Если кто-то помнит, то в начале 90-х годов прошлого века, так называемые «таунхаусы» буквально заполонили пространство Восточной Европы и стремительно ворвались в молодую Российскую Федерацию.
Что такое «таунхаус»? В общепринятом понимании – корпус из двух и трёхэтажных индивидуальных домиков, чаще всего выполненных из кирпича, стоящих бок о бок друг с другом и имеющих как общую, так и индивидуальную инфраструктуру (небольшой приусадебный участок).
Грубо говоря – симбиоз частного домовладения и прелестей многоквартирного дома.
В целом история таунхаусов началась в Англии и США. Особую популярность такая застройка приобрела подле крупных и «старых» городов, когда в середине 50-х годов прошлого века застройщики пытались «нащупать» какую-то новую форму домовладения. К слову, в англоязычном мире получилось. Но только на тот момент времени, ибо никто и не понимал, что на дороге может возникнуть такое явление, как «9-бальная пробка», а из пригорода в центр можно добираться по 2 часа кряду.
Но сейчас даже в Европе застройщики практически не берутся за возведение таунхаусов. А если и берутся, то только по предварительному запросу в выгодной местности и в «два ценника».
Почему так произошло? Отчего таунхаусы пережили стремительный взлёт популярности и не менее быстро пали на дно практически полного забвения? Давайте разбираться и рассуждать.
Начать хочется с того, что в Российской Федерации статус таунхаусов очень долго не могли определить должным образом. Всё это часто приводило к тому, что «государственные конторы» новые строения попросту отказывались ставить на кадастровый учёт, что приводило к множеству судебных процессов по всей России.
Проблема тянулась годами. И только 1 марта 2022 года после поправок в Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, таунхаусы получили статус «домов блокированной застройки». Более того, эти необычные строения были наконец-то чётко и законодательно отделены от многоквартирных и индивидуальных строений. Правда – в ту пору, когда они стали практически не нужны. В том числе ввиду чисто-экономических причин.
Сейчас опытный застройщик только тогда возьмётся за возведение таунхаусов, если будет уверен, что:
В противном случае калькуляция проекта сразу показывает, что всё пойдёт прахом, ибо за обустройство отдельного и обслуживаемого септика или скважины придётся платить баснословные средства, что автоматически отразиться на ещё большем повышении стоимости жилья и «коммунальных платежах» в дальнейшем.
Ко всему прочему, якобы присутствующая экономия на общих стенах – не более чем миф. Во-первых, такие стены всё равно возводятся двойными. Во-вторых, между такими стенами прокладывается столь серьёзная шумоизоляция, что действительно проще возвести два отдельно стоящих строения.
Экономия на общей крыше так же не оправдывает себя – чересчур мизерной получается на фоне прочих трат и рисков.
Конечно некоторые недобросовестные застройщики могут и одну стенку закатать, и на «шумке» сэкономить. Но тогда у покупателя вообще теряется смысл покупать таунхаус, ибо логичнее и проще купить себе индивидуальное жильё.
Ещё одна «финансовая воронка» – обязанности застройщика обустраивать общую придомовую территорию. А это ряд земельных, инженерных и строительных работ чуть ли не в чистом поле.
Целевого покупателя найти так же очень непросто.
Давайте представим себе среднестатистического обитателя таунхауса. Обычно – это человек средних лет, который не хочет жить «в человейнике» в окружении десятков людей, но при этом совершенно не желает заниматься огородными делами и брать на себя обязательства по содержанию придомовой территории. Именно поэтому для такого «неопределившегося» человека таунхаус идеальный вариант – и основным придомовым участком займётся управляющая компания, и соседей, за стенками – всего 2 семьи.
В этом обобщённом портрете вы узнали многих своих друзей и знакомых? Лично мне на ум пришла только пара человек, которые может быть (и то – может быть) захотели бы приобрести такой вариант недвижимости.
Казалось бы, многих покупателей может заинтересовать наличие индивидуального дворика. Но, чаще всего, этот дворик не даёт хоть какой-то приватности, ибо прекрасно просматривается из домов соседей. Ко всему прочему очень ограничен в размерах, отчего на своей личной земле максимум, что удаётся разместить – это пару лавок и детские качели.
Есть ещё один тонкий юридический нюанс, который знают далеко не все. И это элементарное незнание дополнительно отталкивает потенциальных покупателей от покупки таунхауса.
Дело в том, что в таком типе строений и чердак, и подвал, и лестница, и прихожая переходят в собственность владельца. Потому что не являются местами общего пользования. Поэтому с владельцев таунхаусов не взымается плата на капитальный ремонт, а семейный бюджет не обременяется дополнительными коммунальными платежами.
Но! Всегда есть одно или несколько «подлых» «но»...
Личные затраты домовладельца на содержание «приданных» помещений существенно возрастают. Более того, в таких жилых комплексах цена за уборку придомовой территории сотрудниками коммунальной компании просто космическая, ибо распределяется на ограниченный контингент жильцов.
Так же следует упомянуть, что собственник такого особенного жилья несёт повышенную ответственность за противопожарную безопасность. Хотя бы потому, что проводка может загореться в одном доме, но ввиду общей крыши пострадать могут сразу несколько «получастных» домов.
И никаких реконструкций без согласования сразу всех жителей комплекса – это вам, всё-таки, не частный дом!
Если посмотреть на долгострои в Российской Федерации, начатые после начала 90-х, то можно обнаружить немало таунхаусов, заброшенных на определённой стадии строительства. И если в той же Англии возводить блокированную застройку – это более-менее логичное занятие с учётом того, что в пригородах больших городов элементарно не хватает места, но почувствовать себя частным домовладельцем «ну очень хочется», то с учётом того, сколько стоит земля в центре больших городов в России и какие трудности с логистикой будет испытывать обитатель пригорода, представить засилье таунхаусов в нашей стране как-то невозможно.
Говоря проще – за рубежом таунхаусы давно являются «плотью и кровью» когда-то возведённых кварталов. У нас же являются «хирургическим вмешательством». Нередко – не совсем удачным.
Так же следует учесть и тот факт, что далеко не каждый банк под льготный процент предоставит ипотечное кредитование человеку, пожелавшему купить таунхаус. И это с учётом того, что с недавнего времени статус таких строений всё-таки был прописан в ГК и ЖК РФ! Просто кредитору по-прежнему остаются непонятными возможные риски, ибо если «что-то пойдёт не так», то продать такую недвижимость новому домовладельцу для сотрудников банка будет архисложной задачей.
