El mercado hipotecario recupera el pulso por el efecto Semana Santa. El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se disparó un 28% el pasado abril respecto al mismo mes de 2023, hasta los 34.264 contratos, retomando la senda positiva tras el hundimiento de marzo (-18%). Las hipotecas sobre vivienda constituidas registraron en febrero su primera subida interanual tras doce meses consecutivos a la baja y con el incremento de abril, el mayor en el cuarto mes del año desde 2010, apuntan a un cambio de tendencia.
Además, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,38%, registrando su tercer valor más elevado desde diciembre de 2014, sólo superado por el de enero (3,46%) y marzo de este año (3,41%). Con ello, el importe medio de las operaciones fue de 139.328 euros, con un aumento de tan sólo el 1,5% por la estabilidad del euríbor. Mientras, el capital prestado se disparó un 30% respecto a abril del año pasado - su mayor alza desde mayo de 2022-, hasta rozar los 4.774 millones de euros, con un plazo hipotecario medio de 24 años.
Son los datos provisionales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que muestran que el tipo de interés medio para los préstamos sobre vivienda acumula 13 meses consecutivos por encima del 3%. El 48,1% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 51,9% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,25% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,51% para las de tipo fijo.
A raíz de la publicación de la estadística de hipotecas por parte del INE, Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas comenta que “el fuerte incremento de volumen se explica parcialmente por la recuperación del mercado, pero sobre todo por la estacionalidad de la Semana Santa, que en 2023 cayó en abril y este año en marzo". "A pesar de esta distorsión estacional, es muy probable que durante los meses que restan hasta final de año se mantenga el ritmo de recuperación del mercado iniciado en este 2024", señala el experto.
"Estos datos que sobrepasan la barrera de las 30.000 concesiones reflejan una vuelta a la normalidad tras los años de boom de actividad, ya que son muy similares a las cifras registradas en 2019, antes de la irrupción de la pandemia. Este número de firmas hipotecarias es positivo en un contexto de altos tipos de interés y un euríbor que todavía se resiste a bajar, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas, pero aún así muestran confianza en el mercado y en su capacidad para asumir deudas a largo plazo", apunta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
En cuanto al tipo de hipoteca elegida por los compradores, Villén subraya que las hipotecas variables siguen ganando terreno a las fijas, pero es debido que se incluyen las hipotecas mixtas, que han sido el producto estrella en este inicio del año, junto a las variables. "Aún así, los datos adelantados de mayo y junio que manejamos en Idealista Hipotecas muestran una recuperación de las hipotecas fijas en los últimos meses, lo que adelantaría un incremento del peso de estas últimas en las próximas estadísticas públicas", añade.
“Ahora que el euríbor ya lleva estabilizado unos meses, veremos las primeras rebajas para los hipotecados variables", vaticina María Matos, de Fotocasa. "Se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario", apunta.
El INE también ha ofrecido datos sobre todo tipo de hipotecas, ya fuera para la compra de vivienda y para la adquisición de fincas urbanas y rústicas. De acuerdo con los datos del organismo estadístico, el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas) subió un 26,9% en abril respecto al mismo mes de 2023, hasta un total de 44.949 préstamos. El capital de los créditos hipotecarios concedidos se incrementó un 21,4% en el cuarto mes del año, hasta los 6.857,3 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas bajó un 4,3% interanual, con 152.557 euros.
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad aumentó un 19% en abril en tasa anual, hasta las 11.1859. Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) aumentaron un 44,8%, hasta 11.403, mientras que las subrogaciones al deudor (cambia el titular) disminuyeron un 70,3%, hasta 113, y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) bajaron un 79,9%, hasta quedar en 343. El 69,3% de las 11.859 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.
El director general de Idealista Hipotecas resalta la fortísima caída del volumen de subrogaciones, ante la expectativa de bajada de tipos, que ha llegado finalmente este mes de junio, con una rebaja de 0,25 puntos porcentuales hasta el 4,25%, tras el alto volumen de este tipo de operaciones que vimos en 2023.
Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril de este año fueron Andalucía (7.046), Cataluña (5.785) y Madrid (5.494). 15 comunidades firmaron el pasado mes de abril más hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2023, destacando los ascensos de País Vasco (+48,9%), Castilla-La Mancha (+42,5%), Comunidad Valenciana (+38,9%) y Cantabria (+34,1%). Por contra, los préstamos para la compra de vivienda bajaron en las comunidades de Aragón (-16,8%) y Extremadura, donde se redujeron un 14,4% interanual.
"La desescalada en los tipos por parte del BCE ya ha comenzado en junio, por lo que a partir de ahora comenzaremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario. La demanda de compra y con ella las solicitudes de préstamo volverán al mercado con fuerza en la última etapa del año. Sin embargo, el dinamismo del mercado inmobiliario dependerá de si la institución monetaria vuelve a bajar tipos o los mantiene hasta 2025. De momento, los indicadores de inflación apuntan a que la senda restrictiva será la escogida por el BCE", prevé la directora de Estudios de Fotocasa de cara a lo que queda de año.
Desde Fotocasa también consideran que las firmas hipotecarias experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado.
"Con toda probabilidad veremos variaciones mucho más moderadas en los datos del mes de mayo. Los próximos meses vendrán marcados por la relajación en los tipos - que ya ha empezado a producirse - y se traducirá en un aumento de la contratación de hipotecas. Esta relajación estará claramente condicionada por la situación geopolítica y la evolución de la inflación, tanto de España como de la zona Euro", valora, por su parte, el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font.
