Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, no solo por su valor, que ya es de por si el gasto de una vida, sino por el compromiso que requiere pagar una hipoteca. España enfrenta hoy en día una crisis incalculable con respecto a los precios de la vivienda, millones de personas a duras penas pueden pagar el alquiler, y pocos pueden entrar en el confuso mundo de las hipotecas, los tipos de interés, los impuestos, entre otras cuantas cosas a considerar.
Montse Cespedosa, experta hipotecaria, compartió en sus redes una breve entrevista. En ella revela que para adquirir una vivienda, es decir, un bien de primera necesidad, no basta solo con dar la entrada, es necesario considerar el IVA, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y otros gastos relacionados como registros de propiedad, gastos de gestión, gastos notariales, entre otros.
El más significativo de todos los impuestos es, sin duda, el tipo de IVA (impuesto sobre el valor añadido). La mayoría de los bienes y servicios que adquirimos, desde un cartón de leche hasta algo tan significativo como comprar una propiedad están sujetos al IVA. En el caso de la vivienda, este se aplica cuando la casa se adquiere directamente del promotor o constructor, es decir, en obra nueva.
El tipo general de IVA para la compra de una vivienda nueva es del 10% sobre el precio de venta. Esto significa que si compras una vivienda nueva valorada en 200.000 euros, deberás pagar 20.000 euros adicionales en concepto de IVA. Es importante destacar que existe una excepción para las viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, donde el tipo de IVA se sitúa en el 4%. Este beneficio busca facilitar el acceso a la vivienda para colectivos más vulnerables.
Además del IVA, también es obligatorio pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se aplica sobre la formalización de documentos notariales, como la escritura de compraventa y, en su caso, la escritura de constitución de la hipoteca. El porcentaje del AJD varía entre 0,5% y 1,5% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la compra.
Continuando con el ejemplo práctico, si compras una vivienda nueva en Madrid por 200.000 euros, el AJD podría ser de hasta 3.000 euros (al 1,5%). Este impuesto también se aplica sobre el valor declarado en la escritura de compraventa, por lo que es importante tenerlo en cuenta al calcular el coste total de la operación.
Si pensabas que comprar una vivienda de segunda mano te salvaría del IVA, en realidad no. Si bien no es exactamente el mismo impuesto, es uno que debes pagar en su lugar y que grava la transmisión de bienes y derechos. El ITP varía entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad. En Madrid, por ejemplo, el ITP es del 6%, pero en comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana llega hasta el 10% tal y como funciona el IVA.
En algunas regiones, existen bonificaciones para ciertos colectivos, como jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, o personas con discapacidad. Además, algunas comunidades aplican un tipo reducido del ITP para la compra de viviendas de protección oficial o en zonas rurales con el fin de incentivar la adquisición de inmuebles en áreas menos pobladas.
Los honorarios del notario son obligatorios para formalizar la escritura de compraventa. Su coste varía en función del valor de la vivienda y otros factores, pero suele oscilar entre 600 y 1.000 euros. El comprador es responsable de asumir estos gastos, salvo que se pacte lo contrario con el vendedor. Tras la firma de la escritura, esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los gastos de registro suelen estar entre 300 y 600 euros, dependiendo del valor de la vivienda.
Muchas personas prefieren contratar una gestoría para que se encargue de todos los trámites relacionados con la compraventa de la vivienda, especialmente si se ha solicitado una hipoteca. El coste de la gestoría suele rondar los 300 euros. También es importante tener en cuenta los gastos de la hipoteca. Aunque muchos de estos gastos son asumidos por las entidades financieras tras la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, algunos de ellos, como la tasación de la vivienda, siguen corriendo a cargo del comprador.
