Menos oferta, más demandantes, más competencia y precios más altos. En definitiva, más presión. Las medidas de control de precios del alquiler implementadas en Cataluña han conseguido el efecto contrario que perseguían. Barcelona rompe todos los récords con 362 interesados por inmueble en diez días, el dato más alto de todo el país y multiplicando por tres la presión de Madrid.
En concreto, el número de interesados por piso en la provincia de Barcelona en el segundo trimestre se ha disparado frente a los 101 candidatos del primer trimestre y frente a los 81 candidatos con los que cerró 2023. El precio, en consecuencia, se incrementó un 2,2% trimestral hasta los 1.598 euros mensuales, sólo por detrás de la provincia de Baleares, 1.602 euros, y seguida de Madrid, donde el precio creció (1.497 euros) pero se situó 100 euros al mes por debajo de Barcelona, según los datos del Barómetro del Alquiler del segundo trimestre de 2024, elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos.
La diferencia de Madrid respecto a Barcelona se debe a su menor presión, ya que aunque ha subido la demanda por el crecimiento poblacional, no se observa la misma contracción de la oferta, al no haber implementado medidas de control de precios. En la provincia de Madrid hay 102 candidatos por piso cada 10 días, tres veces menos que en Barcelona, aunque la presión también ha aumentado desde los 63 candidatos del primer trimestre y desde los 54 candidatos del cierre de 2023.
"En Barcelona sucede incluso que existen viviendas que tienen más de 1.000 contactos en solo diez días. Algunos casos concretos sobrepasan incluso los 2.700. Se trata de inmuebles que se alquilan con precios ajustados al índice, muy baratos en comparación con lo que hay en el mercado, lo que hace que las peticiones de información se disparen", señala Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.
Ya apenas hay propietarios que ponen su piso directamente en alquiler, porque supone tener el teléfono o el correo saturado, aunque para las agencias también está siendo difícil de gestionar el aluvión de candidatos. Para los inquilinos conlleva frustración, porque les resulta imposible contactar con el piso que les interesa, añade Cardona.
La presión de Barcelona se extiende al resto de provincias limítrofes: en Tarragona hay 99 candidatos por piso, frente a los 21 del trimestre anterior; en Gerona han pasado de 25 candidatos a 66 y en Lérida ahora hay 49 aspirantes, frente a los 20 registrados el trimestre anterior. Así, en conjunto, los pisos de Cataluña reciben una media de 318 contactos en un plazo de diez días, una cifra que en el trimestre anterior se situaba en 80 y que cerró 2023 en 65. Se considera que la presión alta está entre 60 y 75 interesados cada diez días. Por encima de 76 personas interesadas se considera fuera de rango.
La declaración de zona tensionada en Cataluña ha permitido, según contempla la Ley de Vivienda, limitar la renta de los nuevos contratos de alquiler, lo que ha disparado el número de interesados en cada inmueble pero también ha provocado la fuga de los propietarios hacia modalidades de alquiler no reguladas. Además, "aunque la oferta ha crecido ligeramente, es claramente insuficiente para dar respuesta al volumen de demanda actual" y ha hecho que la presión se dispare, advierten desde el Observatorio.
En concreto, la Generalitat de Cataluña declaró zona tensionada 140 municipios de la región, que posteriormente extendió a otros 131. Tras la publicación del Índice de Precios de Alquiler por parte del Ministerio de Vivienda, se permitió el control de precios en los alquileres catalanes, de tal forma que se prohibió subir la renta en el caso de los contratos que finalicen tras su entrada en vigor y se obligó a los propietarios que pongan su vivienda por primera vez en el mercado a fijar el precio según los límites establecidos por el índice.
El analista del Observatorio del Alquiler Fernando Pinto incide en que se produce una restricción en la oferta porque los propietarios no tienen incentivos para mantener sus alquiler a largo plazo. ¿Y por qué siguen subiendo? Porque hay márgenes legales que lo permiten, como modalidades de alquiler que escapan a la Ley de Vivienda: el turístico, de temporada o por habitaciones.
En opinión de Pinto, esto puede derivar en una espiral de regulaciones que se extiendan a estas modalidades y asfixiar más el mercado. En su lugar, considera que es necesario no abogar tanto por el tope de los precios, promocionar más la vivienda de alquiler social (2% en España, frente al 9% de media en Europa) y dotar de incentivos fiscales a los propietarios.
El aumento de la presión se extiende a todas las regiones españolas y prácticamente a todas las provincias. La media nacional se sitúa en 115 personas interesadas por cada vivienda que sale al mercado del alquiler en 10 días, más del doble que en el primer trimestre (50 candidatos) y disparándose frente al dato de 2019 (16 candidatos).
Por detrás de Barcelona, las provincias con mayor presión son Vizcaya (168), Valencia (138), Alicante (116), Santa Cruz de Tenerife (109), Baleares (102), Madrid (102), Tarragona (99), Las Palmas (84) y Guipúzcoa (84). En cambio, Badajoz (9), Burgos (10), Lugo (11) o Jaén (12) tienen una presión considerada normal.
Los mayores incrementos de presión se han producido en Barcelona (+261), Vizcaya (+107), Alicante (+88), Tarragona (+78) y Valencia (+75). El mayor descenso lo ha experimentado la provincia de Baleares (-40), gracias a un aumento en la oferta, aunque sigue teniendo una de las presiones más altas a nivel nacional.
Los precios, en consecuencia, sigue y seguirán presionando al alza, con un coste medio por vivienda de 1.106 euros en el segundo trimestre del año. A Baleares, Barcelona y Madrid, les siguen con también los precios más altos las provincias de Vizcaya (1.224 euros), Málaga (1.189 euros) y Valencia (1.039 euros).
Esto ha sucedido a pesar de que la oferta de vivienda disponible ha dado un respiro este trimestre, gracias a un aumento en unos 8.000 inmuebles. La oferta total en el segundo trimestre de 2024 asciende a 762.354 viviendas, una cifra que, pese a la ligera recuperación, supone una merma de más de 50.000 con respecto a 2023, que ya marcó un mínimo frente a los años anteriores.
