Problemas con planes urbanísticos antiguos o que están bloqueados impiden desarrollar un parque equivalente al 25,6% del ahora existente
Si en el mercado inmobiliario existiera algo parecido a ese limbo en el que cree la teología católica, allí es probablemente donde estarían errando casi siete millones de viviendas que quieren ser pero que no pueden en España. En un país que necesita con urgencia incrementar su parque de viviendas para dar satisfacción a la robusta y creciente demanda que soporta y frenar así la escalada de precios, en este momento hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, el equivalente al 25,6% del parque ahora existente, según los datos del Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda.
Si estas viviendas ya proyectadas no se están construyendo es por los problemas con el suelo finalista, el destinado a la construcción residencial, que hay ahora mismo en España. Muchas de ellas están incluidas en planes urbanísticos antiguos que no cumplen con la normativa actual, mientras que otras están en planeamientos que se encuentran bloqueados.
Aunque bloqueadas, también es cierto que el desarrollo de estas viviendas probablemente no resolvería los problemas de oferta que pueda haber en algunas de las zonas en las que se proyectaron. Según el propio SIU, el 69% de los planes generales de ordenación urbana actuales se firmaron en 2008, en una época muy diferente a la actual tanto desde el punto de vista de las necesidades de las ciudades como de los requisitos regulatorios que se exigen para construirlas, lo que para algunos expertos como los de BBVA Research haría deseable su revisión porque puede que ya no sea necesario levantar muchas de estas viviendas en algunos puntos y sí agilizar los procesos para dinamizar estas construcciones en ciudades con mayor dinamismo.
Aunque su desarrollo sólo contribuyese a paliar parcialmente el problema de la vivienda, de lo que sí de cuenta en todo caso este tapón es del grave problema que tiene España con el desarrollo de suelo finalista para edificar viviendas. Entre las herramientas que desde el sector se reclaman como fundamentales para acabar con este tapón y agilizar los procesos destaca la reforma de la Ley del Suelo, embarrancada ahora en el Congreso. Aunque el Gobierno, a través del PSOE, ha presentado de la mano del PNV una proposición de ley para cambiar la norma, la cosa no pinta bien para que pueda sacarla adelante. Los socios del Ejecutivo, Podemos, Sumar, ERC y Junts, no ven con buenos ojos los cambios propuestos por Moncloa, hasta el punto de que le han obligado ya a retirar otra propuesta de modificación anterior porque estaba condenada al fracaso. Y desde el PP tampoco están dispuestos a abstenerse para posibilitar su aprobación. Es más, el principal partido de la oposición ha presentado su propia ley, con la que pretende además eliminar dos de los puntos esenciales de la Ley de Vivienda, el control de precios de los alquileres y lo que consideran excesiva protección de los okupas, lo que hace a día de hoy casi imposible un acuerdo.
El sector inmobiliario ha repetido en los últimos meses lo vital que es modificar esta norma. Recuerdan que uno de los problemas para promover nuevas viviendas ahora mismo en España es que no hay suelo donde construirlas. No físico, sino que tenga la calificación urbanística precisada para desarrollar promociones. El sector asegura que se están haciendo promociones en suelos que tienen 25 años de desarrollo pero que este suelo se acaba, por lo que, si no se hacen cambios profundos, se va a dar una situación muy complicada.
La Ley de Suelo juega en este aspecto un papel fundamental porque aspira a resolver aspectos como la paralización de los planeamientos urbanísticos por defectos menores que se pueden subsanar fácilmente, lo que permitiría desatascar el "cuello de botella" que supone el suelo y que lleva a que, en ocasiones, se tarden hasta veinte años en desarrollar algunos suelos para habilitarlos para la construcción de viviendas.
Según datos que maneja la patronal de las promotoras, APCEspaña, en la actualidad hay casi un centenar de municipios afectados por sentencias judiciales que han declarado la nulidad de sus respectivos planeamientos urbanísticos. Se trata de un dato muy revelador, sobre todo si se tiene en cuenta que, en términos de población, en estos municipios afectados se concentra una población de casi cuatro millones de personas.
[[QUOTE:PULL|||La falta de mano de obra del sector se está también cronificando y complicando el desarrollo de viviendas]]
La falta de suelo finalista no es el único obstáculo al que se enfrenta el sector inmobiliario para la construcción de viviendas. El encarecimiento de las materias primas, la falta de mano de obra cada endémica y cada vez más acuciante o, en el caso de la vivienda asequible, los escasos presupuestos públicos destinados a su desarrollo -según datos de la patronal madrileña, Asprima, en 2023 el porcentaje de los Presupuestos Generales del Estado destinado a vivienda apenas fue del 0,2%, frente al más de 0,45% de 2019-también están minando la producción. En un informe titulado "El reto de incrementar la oferta de vivienda asequible en España", CaixaBank Research asegura que en 2023 apenas se finalizaron 8.646 viviendas protegidas, en línea con las levantadas en los últimos años, aunque muy lejos de las 60.000 anuales que se construyeron en la década anterior.
En opinión de la entidad financiera, una de las grandes aliadas que podría encontrar la vivienda asequible puede ser la construcción industrializada, que permite menores plazos de construcción, la minimización de las desviaciones de costes, la menor generación de residuos, el menor consumo de agua y de energía en el proceso constructivo y la estandarización de las calidades. Además, serviría para resolver parcialmente el gran problema de la falta de mano de obra, incorporando en las fábricas nuevos perfiles profesionales con mayor formación como ingenieros y especialistas tecnológicos, así como de más mujeres a un sector muy masculinizado.
