SCI familiale : un bon moyen de gérer et transmettre son patrimoine à moindres frais ?

La transmission d’un bien immobilier au sein d’une famille peut faire l’objet de vives tensions. Pour éviter les contraintes liées à l’indivision et aux frais de succession, une solution existe : la SCI familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Comme son nom l’indique, une SCI familiale jouit du statut de société civile immobilière. Elle se distingue par le rapport familial qui lie l’ensemble des associés. La création d’une SCI familiale vise à faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Il est à noter que c’est bien la société qui détient le patrimoine immobilier. En contrepartie, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

En premier lieu, il est nécessaire d’être au moins deux au moment de sa fondation. Les différents associés doivent impérativement être membres de la même famille jusqu’au quatrième degré.En outre, la création d’une SCI familiale nécessite de suivre des démarches administratives précises. Ainsi, il convient tout d’abord de rédiger les statuts de la société et de désigner un ou plusieurs gérants ainsi qu’un siège social. Il faut ensuite constituer et déposer le capital social auprès d’un établissement bancaire, puis publier un avis de création de société au sein d’un journal d’annonces légales. Enfin, il est nécessaire de procéder à l’immatriculation de la SCI.Photo d'illustration Adobe Stock

Lors de la création de la SCI familiale, les différents associés votent pour désigner un gérant. En tant que représentant légal de la société, c’est à lui qu’incombent les diverses responsabilités liées au suivi de la comptabilité, aux déclarations fiscales et à la gestion du bien dans son ensemble (travaux, mise en location, etc.).Notez que selon les conditions générales prévues au sein des statuts de la SCI familiale, la prise de décisions importantes peut être soumise au vote de l’ensemble des associés.

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La création d’une SCI familiale offre de nombreux avantages en matière de gestion et de transmission du patrimoine immobilier.

Gérer la succession d’un bien immobilier peut rapidement virer au cauchemar dans une famille. En effet, en cas de mésentente, le régime de l’indivision peut conduire à la vente forcée du logement. Comme le rappelle la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Lorsqu’un bien est détenu par une SCI familiale, la situation est plus simple à régler. En cas de décès d’un des associés, ses héritiers récupèrent ses parts sociales et la société poursuit son activité. De la même manière, si l’un des associés souhaite vendre ses parts, il doit - selon les termes définis au sein des statuts de la SCI - obtenir l’accord de l’ensemble des autres associés. Qui plus est, seuls les membres de la famille sont autorisés à récupérer les parts cédées, ce qui sécurise le bien au sein de la famille.

Afin d’éviter de payer les droits de succession sur un bien immobilier, la SCI familiale permet le démembrement de propriété. Cette opération consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété du logement. En tant qu’usufruitiers, les parents conservent la jouissance de la propriété tout au long de leur vivant. À leur décès, les enfants - qui disposaient jusque-là du statut de nue-propriétaire - récupèrent la pleine possession du bien.

Sachez par ailleurs que le démembrement de propriété peut également être appliqué à un couple non marié, ce qui protège le conjoint survivant d’une forte imposition au moment de la succession.

L’autre gros avantage fiscal de la SCI familiale en matière de transmission réside dans son mécanisme de donation. En effet, la loi autorise un abattement pouvant aller jusqu’à 100.000 € par parent pour un enfant, et ce tous les 15 ans. En substance, cela signifie qu’un couple peut transmettre 200.000 € en franchise d’impôt à un enfant unique, et recommencer l’opération une fois le délai des 15 années passé.Photo d'illustration Adobe Stock

Ce mécanisme dit des abattements successifs est particulièrement attractif. En effet, il permet aux parents de s’acquitter - en partie ou totalement - des droits de donation. Il en va de même pour les enfants qui s’acquittent à leur tour des droits de succession.

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Sources : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/societe-civile-immobiliere-comment-faire  https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sci/sci-succession/#que-devient-la-sci-au-moment-du-deces-d-un-des-associes https://lessecretsdelimmo.fr/investissement-immobilier/sci-familiale-succession/ https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/avantage-sci-familiale