empresa, dentro de la cual “la venta es un paso estratégico, y no netamente operativo de compra y venta”.
Aunque con un valor solo de terreno en torno a los US$43,5 millones, no existe, de momento, una tasación oficial del edificio central construido. Cordano explica que se deben considerar aspectos asociados a la antigüedad, saneamiento e inspección física de los pisos, en una operación también condicionada a si la transacción de compra y venta es con fines fiscales, inversión en proyectos o una resolución de disputa, entre otros.
“¿Qué es primero, la venta inmobiliaria, o primero hacerlo parte de una empresa en marcha? El valor está asociado a la valoración de la empresa. Si esta tuviera un comprador, ese activo o propiedad se valora en mayor grado. Pero, si se considera como un valor en crisis de una empresa sin futuro, ese terreno también es afectado en su valoración comercial”, agrega.
El catedrático de la UNMSM Jorge Manco Zaconetti recuerda que no es la primera vez que la petrolera estatal podría verse inmerso en una operación de compra venta de activos con precios por debajo del mercado.
Explica que el 60% de las acciones de La Pampilla, cuyo precio solo de terreno era de US$112 millones, fue vendida al sector privado por US$180 millones, incluyendo US$40 millones de papeles de deuda.
Entre 1997 y 2023, generó casi US$60.000 millones en ingresos. Manco señala que una mejor estrategia para el edificio central de Petroperú sería reducir el número de pisos ocupados y arrendar el resto a precio real de mercado. Hoy funcionan ahí oficinas de entidades públicas como Proinversión, entre otros.
“La venta no le mueve la aguja a un pasivo corriente de corto plazo de más de US$4.500 millones. Yo más lo veo como un símbolo para liquidar a Petroperú”, sentencia el investigador.
